Если Центробанк РФ, как ожидается, в течение ближайших месяцев продолжит повышение ключевой ставки и доведет ее с нынешних 21% до 23%, то тысячи владельцев торговых центров в России обанкротятся, не выдержав кредитной нагрузки, считает вице-президент Союза торговых центров (СТЦ) Павел Люлин.
Впрочем, многие из них разорятся и без дальнейшего повышения. Им хватило и предыдущего изменения, когда 25 октября ЦБ поднял ставку сразу на 2 п.п.: с 19% до 21%. В результате многие банки направили заемщикам – владельцам ТЦ уведомления о существенном повышении стоимости уже выданных кредитов, говорит Люлин. Ситуация осложняется массовым уходом арендаторов и значительным ростом налогов. В результате владельцы 1 тыс. торговых центров рискуют обанкротиться, прогнозирует глава СТЦ.
О закредитованности ТЦ говорят данные Сбербанка: его кредитный портфель в сегменте коммерческой недвижимости достиг 1,7 трлн рублей, и половина приходится на торговые комплексы. Ставка по этим кредитам обычно привязана к ключевой.
Банкротные перспективы ожидают и ряд девелоперов, а также собственников других видов недвижимости, предупреждаетдиректор практики «Недвижимость и развитие территорий» «Яков и партнеры» Анна Данченок.
Маржинальность девелоперских проектов в 2024 г. находилась в коридоре от 8% до 40%, в 2025-м г. она сместится в диапазон от –20% до 10%, в 2026-м – от –10% до 20%, а в 2027-м – от 0% до 30%, прогнозируют аналитики «Яков и партнеры». В итоге в 2025 г. порядка 30% компаний станут убыточными, часть проектов будут отменены или отложены, а девелоперы начнут активно сокращать издержки.
С негативными прогнозами в отношении девелоперов соглашаются и чиновники высокого ранга. Так, вице-премьер Марат Хуснуллин две недели назад допустил, что некоторые застройщики могут обанкротиться, но обвинил в этом их: девелоперы, по его словам, «плохо рассчитали свою экономику». Власти сделают все возможное, чтобы не допустить банкротства строительных компаний, пообещал Хуснуллин.
О возможном банкротстве жилищно-строительных компаний говорила и спикер Совфеда Валентина Матвиенко, указав, что нужно подумать о мерах поддержки участников рынка.
Судьба бизнесменов во многом зависит от банков, считает инвестиционный директор группы Central Properties & Parus Алексей Смердов. Если они будут обращать взыскания на заложенную по кредитам недвижимость, то ее владельцы разорятся. Однако самим банкам не интересно такое количество неэффективных объектов, считают эксперты.
С другой стороны, ждать финансовых вливаний, способных погасить долги, владельцам коммерческой недвижимости неоткуда: иностранных инвесторов в стране крайне мало, а отечественные находятся примерно в одинаково неблагоприятных условиях. Так что избавиться от активов, обремененных дорогими кредитами, сейчас проблематично, говорит директор по стратегическому развитию «Магазина магазинов» Вячеслав Кацегоров.
Эксперты, опрошенные РБК, считают, что ЦБ на ближайших заседаниях может поднять ставку не до 23%, а даже до 25%. По мнению главного экономиста «Альфа-Банка» Наталии Орловой, это может случиться уже в декабре 2024 г., на ближайшем заседании регулятора.
«Потому что инфляция последние недели очень сильно удивляет в негативную сторону», – поясняет она.
Чтобы обуздать инфляцию и поддержать дешевеющий рубль (27 ноября на международном рынке Форекс он впервые с марта 2022 г. достиг уровня 114 рубля за доллар), ЦБ может повысить ставку до 25%, допускает директор аналитического департамента группы компаний «Регион» Валерий Вайсберг. Хотя он склоняется к тому, что регулятор в декабре поднимет ее до 22%, в первом квартале – до 23% и остановится.
