Минобороны РФ заключило инвестконтракт, по которому передала участок для того, чтобы на нем был построен жилой комплекс. Взамен Минобороны хотело получить 30% жилой и коммерческой недвижимости в новом ЖК. Однако инвестор - АО «Глобинвестстрой» - обанкротился, а участок с недостроем был передан для завершения строительства другой компании. Тогда Минобороны попросило суд включить в реестр АО «Глобинвестстрой» требования в размере 2 млрд рублей, составляющее рыночную стоимость переданного должнику для строительства МКД участка. Но суды трех инстанций отказали. После чего Минобороны подало жалобу в ВС, который рассмотрит этот спор 17 октября 2022 года (дело А41-36831/2012). Разрешение данного спора Верховным судом поможет всем владельцам земельных участков (и иных активов), переданных для целей строительства, в ситуациях, когда застройщик обанкротился.
Предыстория
В 2004 году войсковая часть 32487 Минобороны РФ и ООО «Компания русская недвижимость и торговля» заключили инвестиционный контракт сроком действия до 2017 года. Он предусматривал застройку находящегося в собственности РФ участка площадью 42,8 тыс. кв. м. в Москва на ул. Новогиреевская, вл. 5.
Инвестор брал на себя обязательства снести здания военного городка № 8 и построить жилой комплекс ориентировочной площадью 100 тыс. кв. м. и общей жилой площадью не менее 62,1 тыс. кв. м. При этом по условиям инвестконтракта в собственность РФ должны были быть переданы не менее 30% общей жилой площади
инвестиционного объекта (не менее 18,6 тыс. кв. м) и не менее 30% общей коммерческой нежилой площади (не менее 4,4 тыс. кв. м).
В 2016 году по допсоглашению инвестором проекта вместо ООО «Компания русская недвижимость и торговля» стало АО «Глобинвестстрой», которое обязалось построить объекты. Также инвестор обязался подписать протокол исполнения обязательств по инвестконтракту. Заказчик также сменился, им стало напрямую Минобороны РФ.
Инвестконтракт не расторгался, но ввиду неоднократных срывов сроков строительства и последующего банкротства АО «Глобинвестстрой», протокол предварительного распределения квартир в объекте стороны не подписали. Согласованный объем площади инвестиционного объекта (жилого комплекса «Терлецкий парк») Минобороны не передан.
При этом в октябре 2014 года Минобороны и АО «Глобинвестстрой» заключили договор аренды участка. А в апреле 2017 года в отношении АО «Глобинвестстрой» было введено наблюдение с применением правил параграфа 7 «Банкротство Застройщиков» главы IX Закона о банкротстве. В октябре 2017 года АО «Глобинвестстрой» было признано банкротом.
Нюанс: в июне 2019 года по определению суда объект незавершенного строительства общей площадью 153,1 тыс. кв. м. и жилой площадью 93,1 тыс. кв. м со степенью готовности 30% и право аренды участка были переданы АО «Мосотделстрой No 1» для завершения строительства.
Триггер: Минобороны не только не получило встречного исполнения в виде соответствующих площадей по инвестконтракту, но и лишилось участка. Поэтому в марте 2020 года оно обратилось в суд с заявлением о включении в реестр АО «Глобинвестстрой» требования в размере 2 млрд рублей, составляющего рыночную стоимость переданного должнику для строительства многоквартирного дома участка из-за невозможности его возврата в госсобственность. При определении размера требования министерство руководствовалось отчетом об оценке, который подготовило ООО «АФК-Аудит».
Поначалу Арбитражный суд Московской области это заявление удовлетворил и включил требование в четвертую очередь реестра. Однако после того, как окружной суд отправил спор на новое рассмотрение, суды трех инстанций требование отклонили.
Минобороны подало кассационную жалобу в Верховный суд, который решил ее рассмотреть 17 октября.
Что решили нижестоящие суды
Суды руководствовались положениями:
статей 71, 100, 142 закона о банкротстве,
пунктом 3 статьи 3 закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности
в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Анализируемый инвестконтракт не расторгнут, при этом Министерство продолжает быть собственником участка, взыскивать арендную плату за его использование и настаивать на рассмотрении заявленного требования без каких-либо уточнений при недоказанности безусловной вины АО «Глобинвестстрой» в причинении министерству ущерба в заявленном размере.
Поскольку публичному собственнику причитается 30% общей жилой и нежилой площади инвестиционного объекта, суды резюмировали, что удовлетворение требования без его уточнения приведет к двойному взысканию по одному и тому же обязательству:
Рыночной стоимости участка в качестве ущерба от нарушения условий инвестконтракта
Доли помещений, которые причитаются министерству
Что думает заявитель
Минобороны настаивает на том, что уточнение им требования нецелесообразно. Ввиду неполучения министерством встречного исполнения, невозможности возвращения участка в ведение РФ и реализации причитающейся ей доли третьим лицам (дольщикам), право собственности заявителя нарушено должником, а его восстановление возможно только путем включения спорного требования о взыскании убытков в реестр.
Что решил Верховный суд
Судья ВС Е.С. Корнелюк счел доводы жалобы заслуживающими внимания и передал спор в Экономколлегию РФ, которая его рассмотрит 17 октября.
Почему это важно
Руководитель екатеринбургского офиса юрфирмы «Арбитраж.ру» Артем Комсюков считает, что Верховный суд РФ согласится с позицией Минобороны о необходимости включения его требования в реестр должника.
Сложно представить, что в рамках дела о банкротстве Минобороны получит причитающиеся ему объекты недвижимости, поскольку это будет прямо противоречить действующим положениям закона о банкротстве. В то же время я считаю, что здесь уместно говорить о включении не стоимости земельного участка, а стоимости 30% жилых и коммерческих площадей, поскольку именно на это направлен инвестиционный контракт. Разрешение данного спора Верховным судом поможет всем владельцам земельных участков (и иных активов), переданных для целей строительства, в ситуациях, когда застройщик обанкротился. То есть такие инвесторы смогут получить возможность удовлетворения своих требований
