В рамках банкротства компании «Жилстройресурс» суды трех инстанций признали на основании требования конкурсного управляющего недействительной продажу должником помещения, состоявшуюся в годичный период подозрительности. Суды сделали вывод, что сделка состоялась при неравноценном встречном исполнении со стороны покупателя. При этом суды сослались на заключение эксперта, по которому рыночная стоимость отчуждаемого объекта почти в два раз выше. Ольга Пешехонова (покупатель) пожаловалась в Верховный суд, который отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело А43-32982/2018).
Фабула
В октябре 2017 года АО «Жилстройресурс» (продавец) и Ольга Пешехонова (покупатель) заключили договор купли-продажи встроенного нежилого помещения общей площадью 29,9 кв. м. Цена договора составила 750 тыс. рублей.
При этом в сентябре 2018 года было возбуждено производство по делу о банкротстве «Жилстройресурса».
В июле 2020 года суд признал «Жилстройресурс» банкротом по специальным правилам параграфа 7 главы IX закона о банкротстве.
В процедуре конкурсного производства управляющий оспорил упомянутый договор купли-продажи, ссылаясь на занижение цены сделки ее сторонами.
Суд первой инстанции признал договор недействительными, применив последствия его недействительности в виде взыскания 1,27 млн рублей с Пешехоновой в пользу «Жилстройресурса» и восстановления задолженности последнего перед Пешехоновой в сумме 750 тыс. рублей.
Апелляция изменила определение нижестоящего суда в части применения последствий недействительности сделки: с Пешехоновой в конкурсную массу общества взысканы 520 тыс. рублей.
Наконец, окружной суд отменил постановление апелляции в части применения последствий недействительности договора, в отмененной части оставив в силе определение суда первой инстанции.
Ольга Пешехонова пожаловалась в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Признавая договор недействительным на основании пункта 1 статьи 61.2 закона о банкротстве, суды исходили из того, что он заключен в годичный период подозрительности, предшествующий возбуждению дела о банкротстве общества, при неравноценном встречном исполнении со стороны Пешехоновой.
Вывод судов о существенном отклонении цены договора от реальной стоимости недвижимости был обоснован ссылками на заключение эксперта. Согласно данному заключению рыночная стоимость отчуждаемого объекта составляла 1,27 млн рублей.
Что думает заявитель
Ольга Пешехонова полагает, что суды проигнорировали ее доводы относительно того, что сам конкурсный управляющий в 2022 году реализовал нежилое помещение, расположенное в соседнем доме, сходное по характеристикам с приобретенным Пешехоновой объектом и также построенное «Жилстройресурсом», имеющее немного большую площадь (34 кв. метра), за 3,85 млн рублей. Это, с учетом роста цен на недвижимость в период с 2017 по 2022 годы, свидетельствует о рыночном характере цены оспариваемого договора.
Суды, как находит податель жалобы, придали заключению эксперта заранее установленную силу, уклонившись от проверки возражений ответчика относительно того, что эксперт выбрал в качестве аналогов объекты не являющиеся таковыми.
Так, эксперт признал аналогами нежилые помещения, расположенные в крупных торговых центрах, находящиеся намного ближе к центру города, имеющие большую площадь, с доброкачественным современным ремонтом. Тогда как объект оценки является небольшим по площади, находится довольно далеко от центра, расположен на цокольном этаже многоквартирного дома, внутри жилого квартала с неудобным подъездом. На этом объекте необходимо было проводить ремонтные работы
Что решил Верховный суд
Судья ВС И.В. Разумов счел доводы жалобы заслуживающими внимания и передал спор в Экономколлегию.
Представитель Ольги Пешехоновой (заявителя жалобы) отметил, что в нарушение постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 года № 63 не было осуществлено сравнение аналогичных сделок, совершенных должником.
— В рамках данного банкротного дела также рассматривался договор купли-продажи, в рамках которого ответчиком было приобретено помещение площадью 34 кв. метра, аналогичное помещению, которое было приобретено Пешехоновой. Данное помещение приобреталось за ту же самую стоимость — 3,85 млн рублей. То есть сделки с застройщиком осуществлялись по аналогичной цене. Кроме того, в августе 2022 года в рамках банкротного производства также было реализовано аналогичное помещение, находящееся в соседнем доме. Дом строился в рамках одного проекта. Данное помещение было продано на торгах по стоимости 850 тыс. рублей. В материалах дела сведения о данных торгах были. В связи с этим считаем, что судом первой инстанции не были осуществлены сравнения, — отметил юрист.
Кроме того, по словам представителя Ольги Пешехоновой, заключение эксперта является неполным и вводит в заблуждение.
— В рамках первой инстанции были представлены две рецензии на это заключение. Оба рецензента сошлись в том, что при выполнении экспертизы были допущены нарушения. А именно, предоставлена неверная информация о составе и характеристике объекта оценки. Экспертом предоставлены неверные сведения о местоположении объекта. Не учтено наличие парковочных мест. Экспертом был проведен анализ объектов с нарушениями. В экспертизе отсутствуют аналоги помещений при выполнении анализа рынка, — отметил представитель заявителя.
Итог
ВС отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Мотивировка будет опубликована позже.
