Рост онлайн-торговли привел к увеличению востребованности складских помещений в РФ и, как следствие, к вымыванию свободных площадей с рынка. Так, по данным NF Group, в 2023 году доля незанятых хранилищ в среднем по России составила 0,4%, и она продолжает сокращаться.
В этих условиях владельцы складов все чаще стали предпочитать скрытые переговоры с потенциальными арендаторами и покупателями, констатирует издание CRE.
Места в новых объектах распределяются задолго до их ввода в эксплуатацию, поэтому найти подходящие помещения становится крайне сложно, признают опрошенные изданием эксперты. Владельцы складов — полные хозяева положения, поэтому часто меняют уже оговоренные условия.
«Иногда, получив коммерческое предложение утром, уже в середине дня мы узнаем о повышении ставки на 10-20% в связи с лучшим предложением от компании-конкурента», — отмечает Степан Щедров, заместитель директора по работе с ключевыми клиентами консалтинговой компании Union Brokers.
Заинтересованным соискателям предлагают участвовать в своеобразных закрытых торгах с непрозрачными условиями, добавляет Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group.
«Этот процесс может включать в себя переговоры с несколькими потенциальными арендаторами одновременно, при этом условия сделки, включая арендную ставку, остаются предметом обсуждения до последнего момента», — рассказывает Константин Фомиченко.
Эти изменения повлияли на сроки принятия решений о заключении сделки: если раньше на это уходил месяц-два, то теперь — неделя, говорят эксперты.
Кроме того, складские операторы меняют расценки и для действующих арендаторов, понимая, что если они не согласятся на новые условия, то найти замену будет легко, комментирует Виктор Заглумин, сооснователь и партнер компании Bright Rich | CORFAC International.
По его словам, это не всегда возможно, так как в действующих договорах обычно прописана максимальная ставка индексации на уровне 5%.
С другой стороны, затраты владельцев складов на их обслуживание и развитие растут, и они уже не укладываются в пятипроцентный уровень индексации, отмечают эксперты. Причины роста — удорожание стройматериалов и рабочей силы, повышение ключевой ставки ЦБ РФ, а значит, рост стоимости кредитов.
Чтобы «отбить» выросшие расходы, операторы складов прибегают к «авральному выселению» текущих арендаторов под надуманными предлогами, говорит Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
Сами владельцы складов не видят ничего необычного ни в скрытых аукционах, ни в ротации арендаторов.
«Аукцион можно назвать спекуляцией, но, на самом деле, это обычная рыночная практика, когда предложение ограничено, а спрос в разы его превышает. Доступных же к аренде складов так мало, что иногда спрос выше в десять и более раз. На один лот сейчас иногда приходится двадцать-тридцать претендентов», — Александр Перфильев, коммерческий директор Ghelamco (компания владеет логопарком в Московской области).
Он считает, что в ближайшие три года не стоит ждать увеличения свободных площадей в складских комплексах. «А значит, такое «закулисье» будет иметь место», — прогнозирует Александр Перфильев.
