Прошлый год стал рекордным по поглощению офисных площадей в Санкт-Петербурге: было приобретено и арендовано 220 тыс. кв. метров такой недвижимости. При этом в 2021 году этот показатель составил 150 тыс. «квадратов», а в 2022-м динамика поглощения была отрицательной — минут 60 тыс. кв. метров, подсчитали эксперты консалтинговой компании IPG.Estate.
Это даже больше, чем в середине 2010-х, когда из-за переезда подразделений «Газпрома» в Петербург резко вырос спрос на помещения для клерков. Так, в 2014 году объем поглощения составил 205 тыс. кв. метров, в 2015-м — 140 кв. метров, в 2016-м — 190 кв. метров.
В самый активный период подготовки к переезду «Газпрома» — с лета 2014 года до лета 2015-го — компания купила и арендовала в Северной столице 200 тыс. кв. метров офисных площадей. По оценкам экспертов, в то время доля нефтегазового сектора в поглощении офисов составляла 40-50%. Сейчас лидерами являются российские IT-компании и fintech, отмечают в IPG.Estate.
Другая яркая тенденция прошлого года — рост спроса на крупные офисные блоки, в том числе площадью более 10 000 кв. метров. За последние несколько месяцев аналитики IPG.Estate зафиксировали пять сделок по приобретению и аренде в Санкт-Петербурге помещений площадью от 8 000 «квадратов». О них предполагается объявить в течение 2024 года.
В числе крупнейших прошлогодних сделок — аренда группой «Кодекс» 6 тыс. кв. метров в бизнес-центре класса В+ «Остров», международная продуктовая IT-компания Garage Eight заняла 4 тыс. «квадратов» в БЦ категории А «М22», там же 3,5 тыс. кв. метров снял производитель растительного масла ГК «Благо».
Вслед за спросом на помещения выросли и арендные ставки: в бизнес-центрах класса А средняя ставка за год поднялась на 10%, до 2,1 тыс. рублей за «квадрат» в месяц, в классе В/В+ — на 5,2%, до 1,38 тыс. рублей.
К концу 2024 года ставки прибавят еще 8% в классе А и 5% в классе В/В+, прогнозируют в IPG.Estate.
Это будет связано, в частности, с тем, что новое строительство сокращается третий год подряд: если в 2022 году рынок пополнился 187 тыс. кв. метров качественной офисной недвижимости, то в 2023-м — только 149 тыс., а в текущем году ожидается ввод в строй только 30 тыс. «квадратов».
К сдаче запланированы только два проекта: БЦ «К-37» на Кантемировской улице и «Авангард» на Кондратьевском проспекте.
«Однако данные проекты уже заполнены арендаторами, объемы нового ввода не обеспечат прирост доступных для аренды качественных офисных площадей», — констатируют в IPG.Estate.
Инвестиции в офисный сегмент также снижаются, добавляют эксперты Nicoliers: в 2021 году они составляли 69% от всего объема вложений в недвижимость Санкт-Петербурга, в 2022-м — 67%, в 2023-м — лишь 24% (19 млрд рублей).
На ситуацию в офисном сегменте может повлиять перебазирование части структур «Газпрома» в комплекс «Лахта-Центр». Его должны были «заселить» еще в 2018 году. Но сроки многократно сдвигались, и «Газпром» начал перевод подразделений в «Лахта-Центр» только прошлым летом. Общая площадь его офисов 210 тыс. кв. метров.
«Если структуры «Газпрома» все же переедут в собственные здания, то на рынок могут выйти освобожденные офисы высокого класса с готовой качественной отделкой. Но, с большей вероятностью, произойдет внутреннее замещение дочерней или смежной компанией, как это было ранее, поскольку помещения уже адаптированы под запрос и безопасность структуры», — предполагают в IPG.Estate.
