Значения расчетных показателей, которые приведены в Исследовании, отражают среднерыночные значения или диапазоны. При подготовке анализа и исследования по конкретному договору аренды, следует устанавливать особенности договора, объекта недвижимости, арендатора и арендодателя, которые могут влиять на значения этих показателей, а также анализировать их фактические значения.
В связи с пандемией COVID-19 у арендаторов появились правовые основания для снижения арендной платы. В качестве оснований для снижения приводятся, например: п.1 ст.451, п.4 ст.б14 и п.2 ст.328 ГК, п.4 ст.19 Закона N° 98-ФЗ. Кроме того, уже внесены изменения1 в законодательство по этим вопросам.
Президиум Верховного Суда также высказался по этому поводу:
«Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. 8 таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 закона N° 98-Фз, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации».
Экспертная группа Veta при методическом сопровождении Ассоциации «Саморегу-лируемая организация оценщиков «Экспертный совет» и основываясь на Методических рекомендациях провела исследование рыночного размера снижения арендной платы в условиях пандемии COVID-19 с использованием восьми подходов.
Эти восемь подходов к моделированию баланса экономических интересов арендодателя и арендатора можно разделить по следующим позициям:
позиция арендатора (доходный подход, методы №1-4 из Раздела 3 Исследования);
позиция арендодателя (затратный подход, метод №5 из Раздела 3 Исследования);
позиция рынка (сравнительный подход, методы №б-8 из Раздела 3 Исследования).
В связи с тем, что наибольшую актуальность вызывают вопросы снижения арендной платы по офисам, исследование выполнено именно в этом сегменте рынка недвижимости с разделением на классы там, где это целесообразно.
