Традиционно инвесторам в апартаменты предлагается два основных варианта получения дохода: гарантированная программа и котловой метод. В первом варианте управляющая компания (УК) по договору с собственником сдает юниты в аренду, а также занимается обслуживанием объекта, регулярно перечисляя владельцу заранее оговоренное вознаграждение. Обычно УК обещает доходность на уровне 10-12%, в ряде случаев (апарт-комплексы высоких категорий в наиболее привлекательных локациях, — 20% и выше).
«Например, по такой программе в нашем проекте «Аквилон SIGNAL» владельцы номеров смогут ежегодно зарабатывать до 732 тыс. рублей», — рассказывает Михаил Рогатых, руководитель направления развития продаж группы «Аквилон Москва».
Подобные программы предпочитают компании Becar, ГК ПСК, гарантированный доход предлагают УК в апарт-комплексах Yes и других.
«Мы предлагаем гарантированный доход 7–9% от вложенных средств, но у нас есть программа, где доходность достигает 10% и более», — говорит Яна Лепешина, руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management.
Котловой вариант, который набирает все большую популярность в РФ, отличается тем, что собственник получает доход пропорционально количеству квадратных метров, которые ему принадлежат в апарт-комплексе. В этом случае весь доход от комплекса сливается в общий котел, а оттуда распределяется владельцам. Плюс в том, что даже если апартаменты конкретного собственника в какой-то период не сдавались (например, были на ремонте), он все равно получит прибыль, поясняет Михаил Рогатых.
Котловые программы доходности применяют в большинстве апарт-отелей «Аквилона», группы PLG, компании Inreit, по такому же принципу работает недавно открывшийся в Санкт-Петербурге апарт-комплекс «Начало» (девелопер — компания «Весна») и многие другие.
Кирилл Кудинов, основатель инвестиционно-строительной компании Inreit (реализует проекты в центре), говорит, что раз в квартал повышает цены на 3–5%. Этому способствовали приличная динамика продаж, сокращение товарного запаса и высокая готовность.
«Периодически у нас бывают программы с гарантированной доходностью для собственников (9–10%) и акционные предложения. Но в основном мы используем стандартную программу «70 на 30»: из общего котла вычитаются 20% на маркетинговые расходы, затраты на услуги горничных (5 тыс. рублей с номера) и коммунальные платежи. Оставшаяся сумма делится между инвестором (70%) и УК (30%)», — описывает механизм доходной программы Кирилл Кудинов, основатель инвестиционно-строительной компании Inreit.
Котловой метод больше устраивает инвесторов, нацеленных на стабильный доход. Он может оказаться ниже, чем доход, предлагаемый по гарантированным программам. Однако в них инвестора может ждать подвох, считает Дина Булыченко, руководитель отдела продаж Yard Group. По ее словам, программы гарантированного дохода обычно предлагают не УК, а застройщики, так как более высокая маржа привлекает покупателей. Но обеспечить такой уровень доходности часто бывает невозможно.
«К примеру, в неоднозначных и отдаленных от центра районах УК никак не сможет на протяжении многих лет обеспечивать высокий гарантированный доход. Поэтому гарантированная доходность спокойно может быть изначально заложена в стоимость апартамента», — уверена Дина Булыченко.
Некоторые девелоперы предлагают заведомо невыполнимые условия, добавляет вице-президент Федерации рестораторов и отельеров России Вадим Прасов.
«В последнее время появилась новая тенденция — доходность 30-40%, даже где-то я видел до 60%, и это уже какое-то инфоцыганство», — говорит Вадим Прасов.
Инвесторам следует критически относиться к обещаниям прибыли существенно выше рынка, предупреждают эксперты. Средняя доходность апартаментов под управлением УК сейчас колеблется в районе 9-12%.
