Верховный суд рассмотрел спор о том, вправе ли собственник выделенного участка расторгнуть арендный договор с победителем банкротных торгов на право аренды.

ООО «АгроКом» в 2016 году купило на банкротных торгах право аренды участка, принадлежавшее с 2005 года обанкротившемуся ООО «Агрофирма Амтел». Однако если в 2005 году в аренду был сдан один участок и на стороне арендодателя выступали физлица - владельцы общей долевой собственности на этот участок. То затем несколько участников долевой собственности выделили в счет принадлежащих им долей новый участок из исходного, оформили на него право собственности и перепродали. Новый собственник выделенного участка стало ООО «Компания Аграрные Инвестиции», которое захотело расторгнуть договор аренды участка и самостоятельно заниматься на нем сельским хозяйством. Однако Росреестр отказался отказал ООО «Компания Аграрные Инвестиции» в регистрации прекращения аренды выделенного участка. Компания потерпела неудачу и в нижестоящих судах, указавших на отсутствие у нее как арендодателя права на односторонний отказ от договора. В ситуации разбиралась Экономколлегия Верховного суда, которая отправила спор на новое рассмотрение (дело А09-1667/2020). 

Предыстория

В 2005 году собственники участка площадью 2,2 тыс. га в Брянской области (физлица, которым участок принадлежит на праве общей долевой собственности) сдали его в аренду на 49 лет ООО «Агрофирма Амтел». 

Договор предусматривал, что каждая из сторон по истечении 5 лет со дня вступления договора в силу вправе его расторгнуть, но обязательно уведомив другую сторону не менее чем за 6 месяцев до начала уборочных работ. Общий размер арендной платы - 2 тыс. рублей в год либо плата осуществляется в виде ежегодного предоставления арендатором каждому собственнику зерна, сена, соломы, услуг по обработке личных огородов и транспортных услуг.

Впоследствии несколько участников долевой собственности выделили в счет принадлежащих им долей земельный участок площадью 4,3 млн кв. м, который был поставлен на кадастровый учет. При этом ООО «Агрофирма Амтел» осталось арендатором как исходного участка, так и выделенного. Однако в ЕГРН не были внесены сведения об обременении выделенного участка правом аренды. 

В 2014 году собственником выделенного участка стал Виктор Клюс, который внес этот участок в качестве вклада в уставный капитал ООО «Компания Аграрные Инвестиции» (КАИ). После регистрации собственником выделенного участка стала эта компания.  

Затем ООО «Агрофирма Амтел» было признано банкротом и в 2016 году право аренды участков было по итогам банкротных торгов передано ООО «АгроКом». В том же 2016 году собственники долей в исходном участке и ООО «АгроКом» подписали допсоглашение к договору аренды, в котором фактически исключили условие, предоставляющее его сторонам право расторгнуть договор по истечении 5 лет со дня его вступления в силу. 

При этом конкурсный управляющий ООО «Агрофирма Амтел» добилась в 2017 году внесения в ЕГРН записи об обременении правом аренды выделенного из исходного участка, собственником которого является ООО «Компания Аграрные Инвестиции». Тогда же в ЕГРН были внесены сведения об изменении арендатора выделенного земельного участка с ООО «Агрофирма Амтел» на ООО «АгроКом».

ООО «Компания Аграрные Инвестиции» все эти действия не понравились и компания попыталась избавиться от нового арендатора. Вначале, как это было предусмотрено договором, компания уведомила арендатора об одностороннем отказе от договора аренды, а через 6 месяцев обратилась в Росреестр с заявлением о прекращении аренды в отношении выделенного участка. 

Однако Росреестр отказал в регистрации прекращения аренды со ссылкой:

на отсутствие решения суда о расторжении договора аренды по правилам пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса;

на то, что ввиду множественности лиц на стороне арендодателя по договору аренды от 12.05.2005 на регистрацию не представлены документы, подтверждающие волеизъявление всех лиц на стороне арендодателя на расторжение данного договора.

В суде КАИ обжаловать отказ Росреестра в расторжении договора аренды также не сумела. 

После чего ООО «Компания Аграрные Инвестиции» попыталось уже через суд расторгнуть договор аренды выделенного участка. Но вновь потерпело неудача. Тем не менее, кассационную жалобу КАИ решил рассмотреть Верховный суд.

Что решили нижестоящие суды

В отношении выделенного участка сохранилось право аренды ООО «АгроКом». Право одного из собственников, входящего в множественность лиц на стороне арендодателя, на расторжение договора только в части принадлежащего ему выделенного земельного участка не предусмотрено ни указанным договором аренды, ни действующим законодательством.

ООО «Компания Аграрные Инвестиции» не представила надлежащих доказательств, подтверждающих наличие предусмотренных законом оснований (статьи 452 и 619 Гражданского кодекса) для расторжения договора аренды в отношении выделенного участка.

Что думает заявитель

Поскольку участники долевой собственности, выделившие земельный участок в счет принадлежавших им долей на исходный участок, становятся собственниками вновь образованного участка и утрачивают право долевой собственности на исходный участок, на них не могут распространяться решения общего собрания участников долевой собственности исходного участка и условия заключенных на основании данных решений каких-либо сделок в отношении указанного участка.

Также ООО «Компания Аграрные Инвестиции» указывает, что не было извещено о проведении общего собрания собственников исходного участка, по итогам которого было одобрено допсоглашение об исключении из договора аренды условия, предоставляющее его сторонам право расторгнуть договор по истечении 5 лет со дня его вступления в силу. А значит, в отношении выделенного участка первоначальные условия договора аренды не изменились и у истца есть право требовать прекращения арендных отношений через 5 лет аренды.

Что решил Верховный суд

Экономколлегия Верховного суда отправила спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом ВС заострил внимание на нескольких моментах.

1

После выдела в 2014 году несколькими участниками долевой собственности в счет принадлежащих им земельных долей земельного участка на этот участок сохранилось право аренды на условиях договора аренды от 2005 года. Изменение условий договора аренды в отношении выделенного участка возможно только по соглашению его собственника (арендодателя) и арендатора, так как иное договором аренды не предусмотрено.

2

Решения собрания участников долевой собственности об изменении условий договора аренды участка, находящегося в их общей долевой собственности, не может повлечь изменения условий аренды в отношении выделенного участка, если его собственник не участвовал в собрании и не дал согласие на изменение условий договора его участка.

3

Не обоснован и вывод судов о том, что договор аренды от 2005 года в отношении выделенного участка может быть прекращен только при наличии оснований, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса. Статьи 310, 450 и 450.1 Гражданского кодекса не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

4

По смыслу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение имеют только обстоятельства, установленные в другом деле, а не правовые выводы. Поэтому неправомерна ссылка судов на преюдициальное значение судебных актов по делу No А09-4527/2018, которыми проверена законность отказа Управления Россрестра в осуществлении регистрационных действий по заявлению ООО «Компания Аграрные Инвестиции». В том деле указано на наличие спора о праве аренды и не исследованы обстоятельства, касающиеся права истца на односторонний отказ от договора аренды в соответствии с условиями договора.

В итоге Экономколлегия Верховного суда сочла допущенные нижестоящими судами нарушения существенными и отправила спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.