ЖСК «Парковый» построил на основании договоров с пайщиками жилые дома, которые были поставлены на кадастровый учет. Пайщики поселились в эти дома несмотря на то, что ЖСК «Парковый» так и не передал дома и участки под ними в собственность пайщикам. В дальнейшем ЖСК «Парковый» был признан банкротом. Пайщики потребовали в суде признать за ними права собственности на участки и расположенные на них дома. Однако суды требования пайщиков отклонили. После чего пайщики пожаловались в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 9 октября (дело А32-45311/2017).
Фабула
В 2014 году был создан ЖСК «Парковый», чтобы привлечь заинтересованных лиц для строительства индивидуальных жилых домов. Тогда же ЖСК заключил с ООО «Инвестстрой-Н» восемь договоров о приобретении для индивидуального жилищного строительства земельных участков.
В 2014-2016 годах ЖСК «Парковый» привлекал денежные средства пайщиков, заключив с ними договоры «Об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК «Парковый». В договорах с пайщиками были согласованы технические характеристики жилых домов и придомовых территорий.
Дома были построены и им были присвоены кадастровые номера, а сведения о них внесены в ЕГРН. При этом ЖСК «Парковый» не передал жилые дома и земельные участки под ними в собственность пайщикам.
А в 2017 году по заявлению общества «Инвестстрой-Н» было проведено перераспределение границ восьми земельных участков, на которых строились жилые дома. Участки были размежеваны и вновь образованные участки поставлены на кадастровый учет с присвоением кадастровых номеров.
При этом «Инвестстрой-Н» находился в судебных спорах с ЖСК «Парковый» по поводу принадлежности участков и ведения строительства на них. По результатам рассмотрения этих споров суды не признали факт самовольного строительства домов, а в отношении вновь образованных участков суды обязали общество «Инвестстрой-Н» заключить с ЖСК «Парковый» дополнительные соглашения и акт приема-передачи к договорам купли-продажи.
Наконец, в октябре 2017 года суд возбудил дело о банкротстве ЖСК «Парковый», в декабре 2017 года ввел наблюдение, а в августе 2018 года кооператив был признан банкротом. В применении правил о банкротстве застройщиков суды отказали, так как ЖСК «Парковый» не осуществлял строительство многоквартирных домов и не имел участка для застройки.
В отношении председателя правления ЖСК «Парковый» было возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ.
Пайщики обратились в суд с требованиями о признании за ними права собственности на участки и расположенные на них жилые дома. Заявители потребовали также обязать Росреестр провести государственную регистрацию права собственности на указанные объекты недвижимого имущества.
Суды отказались удовлетворять требования пайщиков, после чего пайщики пожаловались в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 9 октября.
Что решили нижестоящие суды
Жилые дома не достроены, государственная регистрация прав должника на них не произведена, спорные жилые дома включены в конкурсную массу должника. Кроме того, в отношении ЖСК «Парковый» не применены правила банкротства застройщика, поэтому граждане не вправе претендовать на предоставление им спорного имущества в натуре.
Суды также отметили, что в реестр требований кредиторов включены кредиторы с требованиями на 32 млн рублей и удовлетворение требований пайщиков нарушит баланс интересов кредиторов должника.
Требования пайщиков должны быть трансформированы в денежные и удовлетворяться в общем порядке. К тому же на дома (части), на которые заявляют права двое пайщиков, имеются зарегистрированные правопритязания третьего лица.
Что думают заявители
Строительство жилых домов осуществлялось с привлечением денежных средств граждан. При этом пайщики полностью оплатили строительства жилых домов (внесли паевые взносы). Жилые дома построены, им присвоены кадастровые номера, пайщики вселились в дома, пользуются ими и достраивают за свой счет.
Поэтому у пайщиков возникли права собственности на жилые дома и участки под ними.
Что решил Верховный суд
Судья ВС Самуйлов С.В. счел доводы жалобы заслуживающими внимания и передал спор в Экономколлегию.
Почему это важно
По мнению советника «Аверта Групп» Анны Фридрихсен, вполне очевидно, что ВС постарается «примирить» специальные нормы о банкротстве застройщиков и правила о переходе собственности на спорное имущество к членам строительного кооператива.
Однако риск такого решения, по мнению Анны Фридрихсен, велик – придется признать наличие не зарегистрированного, но существующего вещного права в течение длительного периода времени.
«Стоит ли достижение справедливости такого состояния «подвешенности прав» предстоит решить ВС РФ. Дополнительно отмечу, что при таком решении не будет выглядеть убедительной аргументация о нарушении баланса интересов кредиторов должника. Признание за жильцами прав на квартиры не блокирует право кредиторов кооператива и его управляющего оспорить некоторые сделки, если в них будут присутствовать банкротные или общегражданские признаки недействительности», – пояснила она.
Адвокат адвокатского бюро «БВМП» Ярослав Земсков считает, что решение разобрать данную правовую ситуацию в судебном заседании СКЭС принято правомерно и не случайно.
При рассмотрении данного спора нижестоящими судами не в полной мере оценены все условия договорных взаимоотношений, возникших между ЖСК «Парковый» и поименованными в определении пайщиками. Между тем, в договоре согласованы все существенные условия, характерные для правоотношений купли-продажи, в частности: о предмете и о цене, кроме того — о сроке исполнения обязательства, который наступил ранее введения в отношении ЖСК процедуры банкротства. Истцы полностью оплатили ответчику паевые взносы, являющиеся основанием для перехода к ним в будущем права собственности на земельные участки и возведенные на них жилые дома в тех границах и тех характеристиках, что согласованы сторонами в заключенном ими договоре. Вместе с тем, ЖСК свои обязательства по договору не исполнил, что дает основания для обращения в суд с иском о признании права собственности.
По словам Ярослава Земскова, лица, полностью внесшие паевой взнос за объект недвижимого имущества, приобретают право собственности на данный объект недвижимого имущества в полном объеме с момента внесения паевого взноса.
«В данном случае имущественные интересы истцов, полностью исполнивших свои обязательства, не могут быть справедливо защищены путем включения их в реестр требований кредиторов на общих основаниях. Именно истцы, владея указанными жилыми домами и земельными участками как своими собственными, поддерживая их в технически пригодном состоянии, произведя за свой счет достройку и улучшение их характеристик и неся расходы по их содержанию, имеют обоснованный материально-правовой интерес в приобретении на них права собственности. Возможно также, что спорные жилые дома, в которых они в настоящее время проживают, являются их единственным жильем (нередки случаи, когда для выплаты паевых взносов люди продают недвижимость, в которой проживали ранее). Полагаю, что отмена актов нижестоящих судов и принятие решения об удовлетворении заявленных требований, после всесторонней оценки обстоятельств каждой сделки и добросовестности поведения сторон, будет способствовать наиболее эффективной защите прав слабейшей в данном случае стороны обязательства (пайщиков), тем более что в законе «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрен весьма широкий спектр способов защиты имущественных прав кредиторов», – подчеркнул он.
Адвокат, партнер юридической фирмы Ru.Courts Алексей Агеев считает, что в данном споре принципиальными являются вопросы об основании и моменте возникновения права собственности у пайщиков кооператива.
Действительно, нижестоящие суды проигнорировали п.4 ст.218 ГК РФ, в силу которого право собственности у пайщика жилищного кооператива возникает в момент полной выплаты паевого взноса. Эта норма является исключением из общего правила о моменте возникновения права собственности на недвижимость, и отсутствие государственной регистрации права пайщиков в ЕГРН, равно как и непередача им жилых домов в данном случае не имеет правового значения. Судя по тексту акта апелляционного суда, пайщики выплатили свои паи в 2015 году, поэтому и собственниками они стали в 2015 году – за 2 года до подачи заявления о возбуждении процедуры банкротства в отношении кооператива. Видимо, Верховный суд намерен сказать, что у судов не было оснований включать жилые дома в конкурсную массу кооператива-банкрота, поскольку граждане стали их собственниками до возбуждения банкротной процедуры и независимо от факта государственной регистрации права в ЕГРН. И заявленное гражданами требование направлено не на признание права собственности, а на его подтверждение. Если разъяснения будут даны в таком роде, это будет правильно.
Управляющий партнер «Центра по работе с проблемными активами» Зоя Галеева отметила, что исходя из содержания определения о передаче жалобы для рассмотрения в СКЭС, вероятно, Верховный суд отменит акты нижестоящих судов, поскольку суды неверно установили обстоятельства спора о признании права собственности за пайщиками должника.
Несмотря на то, что в отношении должника не были применены правила о банкротстве застройщиков, ВС РФ может указать на необходимость исследования обстоятельств исполнения пайщиками своих обязательств перед должником и дальнейшего фактического принятия имущества в собственность пайщиками. Принимая обжалуемые судебные акты, суды указывали на распространение на спорные жилые дома режима конкурсной массы и на недопустимость преимущественного удовлетворения требований пайщиков путем передачи им принадлежащего должнику имущества. Вероятно, ВС РФ сможет установить баланс между правами пайщиков и иных кредиторов должника, указав, что фактически переданные должникам объекты не могут быть включены в конкурсную массу на общих основаниях.
По словам старшего партнера, руководителя практики корпоративных конфликтов и банкротств юридической компании «ССП-Консалт» Сергея Привалова, закон о банкротстве прямо указывает, что погашение требований участников строительства, являющихся членами жилищно-строительного кооператива, путем передачи объекта незавершенного строительства, не осуществляется (пункт 2 статьи 201.15-4 закона о банкротстве).
Как видно из содержания определения суда первой инстанции в рамках данного обособленного спора, вышеуказанные жилые дома, на которые претендуют пайщики, поставлены на кадастровый учет в апреле 2016 года. Сами пайщики указывают на тот факт и предоставляют доказательства, что физически проживают в указанных домах в настоящее время, то есть объекты недвижимости введены в эксплуатацию. В связи с чем в данной ситуации необходимо исходить из положений абзаца 2 пункта 1 статьи 201.15-4, из буквального трактования которого следует, что после завершения строительства погашение требований участников строительства осуществляется путем передачи им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (в отдельных случаях — с особенностями, предусмотренными статьями 201.11 и 201.15-1 закона о банкротстве). Особо стоит обратить внимание на пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым член жилищно-строительного кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этому лицу кооперативом, приобретает право собственности на указанное имущество.
Таким образом, подчеркнул Сергей Привалов, права физических лиц, являющихся членами ЖСК и полностью внесших паевой взнос за свое недвижимое имущество, должны обладать своеобразным «приоритетом» перед правами иных кредиторов, подобно ситуации с правами участников долевого строительства при банкротстве застройщиков.
«Верховный суд РФ вполне может провести указанную аналогию в рамках данного обособленного спора, более того, суды нижестоящих инстанций в ряде иных регионов уже высказывались за подобное решение», – пояснил он.
Управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов отметил, что при введении процедуры банкротства все неимущественные требования трансформируются в имущественные.
Тем не менее, как разъяснено в пункте 11 совместного постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй и третий пункта 2, пункта 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Аналогичное разъяснение содержится и в абзаце третьем пункта 3 Постановления № 25. Таким образом, лица, полностью внесшие паевой взнос за объект недвижимого имущества, приобретают право на данный объект недвижимого имущества в полном объеме с момента внесения паевого взноса (пункт 7 Обзора судебной практики Верховного суда РФ N 2 (2020).
Таким образом, по мнению Артема Денисова, суду надлежит выяснить два момента:
внесение полного взноса пайщиком;
завершение строительства объекта недвижимости.
В случае установления данных обстоятельств за пайщиками должно быть закреплено право собственности на жилые дома, подчеркнул Артем Денисов.
