Предшественник компании «АСТ Транс Маркет» заключил с Правительством Москвы инвестконтракт на строительство торгового комплекса, а также договор аренды участка под строительство ТК (впоследствии возобновлен на неопределенный срок). В рамках банкротства «АСТ Транс Маркет» конкурсный управляющий продал с торгов принадлежащие компании права требования по инвестконтракту стоимостью 221 млн рублей. По итогам торгов с ООО «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша» в июле 2019 году был заключен договор уступки прав требований. Однако это не помешало департаменту горимущества Москвы взыскать с «АСТ Транс Маркет» в суде плату за пользование участком с 24.07.2019 по 30.06.2020 года в размере 7,5 млн рублей. «АСТ Транс Маркет», ссылаясь передачу в июле 2019 года по цессии обязательств по договору аренды компании «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша», подал иск о взыскании с последнего 7,5 млн рублей. Суд первой инстанции, с которым согласились апелляция и кассация, отклонил иск. «АСТ Транс Маркет» пожаловался в Верховный суд, который отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело А40-127277/2022).
Фабула
Для реализации инвестиционного контракта на строительство административного торгового комплекса, заключенного Правительством Москвы и ООО «КБФ АСТ» (правопредшественник ООО «АСТ Транс Маркет»), в пользование «КБФ АСТ» на срок до 31.12.2008 (впоследствии возобновлен на неопределенный срок) был передан на основании договора аренды участок.
При этом в июле 2017 года ООО «АСТ Транс Маркет» было признано банкротом по упрощенной процедуре ликвидируемого должника. В рамках банкротства конкурсный управляющий реализовал принадлежащие «АСТ Транс Маркет» права требования по инвестконтракту стоимостью 221 млн рублей на торгах. По итогам торгов с ООО «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша» в 2019 году был заключен договор уступки прав требований.
Однако с ООО «АСТ Транс Маркет» была взыскана в суде плата за пользование участком за период с 24.07.2019 по 30.06.2020 года в размере 7,5 млн рублей по договору аренды. Ссылаясь на то, что с компании взыскана задолженность по аренде, а при этом в июле 2019 года по цессии обязательства по договору аренды были переданы ООО «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша», и арендная плата не возмещена, «АСТ Транс Маркет» потребовал взыскать с «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша» 7,5 млн рублей.
Суд первой инстанции, с которым согласились апелляция и кассация, отклонил исковые требования. «АСТ Транс Маркет» пожаловался в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Суды исходили с учетом установленных при рассмотрении дел № А40-41195/2021 и № А40-254940/2021 обстоятельств из того, что передача в июле 2019 года прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на основании договора уступки ввиду отсутствия согласия арендодателя и государственной регистрации перехода права аренды является ничтожной, в связи с чем отсутствуют доказательства неосновательного обогащения ответчика при сохранении арендных обязательств истца по договору аренды земельного участка.
Что думает заявитель
По мнению заявителя, принадлежащие ему права по инвестконтракту реализованы в процедуре конкурсного производства. ООО «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша» — победитель торгов. Поэтому «АСТ Транс Маркет» и «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша» заключили в июле 2019 года договор цессии и в итоге права по инвестконтракту были переданы ответчику, в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
В частности, к ответчику перешли права, обеспечивающие исполнение обязательств, в том числе право аренды участка, предоставленное для реализации инвестпроекта. «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша» в полном объеме оплатил стоимость уступки в размере 221 млн рублей. Имущество принято без возражений.
Между тем Департамент горимущества взыскал с «АСТ Транс Маркет» в суде задолженность по арендным платежам за счет конкурсной массы должника-банкрота. Хотя фактически и юридически участок передан новому правообладателю.
То есть пользу от владения участком, переданного по договору аренды, с момента заключения договора цессии извлекает ответчик, а плата за пользование этим участком взыскана в судебном порядке с ООО «АСТ Транс Маркет».
Учитывая принцип платности землепользования, установленный подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса, заявитель считает, что ответчик является лицом, обязанным выплатить истцу сумму взысканных арендных платежей, поскольку оснований для безвозмездного пользования участком нет.
Что решил Верховный суд
Судья ВС Е.Е. Борисова сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.
Истец ссылается на то, что торги, на которых произведена реализация его активов, недействительными признаны не были, обязательства по договору уступки сторонами исполнены, в связи с чем расходы по внесению арендных платежей подлежат взысканию с цессионария, являющегося фактическим пользователем участка, а не с «АСТ Транс Маркета», который после осуществления уступки не вправе использовать спорный участок. В связи с взысканием в судебном порядке с истца арендных платежей за счет конкурсной массы, на стороне ответчика возникло соответствующее этой сумме неосновательное обогащение, считает «АСТ Транс Маркет».
В соответствии с положениями статьи 65 ЗК использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная ЗК.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как следует из пункта 1 статьи 310 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с положениями статей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В статье 384 ГК РФ указано, что если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Таким образом, с учетом вышеуказанных норм права обязательства арендатора по договору аренды участка подлежат исполнению этим арендатором, подчеркнула Экономколлегия.
Между тем в соответствии с условиями договора уступки права по инвестконтракту и договору аренды участка перешли к ответчику в согласованном ими объеме прав.
Однако передав право пользования участком ответчику, «АСТ Транс Маркет», являющийся банкротом, не был по существу освобожден от расходов по оплате арендных платежей за период после передачи своих прав по договору уступки, взысканных с истца в судебном порядке.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК.
Между тем суды при рассмотрении настоящего спора о взыскании неосновательного обогащения с лица, которому переданы права и обязательства по договору аренды на основании договора уступки права требования, не приняли во внимание эти обстоятельства, а также положение истца, являющегося банкротом и прекратившего право пользования земельным участком по договору аренды в связи с проведенными торгами в рамках дела о банкротстве, переходом прав по инвестиционному договору ответчику, не опровергающего факт заключения договора уступки и оплатившего в полном объеме цену договора уступки.
Кроме того, суды, отказывая в иске, сослались на наличие в ЕГРН зарегистрированного права аренды на спорный участок общества «КБФ АСТ» (правопредшественник истца) и указали на отсутствие записи о регистрации права цессионария — общества «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша».
Однако выводы судов о последствиях отсутствия регистрации права аренды ответчика на участок не могут являться основанием для отказа в иске с учетом правовой позиции, содержащейся в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» о том, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации, если иное не установлено законом, пояснил Верховный суд.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если суды установят, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Кроме того, представитель «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша» в обоснование своих возражений по иску в судебном заседании пояснил, что уступка прав требования по договору инвестирования и договору аренды была совершена лишь в объеме существовавшего к моменту перехода права, с учетом допсоглашений № 1-4 к инвестконтракту, то есть на небольшую его часть, поскольку основной объем прав по нему ранее был уступлен другому лицу еще до проведения торгов в деле о банкротстве.
Допсоглашением от 27.08.2015 года № 4 к инвестиционному контракту, заключенным Правительством Москвы (администрация), обществом КБФ АСТ» (инвестор) и ООО «ЛУАЗО КОРПОРЕЙШЕН» (соинвестор) стороны произвели частичную переуступку прав и обязанностей по инвестконтракту от инвестора к соинвестору с установлением распределения площади возводимого объекта.
Таким образом, суды по существу установили обстоятельства об отсутствии у истца оснований для использования участка в спорный период в связи с переходом прав по инвестконтракту и договору аренды к другим лицам. Между тем, правовая оценка указанным обстоятельствам о переходе прав по инвестконтракту и обеспечивающего его договору аренды как ответчику по договору уступки права требования, так и другому соинвестору по допсоглашению № 4, не была дана, пояснил ВС.
Поскольку иск заявлен о взыскании неосновательного обогащения в виде сбережения платы за использование участка, суды при его рассмотрении и с учетом приведенных обстоятельств должны были установить наличие или отсутствие факта пользования участком ответчиком или иным лицом.
При этом отсутствие согласования уступки права аренды с арендодателем и отсутствие госрегистрации договора аренды не влияют на наличие обязанности по внесению платы со стороны фактического владельца имущества, получившего его даже и по недействительной сделке, подытожил ВС.
Итог
ВС отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Почему это важно
Партнер «Рустам Курмаев и партнеры» Олег Пермяков отметил, что принятое определение Верховного суда РФ подтверждает общее правило, которое вытекает из смысла гражданского законодательства: тот, кто фактически пользуется арендованным имуществом, обязан нести расходы по внесению арендной платы.
Данное общее правило, как правильно указывает Верховный суд РФ, распространяется и на недействительные сделки. Оно работает даже для тех, кто пользуется имуществом, во-первых, без какого-либо соглашения, и, во-вторых, кому известно о своем незаконном владении (ст. 303 ГК РФ). Между тем, в комментируемом споре суды не разобрались в том, кто фактически пользовался имуществом: с учетом того, что должник после реализации прав по инвестиционному договору с торгов утратил право пользования имуществом, взыскание с него арендной платы не соответствует действующим правовым нормам и образует на стороне ответчиков-новых владельцев, которые фактически извлекают выгоду от пользования имуществом. В данном случае внутренние ограничения, установленные инвестиционным контрактом, не имеют правового значения, поскольку как цессионарию, так и цеденту, очевидно, было известно о передаче прав и обязанностей между собой — это не затрагивает права арендодателя, поскольку в данном споре вопрос касался лишь судьбы тех арендных платежей, которые были внесены цедентом вместо цессионария.
По словам Олега Пермякова, суды в данном случае должны были разрешить вопрос о взаимоотношениях цедента и цессионария по договору аренды.
«С учетом общего правила о том, что оплачивать пользование имуществом должен фактический владелец, уплата за него арендной платы третьим лицом-цедентом указывает на возникновение на его стороне неосновательно сбереженной арендной платы, которая подлежит возврату лицу, которое ее фактически погасило-в данном случае истцу», — указал он.
Комментируемое определение иллюстрирует известную и наболевшую проблему уступки банкротами прав по договорам аренды земельных участков. Оборот таких прав ограничен законом в виде необходимости согласия арендодателей на уступку, например, если земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности, и срок аренды составляет менее 5 лет. Однако, лица, приобретающие права аренды на банкротных торгах (в том числе, как право, обеспечивающее исполнение инвестиционного контракта) зачастую не учитывают такой «подводный камень», и в итоге сталкиваются с существенными препятствиями. В данном споре Верховному Суду пришлось исправлять достаточно очевидные ошибки судов. Первая заключалась в том, что суды попросту не установили, какой объем прав принадлежал компании-банкроту, был выставлен на торги и стал предметом договора с приобретателем этих прав. Вторая ошибка явилась результатом ошибочного толкования отсутствия регистрации права аренды как условия, освобождающего арендатора от оплаты за фактическое пользование. В итоге, на новом рассмотрении судам придется разобраться с тем, поступил ли земельный участок в фактическое пользование ответчика, и каков был объем перешедших к участнику банкротных торгов прав.
Кирилл Харитонов, арбитражный управляющий, отметил, что комментируемое определение продолжает развивать тезис Верховного суда РФ о том, что в любом случае, независимо от сложившейся структуры договорных отношений, фактический пользователь участка должен в конечном счете произвести оплату за пользование таким участком либо в виде установленных законом платежей, либо в виде неосновательного обогащения (сбережения) платы за земельный участок (Определение Верховного Суда РФ от 19.12.2023 года N 305-ЭС23-15148).
Фактический владелец земельного участка независимо от наличия или отсутствия у него правового основания для владения в любом случае должен выплачивать платежи за пользование земельным участком. Такие платежи могут иметь форму предусмотренных договором аренды арендных платежей, предусмотренного законом земельного налога либо возмещение неосновательного сбережения. Последнее имеет место как раз в ситуации, когда правовые основания для пользования имеются у одного лица, а фактическое владение осуществляет другое лицо. Для собственника земельного участка с точки зрения определения субъекта, обязанного вносить платежи за пользование земельным участком, определяющим является лицо, с которым имеются договорные отношения и чье право владения отражено в ЕГРН. Однако, если последний фактически не владеет всем или частью земельного участка, он может взыскать с фактического владельца без правового титула в соответствующей пропорции уплаченную собственнику сумму платежей за земельный участок. Кроме того, Верховный суд РФ повторно обратил внимание судов на то, что началом действия для сторон условий договора, подлежащего государственной регистрации, является момент достижения сторонами в письменной форме согласия по всем существенным условиям договора, а не дата его государственной регистрации.
