В 2024 году ожидается ввод около 270 тыс. кв. метров объектов в формате Light Industrial (LI, небольшие складские и производственно-складские помещения). Это почти в 1,8 раза больше, чем в 2023 году, и в 2,52 раза больше, чем в 2022-м. Таковы данные совместного исследования экспертов компаний IBC Real Estate, Parametr и «Альфа-Капитал». По их подсчетам, только за первые месяцы 2024 года разрешения на ввод в эксплуатацию получили семь объектов LI общей площадью 221 тыс. кв. метров. Это максимум за всю историю наблюдений и на 45% больше, чем за тот же период прошлого года.
К концу 2025 года сегмент «легких складов» в России должен пополниться в целом на 374 тыс. кв. метров — это площадь объектов, строительство которых уже ведется. Еще 2 млн «квадратов» анонсировано к строительству. Сроки их запуска сдвинулись из-за роста ключевой ставки Центробанка РФ, поясняют авторы исследования. Напомним, регулятор в 2023 году четырежды повышал ставку, в результате с июля по декабрь она выросла с 7,5% до 16% годовых.
«Несмотря на динамичный рост новых проектов Light Industrial, дефицит площадей сохраняется. Доступное предложение на рынке продолжает оставаться ограниченным: совокупно по классам А и В в готовых объектах маркетируется 59 тыс. кв. м, в строящихся объектах — 138 тыс. кв. м, или 37% от объема стройки», — говорится в отчете.
Дело в том, что LI — это относительно новый для российского рынка формат. До недавних пор к нему относили устаревшие небольшие индустриальные помещения, включая «советское наследие» и ангары, отмечает Виктор Афанасенко, региональный директор, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.
Но в последние годы на рынке оформился новый тренд — создание комплексов, объединяющих небольшие блоки для различных производственных компаний под одной крышей.
«На наших глазах формируется новый рынок, обладающий высоким потенциалом и привлекательностью», — говорит Виктор Афанасенко.
Производственный LI класса А — это объекты с минимально предлагаемой нарезкой производственно-складских площадей от 100 до 1700 кв. метро, где 10% занимают офисы. Эффективная высота складов — не менее 8 метров от уровня пола (в обычных складах — 12 метров), нагрузкой на пол — от 4 тонн на «квадрат» (против 7 тонн в обычных складах). Так описывает данный формат NF Group.
Спрос на него пока в разы выше предложения. Следствием этого дефицита является рост расценок на помещения LI: если в конце 2023 года средняя арендная ставка для таких объектов класса А составляла 10 тыс. рублей за «квадрат» в год, то к марту 2024-го она выросла до 12 тыс., а по итогам года составит 12,5 тыс., прогнозируют эксперты. Цена продажи в 2023 году была 95 тыс. рублей за кв. метр, сейчас — 101 тыс., к концу года поднимется до 105 тыс. рублей.
«Динамика рынка, специфика арендаторов и постоянный рост арендных ставок, наличие долгосрочных неразрывных договоров аренды делают сегмент LI привлекательным как для спекулятивных инвесторов, так и для организации арендного бизнеса. На текущий момент доходность инвестиций в сегменте может составлять до 20% годовых», — комментирует Александр Манунин, управляющий партнер Parametr.
В ответ на высокий инвестиционный интерес к «легким складам» банки и инвестфонды думают о создании соответствующих закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Сложность в том, что большая часть качественных объектов распродана конечным пользователям. Это ограничивает возможности по созданию рентных фондов, поясняет Владимир Стольников, инвестиционный директор, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями «Альфа-Капитал».
Однако он полагает, что подобный продукт будет сформирован в перспективе двух лет.
«Такие фонды позволят инвесторам не только участвовать в девелоперской деятельности с минимальным порогом входа, получая существенную потенциальную доходность, но и участвовать в развитии промышленного сектора», — говорит Владимир Стольников.
