Бывшее советское общежитие в Подмосковье было вначале приватизировано, а затем передана в качестве вклада в уставный капитал ООО «Лесные поляны». Все это время в доме жили люди, с которыми заключены договоры бессрочного найма. Тем не менее после того как ООО «Лесные поляны» обанкротилось, дом оказался в конкурсной массе банкрота. Жильцы настаивают на исключении дома из конкурсной массы и его передаче в собственность администрации сельского поселения Ершовское. Нижестоящие суды заявление жильцов дома отклонили, но этим кейсом заинтересовался Верховный суд. Экономколлегия планирует рассмотреть этот спор 29 сентября (дело А41-85213/2016).
Предыстория
В порядке приватизации государственного московского машиностроительного производственного предприятия «Коммунар» в 1997 году трехэтажный жилой дом в деревне Иваньево Московской области, являвшийся в то время общежитием, поступил в совместную собственность ОАО «ДУКС» и ГУП «Военно-строительное объединение МВД РФ».
В 2001 году этот дом был внесен в качестве имущества в уставный капитал ООО «Лесные поляны». И в 2006 году ООО «Лесные поляны» получило свидетельство о праве собственности на здание.
В 2016 году ООО «Лесные поляны» обанкротилось и дом был включен в конкурсную массу. Однако жильцы дома Ирина Забелина, Михаил Маслов, Марина Пахомова, Анастасия Мищланова и Светлана Савельева попросили суд исключить этот МКД из конкурсной массы банкрота и передать его администрации сельского поселения Ершовское Одинцовского муниципального района Московской области.
Заявители указывают, что в 2012 году ООО «Лесные поляны», администрация с.п. Ершовское, ЗАО «Русстрой» и ЗАО «СеленаСтайл» заключили соглашение, по которому упомянутые организации обязались выполнить работы по приведению здания в состояние, отвечающее требованиям, предъявляемым к жилым зданиям,и затем передать его сельской администрации. А также выполнить работы по обустройству артезианской скважины и строительству газовой котельной для снабжения дома водой и теплом.
Стороны этого соглашения также договорились о переселении в реконструированное здание жильцов ветхого жилищного фонда, расположенного на участке с кадастровым номером 50:20:0080220:54, подлежащих переселению и зарегистрированных по месту жительства в указанном жилфонде.
Заявители также представили в материалы дела договоры, которые они заключили с ООО «Лесные поляны» в 2014 – 2016 годах, поименованные договорами бессрочного найма жилого помещения. Заявительница Марина Пахомова принесла в суд дополнительно справку о том, что она проживает в спорном здании с семьей с 2000-го года.
Представитель заявителей также сослался на выписку из госреестра, согласно которой право собственности на одну из квартир в доме зарегистрировано за Екатериной Черноситовой на основании решения Одинцовского горсуда Московской области от 15.06.2017 по делу No 2-4095/2017. Суд признал за Черноситовой, вселенной по ордеру от 12.09.2017, право собственности на квартиру в порядке приватизации жилого помещения.
Наконец, администрация с.п. Ершовское в сентябре 2020 года официально ответила, что предлагала конкурсному управляющему ООО «Лесные поляны» безвозмездно передать в муниципальную собственность спорный дом для дальнейшей его эксплуатации по целевому назначению. Однако переговоры с управляющим не привели к положительному результату. В настоящее время администрация реорганизована с утратой соответствующих полномочий.
Тем не менее, суды трех инстанций заявление жильцов дома о его исключении из конкурсной массы отклонили. Двое заявителей - Михаил Маслов и Светлана Савельева - подали кассационную жалобу в Верховный суд, который решил ее рассмотреть.
Что решили нижестоящие суды
Суды сослались на статьи 131, 132 Закона о банкротстве и исходили из того, что право собственности на большую часть квартир в спорном объекте зарегистрировано за ООО «Лесные поляны», в связи с чем не усмотрели оснований для их передачи органу местного самоуправления, минуя процедуру реализации на конкурсных торгах.
В судебном порядке действия по передаче спорного имущества в уставный капитал ООО «Лесные поляны», как и его право собственности, не оспорены.
Суды также сочли, что права зарегистрированных и проживающих в здании граждан не нарушены, поскольку право бессрочного пользования на условиях договора найма никем из участвующих в деле лиц не оспаривается и новый собственник станет наймодателем на условиях ранее заключенных договоров.
Что думает заявитель
Заявители настаивают, что находящиеся в МКД квартиры не подлежат включению в конкурсную массу. К сложившимся отношениям должны применяться положения Жилищного кодекса о договоре социального найма.
Что думает судья Верховного суда
Судья Верховного суда И.В. Разумов счел доводы заявителей заслуживающими внимания и передал дело в СКЭС Верховного суда. Экономколлегия рассмотрит этот спор 29 сентября.
Почему это важно
По мнению руководителя екатеринбургского офиса юрфирмы «Арбитраж.ру» Артема Комсюкова, данный кейс интересен с той точки зрения, что закон о банкротстве не предусматривает такого действия как исключение из конкурсной массы объекта социального значения, в том числе жилищного фонда: «Формально данный жилой дом не является социально-значимым объектом. Более того, Закон о банкротстве прямо предусматривает возможность продажи с торгов такого рода объектов. Также законом прямо установлено, что в случае, если такого рода имущество не продано на торгах, то жилищный фонд социального использования подлежит передаче собственнику такого жилфонда, коим в настоящем случае является должник. В данной ситуации непонятно, как объект может быть передан в муниципальную собственность, если как минимум на одну квартиру решением суда зарегистрировано право собственности. Тем интереснее будет узнать итоговый результат».
