Андрей Постников

2022 год оказался очень сложным для складского рынка России. На фоне разразившегося кризиса компании предпочитали в первую очередь арендовать уже построенные складские объекты или те, которые находятся на завершающей стадии строительства. Многие арендаторы, столкнувшись с большим ростом загрузки, хотели арендовать прямо сейчас и получить площади в операции как можно скорее. Речь идет о крупнейших маркетплейсах — Wildberries и Ozon. При этом надо понимать, что любой BTS-проект требует от заказчика длинного горизонта планирования. А планировать в 2022 году было крайне трудно для каждого участника рынка. Возможно, 2023 год изменит ситуацию.

Готовые площади будут дополнительно освобождаться, но это не позволит удовлетворить отложенный спрос крупных заказчиков. Мы говорим не только об e-commerce, но и о традиционных ритейлер-сетях. Компании разместят на рынке BTS заказы в 2023 году, они будут учтены в общем объеме сделок, но ввод таких площадей произойдет только в 2024 году. Предполагаю, что в общем спрос вполне может составить 1,5М кв. м, и даже выше.

Я считаю, что это снижение будет значительным в 2023 году. Во-первых, в 2022 году крупные заказчики на проекты build-to-suit снизили активность и отложили принятие решений по новым заказам. Кстати, в Московском регионе не было подписано ни одного крупного BTS-проекта после февраля 2022 года. Если их подпишут в 2023 году, то реализованы они будут не ранее 2024 года. Кроме того, активность снизили и сами застройщики в отношении строительства спекулятивных объемов. Таким образом, мы приходим к проектной схеме развития, когда логистическими операторами арендуются готовые складские площади под конкретного клиента с гарантией дальнейшей операционной деятельности. Для нас формат таких заказов является основным, и наши крупнейшие проекты мы делаем именно в этом формате для таких компаний, как OZON, X5 Retail Group, Lenta и другие. Мы ожидаем, что компании-заказчики будут работать над повышением эффективности складских операций, будут принимать разумные и взвешенные решения при выборе новых объектов, что, в свою очередь, повысит требования к работе застройщиков и операторов складских парков. Рост автоматизации складских операций будет одним из ответов на нехватку складского персонала в Московском регионе. Произойдут крупные BTS-сделки, а переход активов от иностранных компаний к российским фондам недвижимости продолжится и в основном будет завершен.