Леонид Паначев заключил с подмосковным застройщиком «Стройинвест» договор участия в долевом строительстве на 15 квартир площадью более 1 тыс. кв. м. Застройщик благополучно ушел в банкротство и Паначев попытался включить свои требования в реестр о передаче 15-ти жилых помещений. Суд первой инстанции не возражал. Однако апелляционный суд отказал дольщику со ссылкой на то, что договоры участия в долевом строительстве Леонид Паначев заключал с инвестиционными целями, а не для удовлетворения личных потребностей по улучшению жилищных условий (дело А41-34210/2020). Верховный суд рассмотрит этот спор 15 августа.
Предыстория
В 2014 году Леонид Паначев заключил с подмосковным застройщиком «Стройинвест» договор об участии в долевом строительстве. По соглашению застройщик обещал передать Паначеву 15 квартир общей площадью 1,04 тыс. кв. м в многоквартирном доме в Сергиевом Посаде.
Затем «Стройинвест» обанкротился и Леонид Паначев обратился к конкурсному управляющему с заявлением о включении его требований в реестр о передаче 15 жилых помещений. Но в январе 2021 года КУ отказался включать требование дольщика в реестр.
После чего Леонид Паначев обратился в суд с возражениями по результатам рассмотрения конкурсным управляющим его требования о включении в реестр о передаче жилых помещений.
Суд первой инстанции в октябре 2021 года включил в реестр «Стройинвеста» требование Паначева о передаче 15 квартир общей оплаченной стоимостью 31,3 млн рублей. Однако апелляционный суд это определение отменил. Суд округа поддержал апелляцию. После чего Леонид Паначев подал кассационную жалобу в Верховный суд.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции руководствовался положениями статей 201.1, 201.4, 201.7 Закона о банкротстве и статьи 4 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - закона от 29.07.2017 No 218-ФЗ). Признав доказанным факт осуществления Паначевым оплаты по договору участия в долевом строительстве, суд включил его требования в реестр о передаче жилых помещений.
Апелляционный суд сослался на положения статей 60, 201.1, 201.4 и 201.9 закона о банкротстве и отметил, что обстоятельства оплаты спорных квартир не имеют правового значения при рассмотрении настоящего обособленного спора. Суд указал, что основная цель принятия специальных правил о банкротстве застройщиков - обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что очередность удовлетворения требований кредиторов устанавливается правопорядком исходя из степени значимости подлежащих защите интересов конкретной группы кредиторов, чьи требования не удовлетворены должником после вступления в правоотношения с последним. Граждане, вступившие в отношения с застройщиком и заключившие договор долевого участия в строительстве, стремятся удовлетворить свои связанные с жильем потребности.
Последовательное изменение норм Закона о банкротстве в 2017-2019 годах позволяет сделать вывод о том, что в условиях банкротства застройщиков приоритет в защите и восстановлении нарушенных прав остается на стороне граждан. При этом суд отметил, что действующим законодательством ограничена до 120 кв. м и площадь помещения, приобретаемого физическим лицом – участником долевого строительства (часть 2 статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 No 218-ФЗ).
Из этого апелляционный суд сделал вывод, что граждане-инвесторы, вступившие в правоотношения с застройщиком и стремящиеся получить прибыль от такой деятельности, в условиях банкротства должника не могут получить удовлетворение в одной очереди удовлетворения с гражданами.
Леонид Паначев купил 30 квартир (вопрос обоснованности требования по оставшимся 15 квартирам рассматривается в рамках иного обособленного спора). Это значит, что договоры участия в долевом строительстве Паначев заключал с инвестиционными целями, а не для удовлетворения личных потребностей по улучшению жилищных условий. Такому кредитору не может быть предоставлена приоритетная защита в деле о банкротстве застройщика. Частные инвесторы сами несут ответственность и риски наступления неблагоприятных последствий (статья 10 Гражданского кодекса).
Что думает заявитель
По мнению Леонида Паначева, суды фактически исходили из того, что для целей включения в реестр о передаче жилых помещений каждое заявление должно быть подвергнуто проверке на улучшение дольщиком жилищных условий. Однако в силу закона данная проверка не требуется, закон не связывает наличие права на получение квартиры в деле о банкротстве застройщика с наличием у кредитора иного жилого помещения.
Апелляционный и кассационный суды ошибочно истолковали положения статьи 13 закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ. Норма об ограничении возмещения площадью 120 кв. м применяется только в случаях выплаты гражданам компенсации за счет государства, а не для целей установления их требований в реестре.
Также кредитор полагает, что суды ошибочно вывели его недобросовестность из факта приобретения более одной квартиры по договору долевого участия в строительстве. Такое поведение не отвечает признакам недобросовестности, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса.
Что думает Верховный суд
Судья Верховного суда Букина И.А. сочла доводы кассационной жалобы заслуживающими внимания и передала этот обособленный спор в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного суда. Экономколлегия рассмотрит этот спор 15 августа.
