Среднегодовая доходность складской недвижимости за 2014-2023 годы составила 15,2%, офисной — 11,8%, жилой — 10,2%, пишет «Коммерсантъ», ссылаясь на данные исследований PARUS Asset Management и CORE.XP. При этом вклады на депозитах принесли владельцам ли 8,2% годовых, акции с дивидендами — 14,4%. Ближе всего по доходности к складам инвестиции в золото: 15,1% годовых. Для сравнения: среднегодовая инфляция за тот же период составила 7,2%.
В целом за десятилетие золото и логистические комплексы принесли инвесторам более 300% дохода. А вот показатели доходности депозитов, жилья и облигаций почти не вышли за уровень инфляции, которая за указанный период составила почти 86%.
«Инвестиции в качественную коммерческую недвижимость хеджируют капитал от гиперинфляции и позволяют инвесторам зарабатывать не только от арендных выплат, но также и от роста стоимости актива», — цитирует издание слова руководителя направления маркетинговых исследований и аналитики PARUS Asset Management Елены Михайловой.
Ставки растут на фоне дефицита
Еще в пандемийном 2021 году аналитики инвестфонда «Рентавед» отмечали, что вложения в помещения для хранения опережают по доходности все остальные инструменты. Причем особенно они выделяли кладовые для хранения личных вещей, которые, по данным «Рентаведа», приносят дивиденды в размере до 30% годовых. На втором месте — складские помещения больших форматов: 15%.
Дефицит складов, сложившийся за последние годы в результате резкого взлета онлайн-торговли, обеспечивает хранилищам инвестиционную привлекательность в ближайшей перспективе, отмечают эксперты. Спрос превышает предложение, а значит, стоимость недвижимости и арендные ставки на нее повышаются.
«Во многом из-за дефицита площадей ставка аренды за 2023 год выросла на 45%, до 8 тыс. рублей за квадратный метр в год. Мы считаем, что эта тенденция продолжится и в 2024 году. При высоком уровне спроса динамика ввода новых объектов несколько снизилась по сравнению с предыдущими годами», — говорит генеральный директор, партнер Skladman USG Александр Хомич.
Эксперты прогнозируют дальнейший рост стоимости строительства и аренды складов. Учитывая это, гендиректор «Тренд Хантер. Инвестиции и управление» Елизавета Мартынова считает, что вскоре на рынке может появиться новый вид активов — коллективные инвестиции в производственную недвижимость: технопарки разных форматов, научные кластеры, объекты инновационной инфраструктуры.
Это, прежде всего, безопасные объекты, которые не производят токсичные отходы и шумовое загрязнение. Доходность таких инвестиций будет высокой, так как промышленность сейчас на подъеме, а дефицит складов еще долго не будет удовлетворен, резюмируют аналитики.
В России недвижимость традиционно считается главным по важности защитным активом помимо валюты. В других странах схожая практика, но значимость недвижимости менее выражена.
неопределенности с другими видами активов (акции, облигации, криптовалюта). Защитные активы являются бенефициарами распродажи на рынках акций, а фондовые рынки сегодня нестабильны;
консервативная доходность. Значительная часть объектов коммерческой недвижимости дает 8-13% доходности, и сегодня на фоне неопределенности с другими видами активов такая консервативная доходность считается неплохой;
защита от инфляции;
низкая волатильность. Инвестиции в недвижимость сопряжены с низким рисками в сравнении с другими видами активов.
Инвестиции в недвижимость привлекают в первую очередь тем, что для этого рынка характерен практически постоянный рост, добавляет Владислав Седляр, учредитель УК «Инсайт Кэпитал». Рынок недвижимости всегда ликвидный и менее волатильный, чем рынок акций, например, что является немаловажным фактором для инвестиций.
Спрос есть всегда, и несмотря на кризисы 2008-го, 2014-го, 2020-го и других годов, цены продолжают расти. Влияние на это оказывают в том числе и программы господдержки, льготные программы для населения.
Во вторую очередь, такие инвестиции привлекательны тем, что это хороший способ сохранить деньги от воздействия инфляции. Плюс это дополнительный источник дохода при сдаче имущества в аренду.
Эксперт отмечает, что нужно учитывать особенности спроса в разных регионах страны и о другие стоп-факторы, например, высокий размер вложений, траты на содержание и прочие. Их нужно оценивать при принятии решения о покупке недвижимости с инвестиционной целью. Для этого необходимо внимательно изучить рынок и спрос на текущий момент, просчитать окупаемости и приблизительную доходность вложений.
Интерес растет на торгах
Популярность инвестиций в коммерческую недвижимость растет с каждым годом, констатирует Денис Ершов, директор Союза организаторов торгов. По его данным, в последнее время резко возросло количество участников торгов по продаже объектов стрит-ритейла в ценовой категории до 40 млн рублей. Причем это не зависит от отрасли, в которой проводятся торги: продажа городского имущества, залоговых или банкротных активов.
Денис Ершов отмечает несколько важных тенденций, сопровождающих рост интереса к коммерческой недвижимости, реализуемой на торгах:
приобретение коммерческой недвижимости по цене, значительно превышающей начальную цену продажи. В частности, городское имущество все чаще продается вдвое дороже, чем было выставлено на торги;
большое количество участников торгов: в среднем аукционы по продаже городского имущества привлекают не менее 10 участников;
интерес региональных участников к приобретению коммерческой недвижимости в Москве. Более 30% участников всех торговых процедур по продаже городского имущества проживают в регионах.
Все это может говорить о том, что инвестиции в коммерческую недвижимость рассматриваются частными инвесторами как надежный, доступный и понятный инструмент заработка. Существующие на рынке предубеждения о высоких рисках вложения в акции, а также в иные нематериальные активы делают коммерческую недвижимость наиболее привлекательной. А итоговая стоимость приобретения все чаще говорит о переходе от спекулятивной составляющей к защитной.
ЗПИФы расширяют возможности
Инвестиции «в кирпичи» или квадратные метры— весьма распространенная практика у российского населения, отмечает Елена Часовских, директор по развитию ООО «УК Портфельные инвестиции».
Ранее основным направлением вложений в недвижимость (не принимая во внимание особо состоятельных покупателей) являлось приобретение «инвестиционных» квартир на ранней стадии строительства с последующей продажей или сдачей в аренду. В последнее же время, по словам Елены Часовских, со стороны таких инвесторов растет спрос на объекты коммерческой недвижимости, в том числе стрит-ритейл, офисы «в нарезку» или апартаменты, которые сдаются для коммерческой деятельности.
Индустрия закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) также предоставляет доступ для розничных инвесторов к «крупногабаритным» объектам: складским комплексам, торговым, торгово-развлекательным или офисным центрам, указывает Елена Часовских.
Недвижимость в наименьшей степени подвержена резким изменениям, в отличие, например, от рынка ценных бумаг.
Если наблюдать динамику развития рынка недвижимости в разных сегментах на длительном горизонте, то мы увидим отдельные краткосрочные периоды стагнации рынка, незначительных корректировок и последующего роста. В целом это достаточно активно растущий рынок.
Недвижимость — понятный актив, который при надлежащем управлении и содержании несет незначительные риски его утраты или существенного повреждения, считает она. Если объект сдается в аренду, то, помимо стабильного и часто ежегодно индексируемого дохода, инвестор на длительном горизонте получает еще и прирост стоимости актива, что потенциально повышает доходность инвестиций в сравнении с теми же депозитами, которые обеспечивают в текущем периоде процентный доход, но по окончании срока только возврат «тела» депозита.
В 2020-2021 годах со стороны розничных инвесторов сильно вырос спрос на ЗПИФы. Это было связано с тем, что ключевая ставка и, соответственно, ставки по депозитам существенно снизились. В итоге количество пайщиков ЗПИФов выросло более чем в 15 раз, достигнув почти 100 тыс. (по данным Банка России). в конце 2023 года число пайщиков ЗПИФ — физических лиц достигло 234 тыс. человек. Согласно обзору Банка России по итогам 2023 года средневзвешенная доходность ЗПИФ составила 20,6% (по данным Банка России).
Этот инструмент предоставляет для инвесторов дополнительные возможности:
минимальный порог входа, который на горизонте последних лет снижался с 300 тыс. рублей до 100 тыс., а в 2023 году для новых фондов и вовсе был отменен и теперь определяется управляющей компанией в правилах фонда;
доступ к активам, которые самостоятельно инвестор не смог бы приобрести: крупным складским комплексам или офисам класса А, крупным торговым центрам;
профессиональное управления со стороны УК, что исключает необходимость тратить собственное время на выбор объекта, переговоры с продавцами, работу с арендаторами, обеспечение эксплуатации и прочие вопросы, которые возникают у владельца недвижимости.
Для крупных инвесторов ЗПИФ решает другие задачи: повышение финансовой эффективности, привлечение инвестиций, обеспечение конфиденциальности владения или смены собственника и прочие.
