Главными факторами, расшатавшими отрасль, стали уход с рынка иностранных компаний и изменения в цепочках поставок. Активность логистов резко сократилась, девелоперы находятся в подвешенном состоянии, рынок развивается в условиях неопределенности. Вызов, брошенный рынку, может стать как новым вектором развития отрасли, так и привести к банкротству компаний.
Простая арифметика
Итоги 2022 года демонстрируют кризис складского рынка, об этом говорят основные индикаторы: растущая вакансия, снижение ставок и другие объективные показатели. Минувший год обернулся резким падением спроса на складскую недвижимость. Объем поглощения таких активов в России, по подсчетам NF Group, сократился на 43%, пишет «Ъ».
Несмотря на то, что участники рынка мужественно преодолевают сложности, загрузка складских площадей логистических операторов все же уменьшилась в 2022 году (с 94,4 до 91%). Иностранные компании, прекратившие свою деятельность на территории РФ, продолжают платить за услуги ответственного хранения, но объемы операций со стоком значительно сократились. В интервью «Коммерсанту» исполнительный вице-президент Noytech Supply Chain Solutions Евгений Макаров поясняет: «Многие операторы в 2021 году и в начале 2022 года заключили длительные контракты на аренду складов, рассчитывая на развитие своего бизнеса. Но в итоге часть площадей оказалась невостребованной, а пересмотреть контракты с владельцами складов не всегда возможно. Для снижения издержек компании-арендаторы выводят их на рынок субаренды по ценам ниже, чем они были арендованы».
Классический драйвер развития складского рынка — логистические компании. По оценкам агентства Knight Frank Russia, общий объем складских площадей, занимаемых логистическими операторами в РФ, составляет почти 12% от общего объема рынка (4,5 млн кв. м).
Объем сделок за 2022 год (266 тыс. кв. м) на 32% меньше уровня предыдущего года (392 тыс. кв. м). Таким образом, логистические и транспортные компании сократили активность в отрасли, а спрос на качественные складские площади снизился. «Если формально существует 5% вакантных площадей, то по факту эта цифра в полтора-два раза больше», — рассказывает управляющий директор NC Logistic Гарольд Власов в интервью «Коммерсанту». Гарольд Власов убежден, что логистический рынок в целом сильно зависит от пропускной способности южного и юго-восточного коридоров, которая сейчас невысока. Порты Дальнего Востока перегружены, говорит он в интервью, при этом огромное скопление товара и большие очереди на отправку в центральную часть России. Однако компании не спешат уходить с рынка, они пока лишь заняли выжидательную позицию. Но рассчитывать на восстановление активности логистических и транспортных компаний складскому рынку не стоит.
Региональное распределение сделок никогда не было однородным на рынке складской недвижимости. Вектор всегда был направлен на главные логистические хабы страны (Москва и Санкт-Петербург). Тем не менее в условиях кризиса проблемы коснулись всех, объем сделок упал как в Москве, так и в регионах.
Объем использования складской недвижимости неразрывно связан и с форматом специализированных складских площадей. Согласно исследованиям KNF, самым востребованным форматом в 2022 году были склады с холодильным оборудованием. Такой спрос обусловлен высокой долей клиентов, поставляющих продукты, требующие данного режима хранения.
Общий тренд сокращения объемов рынка влияет и на снижение выручки логистических операторов, и на усиление конкурентной борьбы в отрасли. Участники рынка полагают, что малые и средние логистические операторы не смогут конкурировать с более крупными, что может впоследствии привести к их поглощению. Мы также попросили операторов привести список компаний, которых они считают своими основными конкурентами. Согласно исследованиям Knight Frank Russia, на рынке складской недвижимости сложился очевидный круг лидеров, на которых ориентируются остальные участники рынка. Речь идет о компаниях FM Logistic, 20А, Major Terminal и Tablogix.
Постепенное уменьшение товарооборота естественным образом привело к снижению загрузки на складах. Уровень загрузки мог бы быть еще меньше в 2022 году, если бы не всплеск шокового спроса в феврале-марте, когда компании резко увеличивали объем товарных запасов. Кроме того, уровень спроса 2022 года поддержали и платежи за ответственное хранение ушедших с рынка иностранных компаний.
2022 год оказался очень сложным для складского рынка России. На фоне разразившегося кризиса компании предпочитали в первую очередь арендовать уже построенные складские объекты или те, которые находятся на завершающей стадии строительства. Многие арендаторы, столкнувшись с большим ростом загрузки, хотели арендовать прямо сейчас и получить площади в операции как можно скорее. Речь идет о крупнейших маркетплейсах — Wildberries и Ozon. При этом надо понимать, что любой BTS-проект требует от заказчика длинного горизонта планирования. А планировать в 2022 году было крайне трудно для каждого участника рынка. Возможно, 2023 год изменит ситуацию.
Портфель собран
Несмотря на сложности в отрасли, вполне четко вырисовывается портрет инвестора. Основной спрос в 2022 году формировали маркетплейсы (особенно Ozon и Wildberries) и компании сферы e-commerce.
С моей точки зрения, усиление продажи через MarketPlace будет продолжаться, необходимо замещать западную инфраструктуру, западных поставщиков. С помощью MarketPlace из России и дружественных стран это делать наиболее эффективно. Кроме того, на MarketPlace эффективно работают небольшие поставщики, а это очень важная категория — они сейчас во многом осуществляют функцию параллельного импорта.
Сегодня наметилась тенденция расширения более доступной для потребителей линейки товаров, в связи с чем маркетплейсы и в 2023 году станут основным драйвером спроса на рынке. Благодаря дефициту иностранных товаров и государственной программе импортозамещения в 2023 году будут появляться новые игроки, что приведет к росту спроса на производственно-складские помещения.
В складском сегменте уже к концу 2022 года наметилась тенденция поглощения площадей, несмотря на общий экономический спад.
Большие изменения в новых условиях претерпел и клиентский портфель. Его реструктуризации способствовали и санкционные ограничения, и уход с рынка иностранных компаний, и общее ухудшение экономической ситуации.
При этом сфера электронной торговли имеет шансы значительно увеличить свое присутствие в структуре портфеля в связи со сложностями поставок в других сферах. Сами логистические операторы, согласно опросу KNF, большую ставку делают на маркетплейсы.
Тем не менее ситуация по-прежнему остается неопределенной, и многие логистические операторы отметили факт снижения горизонта планирования своих клиентов. Во избежание финансовых трудностей, граничащих с банкротством, операторы вынуждены предлагать более гибкие правила игры. Клиенты требуют снижения требований по прогнозированию объемов товаров, введение системы постоплаты на 30 дней, снижение штрафов за оверсток, уменьшение сроков выхода из договора, отсутствие автоматической индексации тарифов, а также open book по административным расходам. В свою очередь, операторы имеют противоположные интересы: соблюдение графика поставок, точное прогнозирование объема поставок минимум за 30 дней, высокие тарифы на обработку стока сверх лимита, отсутствие постоплаты, уведомление о досрочном расторжении не менее чем за 90 дней, а также ежегодная индексация тарифов. Рассинхронные интересы значительно усложняют ситуацию на рынке.
Ранжирование услуг логистических операторов по степени их востребованности приведено на рисунке.
«Согласно анализу портфеля складской недвижимости, проведенному залоговой службой Сбербанка, рынок мультитемпературных складов лидирует по объему инвестиций с долей 46%. На втором месте — строительство складов build-to-suit. Сейчас мы можем говорить о существовании пяти-семи игроков, которые строят спекулятивно в рынок. Но преимущественно это недвижимость в формате "сухих" складов, в сегменте мультитемпературной складской недвижимости этим заниматься нецелесообразно. Особенно в нынешних условиях, когда есть определенные сложности с поставками оборудования и погрузочной техники. В отношении девелоперов мультитемпературных складских площадей можно уверенно сделать вывод: если начинают строить новые площадки, значит, под них уже есть клиент, вероятно, заключен предварительный контракт. Очевидно, что новым игрокам рынка продуктов потребуются новые площади для заморозки и хранения. Сегодня строительство мультитемпературных складов можно даже расценивать как маркер появления новых производителей продуктовых линеек. Но мы бы не стали называть этот формат отношений чистым build-to-suit. Это скорее build-to-rent — есть заказчик, есть договорные отношения аренды на длительный срок и продолжительный период нерасторжения, есть авансирование. Но после ввода помещений в эксплуатацию собственник остается прежним», — рассказывает в интервью BFM.ru Ханяфи Хасянов, генеральный директор компании Multicold.
Итоги 2022 года показали, что рынок складской недвижимости оказался не таким уж неуязвимым, как это предсказывали эксперты. Несмотря на значительные успехи в преодолении кризисных ситуаций, в 2023 году проблемы в складском секторе неизбежны.
Максимальный рост тарифов показал сегмент стикеровки (+46,7%), также высокий рост отмечается в сфере «хранение паллеты мороз» (+22,2%). Отметим рост пикинга (+15,6%) и «хранение паллеты холод» (+12%), «механизированные погрузочно-разгрузочные работы» (+7%). А наименьший рост тарифов зафиксирован в «хранение паллеты» (+5,4%).
Основные проблемы складского рынка, скорее всего, будут сосредоточены в изменении объектов под текущие условия. Арендодателям нужно быстро перепрофилировать складские помещения под нужды новых арендаторов.
Москва — дело тонкое
Московский регион стоит особняком на рынке складской недвижимости. «Московский регион наиболее показателен с точки зрения ключевых тенденций складского рынка: основной спрос в этом году был сконцентрирован в Москве и Московской области — 68% годового объема сделок, и здесь предварительные итоги 2022 года в целом сопоставимы с нормальным уровнем 2019–2020 годов», — отметил в интервью BFM.ru старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости компании CORE.XP Антон Алябьев.
По итогам трех кварталов в 2022 году в регионе было введено 1 323 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, что в 1,6 раза выше уровня прошлого года. Общий объем качественной складской недвижимости составил 20 709 тыс. кв. м. Более 50% в структуре ввода занимают объекты, реализованные по схеме built to (663 тыс. кв. м).
По данным Bright Rich | CORFAC International, вакансия складов в Московском регионе за полгода выросла в восемь раз и достигла значения 711 490 кв. м (3,5%). IBC Real Estate подсчитали, что за тот же период вакансия выросла в семь раз, до 632 000 кв. м (4,5%). Knight Frank и Nikoliers оценивают уровень вакансии скромнее: в 531 000 кв. м (2,6%) и 528 000 кв. м (2,4%) соответственно. Все данные приведены без учета субаренды.
Причем проекты под собственные нужды в 2022 году оказались более рентабельными, чем спекулятивные проекты.
Резкий всплеск спроса в период 2020–2021 годы сказался и на итогах ввода в 2022 году. Аналитические данные KNF демонстрируют прекращение роста доли вакантных площадей в Московском регионе на отметке 3,1% с учетом субаренды.
В абсолютном выражении к концу III квартала на рынке были доступны 653 тыс. кв. м качественной складской недвижимости. Доля вакантных площадей по предложениям прямой аренды составила 2,2% (или 462 тыс. кв. м), доля предложений по субаренде — 0,9% (или 191 тыс. кв. м).
Объекты built-to-suit заняли наибольшую долю введенных объектов в Московском регионе по итогам трех кварталов 2022 года.
Если говорить о географическом распределении введенных объектов, то юго-восток (26%, или 170 тыс. кв. м) и север (24%, или 161 тыс. кв. м) Москвы имеют наибольшую вакантность.
Во II квартале 2022 года были зафиксированы резкий спад деловой активности на рынке складской недвижимости Московского региона и уменьшение спроса. Максимальное количество сделок было совершено в юго-западном (17%, или 132 тыс. кв. м) и северном (16%, или 125 тыс. кв. м) направлениях.
Основным драйвером спроса в 2022 году на рынке складской недвижимости Московского региона стала онлайн-торговля. OZON является лидером по совершению крупнейших сделок, заключенных на рынке складской недвижимости Московского региона за девять месяцев 2022 года.
Несмотря на лидерство онлайн-торговли, лишь немногие компании продолжили заключать сделки. В некоторых случаях это было связано со стратегией расширения в Московском регионе; помимо того, компаниям сыграло на руку появление площадей в субаренду вблизи МКАД, притом по ставкам ниже рыночных. В ином случае переезд на другой склад был совершен в связи с невозможностью дальнейшей эксплуатации текущего объекта.
Другая часть компаний, которые заключали крупнейшие сделки в последние два года, стала пересматривать свои планы после февральских событий, однако не отказывалась от площадей, предлагая их в субаренду и стараясь оптимизировать затраты, чтобы площади не простаивали после сокращения товарных запасов.
Доля иностранных компаний среди арендаторов и владельцев на московском рынке составляет около 17%. При этом по 3% складских площадей России, которые занимают иностранные компании, еще не принято финального решения относительно их политики на будущий год. Показатель 17% — самый высокий по всей стране, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области доля иностранных компаний составляет 19%, в остальных регионах РФ — 8%.
Снижение средних ставок аренды на московском рынке эксперты оценивают в разных диапазонах. IBC Real Estate фиксирует падение на 8–10%, до диапазона 5500–5800 рублей за кв. м в год. Аналитики Nikoliers оценили снижение в 6,5%, до среднего значения 5800 рублей за кв. м в год.
По данным KNF, за девять месяцев прошлого года средневзвешенная ставка аренды на рынке складской недвижимости Московского региона на вторичные площади находится в диапазоне 5500–5700 руб./кв. м/год triple net. Запрашиваемая ставка аренды на качественную складскую недвижимость внутри города составляет 8000–10 000 руб./кв. м/год triple net.
На ситуацию на рынке в дальнейшем будут влиять внешнеполитические, а также социально-экономические факторы. По словам директора департамента индустриальной и складской недвижимости, земли Knight Frank Russia & CIS Константина Фомиченко, ситуация на рынке Московского региона нестабильна, но не стоит терять оптимизма: «Третий квартал отметился оживлением на рынке после резкого падения спроса в первом полугодии. Наблюдалось постепенное восстановление активности среди игроков, что выразилось как в увеличении количества запросов, так и в росте объема заключенных сделок. Резкий рост доли вакантных площадей, который мы наблюдали с начала года, прекратился. Пока что рано делать выводы о последствиях текущих событий. Тем не менее стоит сказать, что складской рынок всегда оставался наиболее стабильным сегментом коммерческой недвижимости в кризисные периоды, что и подтвердили события текущего года».
Расстановка сил происходит во всех отраслях в большей или меньшей степени. Рынка коммерческой недвижимости и складской недвижимости в первую очередь коснется изменение клиентской базы. Компании, наиболее быстро перестроившиеся под новые условия работы, будут наращивать обороты. Думаю, к концу 2023 года мы увидим возврат некоторых компаний из недружественных стран, которые поспешили уйти в 2022-м.
Спасти и сохранить?
Согласно данным Oxford Economics, прогноз роста мирового ВВП в 2023 году скорректировался с 3,2% (апрель, 2022) до 1,2% (ноябрь, 2022). Высокий риск мировой рецессии в следующем году окажет дополнительное давление на экономику России: по предварительным данным, ВВП страны в 2023 году может снизиться на 2–4%.
Аналитики Core.XP полагают, что в 2023 году сохранится дефицит предложения складов: доля свободных площадей останется на текущем уровне — 2,7%, существенных изменений уровня ставок аренды не предвидится.
К началу 2023 года складской рынок подошел в состоянии дефицита свободных площадей: их доля составила 2,6% от общего объема предложения, вернувшись к уровню 2020 года. Доступное предложение по-прежнему продолжало формироваться преимущественно объектами вторичного рынка. По итогам IV квартала 2022 года средневзвешенная базовая ставка аренды в готовых помещениях составила 5675 рублей за кв. м в год, в строящихся зданиях — 5957 рублей за кв. м в год.
Готовые площади будут дополнительно освобождаться, но это не позволит удовлетворить отложенный спрос крупных заказчиков. Мы говорим не только об e-commerce, но и о традиционных ритейлер-сетях. Компании разместят на рынке BTS заказы в 2023 году, они будут учтены в общем объеме сделок, но ввод таких площадей произойдет только в 2024 году. Предполагаю, что в общем спрос вполне может составить 1,5М кв. м, и даже выше.
Несмотря на то, что отрасль складской недвижимости столкнулась с экономическими вызовами 2022 года, многие участники рынка настроены оптимистично. При этом никто не отрицает, что рынок ждет трансформация и эпоха перемен.
Основные проблемы отрасли: рост себестоимости складских объектов, уменьшение клиентского товарооборота, снижение активности девелоперов, ограниченный выбор и высокая стоимость складской техники, высокая конкуренция за трудовые ресурсы, ограничение доступа к дешевому финансированию из-за высокой ключевой ставки. Выход из ситуации заключается лишь во включении в процесс всех внутренних мощностей и резервов логистических операторов, в оптимизации затрат и гибкой работе с клиентским портфелем. Но, согласно данным опроса KNF, на конец III квартала 2022 года только 34% логистических компаний готовы к процессу оптимизации. Так, 66% операторов полагают, что аренда является наиболее предпочтительным форматом открытия нового склада. 29% операторов согласны работать на клиентских складах. И лишь 17% рассматривают покупку готового здания или строительство по схеме built-to-suit с последующим оформлением прав собственности.
В качестве основных регионов для развития по-прежнему рассматриваются только Москва и Санкт-Петербург. Но даже в Московском регионе эксперты ожидают снижение объема ввода новой недвижимости.
Я считаю, что это снижение будет значительным в 2023 году. Во-первых, в 2022 году крупные заказчики на проекты build-to-suit снизили активность и отложили принятие решений по новым заказам. Кстати, в Московском регионе не было подписано ни одного крупного BTS-проекта после февраля 2022 года. Если их подпишут в 2023 году, то реализованы они будут не ранее 2024 года. Кроме того, активность снизили и сами застройщики в отношении строительства спекулятивных объемов. Таким образом, мы приходим к проектной схеме развития, когда логистическими операторами арендуются готовые складские площади под конкретного клиента с гарантией дальнейшей операционной деятельности. Для нас формат таких заказов является основным, и наши крупнейшие проекты мы делаем именно в этом формате для таких компаний, как OZON, X5 Retail Group, Lenta и другие. Мы ожидаем, что компании-заказчики будут работать над повышением эффективности складских операций, будут принимать разумные и взвешенные решения при выборе новых объектов, что, в свою очередь, повысит требования к работе застройщиков и операторов складских парков. Рост автоматизации складских операций будет одним из ответов на нехватку складского персонала в Московском регионе. Произойдут крупные BTS-сделки, а переход активов от иностранных компаний к российским фондам недвижимости продолжится и в основном будет завершен.
Кризис является проверкой на прочность для любого бизнеса. Ввиду того, что в регионах нет масштабных проектов, площади складских помещений не превышают уровня столичных показателей, а объемы сделок по 50–100 тыс. квадратных метров единичны, регионам оказалось легче реагировать на вызовы кризисного периода. Уход арендаторов с рынка оказался малозаметным на фоне столичных потерь, где расположились крупные хабы иностранных компаний. Поэтому именно региональные складские проекты отличились более устойчивым спросом и мобильностью в кризисный для отрасли период. Главная тенденция сегодня — формирование новых логистических потоков.
Руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай говорит, что спрос в регионах отличает большая волатильность, но не исключает, что такие рынки поддержит переориентация логистических потоков. Перспективными с точки зрения поглощения складской недвижимости она считает Новосибирск, Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Самару и Казань.
Региональный рынок, безусловно, будет расти. В ближайшие пару лет этот процесс будет поддерживаться в том числе за счет e-commerce, а также развития бюджетных форматов продуктового ритейла и локализации производственных компаний.
Более динамичное развитие регионов, скорее всего, сохранится. Это касается всех видов недвижимости: и жилой и нежилой. Кроме того, регионы будут развиваться из-за необходимости новых складских мощностей для обеспечения параллельного импорта в Россию.
Тем не менее эксперты считают, что в целом российский рынок успешно преодолеет трудности и итоги 2023 года окажутся более позитивными.
«На рынке складов все стабильно, и, как говорится, свято место пусто не бывает: все освободившиеся площади займут другие арендаторы, и достаточно быстро», — рассказывает в интервью Forbes директор Ricci | Склады Дмитрий Герастовский.
«Склады — это инфраструктурный продукт, который будет востребован в любом случае. Вы можете перестать заниматься фитнесом, смотреть кино, ходить в рестораны, но покупать необходимые товары — запчасти для машин, строительные материалы, FMCG-товары, товары для детей — будете в любом случае, может, только другого ценового порядка», — дополняет в том же интервью Forbes заместитель директора по аренде и маркетингу, руководитель направления Customer Solutions в компании — владельце складов Radius Group Александра Шакола.
К слову, мнение экспертов нельзя назвать «эмоциональным всплеском»: спрос на складском рынке оживился, что и дает основания для оптимистичных прогнозов на 2023 год. Тем не менее участники рынка не исключают и вероятности затяжного кризиса. «Рост вакансии будет определяться не только уходом международных компаний, но и сжатием отечественных ритейлеров, вызванным ростом курсов валют, нарушением логистических цепочек, слабым потребительским рынком и трансформацией потребительских предпочтений», — говорит в интервью Forbes Татьяна Дивина. По оценке эксперта, долгосрочные сбои на различных этапах бизнес-процессов, снижение спроса со стороны потребителей и принятие окончательных решений о выходе иностранного бизнеса приведут к ускоренному росту доли свободных площадей. Максимального значения — 10% — вакансия достигнет к концу 2023 года.
Рынок складской недвижимости будет восстанавливаться, как и большинство отраслей в России. Российская экономика переходит в стадию уверенного роста с последнего квартал 2022 года. Это повлечет за собой восстановление различных рынков (в том числе и рынка коммерческой недвижимости в целом). Восстановление спроса будет зависеть от траектории развития конфликта вокруг Украины и скорости восстановительного роста российской экономики.
Каким на самом деле будет 2023 год для рынка складской недвижимости, покажет только время, как ни банально это звучит. Но к прогнозам экспертов и ожиданиям участников рынка прислушаться все-таки стоит.
Над материалом работали:
