Из всех 87 млрд рублей российских вложений за первый квартал 2024 года на Москву пришлось 74%. Наибольшая доля общероссийских инвестиций (42%) — в жилье, подсчитали в консалтинговой компании IBC Real Estate. Девелоперы наращивали портфели, покупали участки на аукционах. На втором месте офисная недвижимость (20%), на третьем — складская (18%).
В Москве доля жилья еще выше — 50% (36,5 млрд рублей). Примечательно, что 60% в общем объеме инвестиций в жилые активы пришлось на одного застройщика: компания Sminex купила под редевелопмент территорию офисного комплекса «Московский шелк». Эта сделка вошла в топ-5 крупнейших на рынке жилого девелопмента.
Что касается офисов, то здесь аналитики отмечают продолжение прошлогоднего тренда покупки помещений для собственных нужд инвесторов. В первом квартале доля подобных сделок достигла 58% (в 2023-м было 53%). Причем в прошлом году главными покупателями были государственные структуры, в этом — частные.
В складском сегменте почти весь объем инвестиций (более 95%) — это покупка PNK «Парк МКАД-М4». Компания «Современные фонды недвижимости», по оценкам экспертов, заплатила за него 14-16 млрд рублей для приобретения в состав закрытого паевого инвестфонда (ЗПИФ). Вообще склады становятся все более популярным активом для включения в ЗПИФы, констатируют в IBC Real Estate. Например, в начале текущего года УК «АльфаКапитал» запустила новый продукт: первый фонд, который включает в себя объект формата Light Industrial.
В январе-марте 2024 года объем приобретений в состав ЗПИФов составил 19 млрд рублей.
«Доля сделок с активами, приобретенными в состав ЗПИФ, достигла 22% в общем объем транзакций при среднестатистических значениях в 5-8%. Мы ожидаем, что на протяжении года управляющие компании, развивающие ЗПИФ недвижимости, продолжат демонстрировать повышенную активность, а объем транзакций может превысить рекордное значение 2023 года», — говорят в IBC Real Estate.
В целом в первые три месяца года объем вложений в недвижимость в России сократился на 37%: 87 млрд рублей против 144 млрд за тот же период 2023-го. Однако нужно учитывать, что прошлый год был нетипичным для рынка. Во-первых, из-за ухода из РФ многих иностранных компаний в 2022-2023 годах значительная часть активов сменила владельцев.
Наблюдаемое снижение происходит «на фоне высокой статистической базы предыдущего года, которая была сформирована активными продажами коммерческих объектов иностранными собственниками», соглашается с коллегами Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP.
Во-вторых, инвесторы стремились взять кредиты до повышения ключевой ставки ЦБ, которая с июля по декабрь 2023 года выросла с 7,5% до 16%, отмечают в IBC Real Estate.
Во второй половине текущего года эксперты ожидают смягчения денежно-кредитной политики, это положительно скажется на настроениях инвесторов. По итогам года инвестиции в России составят 400-450 млрд рублей (в 2023-м было 864 млрд рублей).
«Уход иностранных собственников завершается, что отражается в заметном снижении их доли в продажах коммерческих объектов. Наш прогноз общего объема инвестиций в недвижимость России в 2024 году — 500-600 млрд рублей, что примерно на треть ниже, чем в рекордном 2023-м», — комментирует Ирина Ушакова.
