Есть несколько ключевых условий для того, чтобы инвестиции в офисную недвижимость приносили максимально высокий доход, отмечает Иван Гуськов, генеральный директор и основатель Apollax Space. Прежде всего, перед покупкой такого актива нужно убедиться в востребованности локации, хорошей транспортной доступности, оценить объем конкурентного предложения и класс бизнес-центра, а также сопутствующую инфраструктуру (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории).
На втором этапе необходимо создать такие условия для будущих арендаторов, чтобы они предпочли именно ваши офисы остальным. То есть прежде чем заниматься ремонтом, отделкой и обеспечением помещений IT-инфраструктурой, нужно изучить потребности и спрос целевой аудитории.
Теоретически можно сдать помещения в аренду и в «бетоне» (формат shell&core). Но это подходит в основном для крупных арендаторов со специфическими требованиями к офисному пространству. Например, такие компании, как «Яндекс», «Авито», «Тинькофф», предпочитают самостоятельно готовить к заселению пространство, оснащая его всем необходимым.
Однако, во-первых, таких компаний единицы. Во-вторых, сэкономив на подрядчиках, стройматериалах и т.д., собственник потеряет существенную часть арендной платы.
«Пока помещение не готово для въезда, арендатор вносит минимальную плату или вовсе освобождается от нее. Обычно арендные каникулы длятся от одного до шести месяцев, но в зависимости от обстоятельств и условий договора могут быть и дольше», — поясняет Иван Гуськов.
Если начинающий инвестор решит готовить помещения сам, нанимая подрядчиков, то есть риск, что он не учтет важные для арендаторов нюансы, так как не имеет достаточного опыта. Специализированная управляющая компания (УК) знает актуальные запросы арендаторов, тренды оснащения и эксплуатации офисного пространства. Поэтому приглашение УК может застраховать от ошибок и, следовательно, дополнительных затрат, считает эксперт.
Впрочем, тут тоже есть нюансы. Специализация УК может быть разной: одни занимаются только эксплуатацией объектов недвижимости (Facility Management), другие — только арендными отношениями (Property Management), третьи предоставляют услуги комплексного управления (Property & Facility Management — PFM).
Комплексная услуга дороже. Но нужно учесть, что, выбрав только Facility Management или Property Management, владелец недвижимости должен будет нанимать штат сотрудников, которые займутся остальной работой. Это может оказаться затратнее, чем комплексный вариант.
PFM-компании нужно будет платить не фиксированный гонорар, а процент от чистого операционного дохода. При этом сам собственник начнет получать прибыль, только когда площади заполнят арендаторы, предупреждает Иван Гуськов.
Вариант, который в последние годы набирает популярность, — cдать площади в долгосрочную аренду (обычно на восемь-десять лет) оператору сервисных офисов.
«Он возьмет на себя ремонт и отделку — от разработки концепции до закупки материалов и контроля подрядчиков; найдет арендаторов, заключит договоры и решит все финансовые вопросы; будет отвечать за обслуживание офисов и решение бытовых вопросов с резидентами», — поясняет эксперт.
В отличие от классической PFM-схемы, в этом случае оператор предлагает не просто обслуживание, а продукт. То есть он организует рабочее пространство и управляет им под запрос конкретного арендатора.
Самый быстрый способ отбить вложения и выйти на прибыль — привлечь оператора гибких офисов. Он начнет платить арендную плату сразу после заключения договора и окончания отделки, при этом полностью управляя площадями.
«Такая схема стала возможна благодаря тому, что операторы сервисных офисов постепенно превращаются в компании полного цикла. Они могут сами спроектировать и построить офис, разработать маркетинговую стратегию по его продвижению, при необходимости провести реконцепцию, чтобы дать объекту вторую жизнь, и обслуживать помещения после ввода в эксплуатацию», — резюмирует Иван Гуськов.
