Леонид Паначев заключил с подмосковным застройщиком «Стройинвест» договор участия в долевом строительстве на 15 квартир площадью более 1 тыс. кв. м. Застройщик благополучно ушел в банкротство и Паначев попытался включить свои требования в реестр о передаче 15 жилых помещений. Суд первой инстанции не возражал. Однако апелляционный суд отказал дольщику со ссылкой на то, что договоры участия в долевом строительстве Леонид Паначев заключал с инвестиционными целями, а не для удовлетворения личных потребностей по улучшению жилищных условий (дело А41-34210/2020). Верховный суд рассмотрел этот спор и занял противоречивую позицию.
Предыстория
В 2014 году Леонид Паначев заключил с подмосковным застройщиком «Стройинвест» договор об участии в долевом строительстве. По соглашению застройщик обещал передать Паначеву 15 квартир общей площадью 1,04 тыс. кв. м в многоквартирном доме в Сергиевом Посаде.
Затем «Стройинвест» обанкротился и леонид Паначев обратился к конкурсному управляющему с заявлением о включении его требований в реестр о передаче 15-ти жилых помещений. Но в январе 2021 года КУ отказался включать требование дольщика в реестр.
После чего Леонид Паначев обратился в суд с возражениями по результатам рассмотрения конкурсным управляющим его требования о включении в реестр о передаче жилых помещений.
Суд первой инстанции в октябре 2021 года включил в реестр «Стройинвеста» требование Паначева о передаче 15 квартир общей оплаченной стоимостью 31,3 млн рублей. Однако апелляционный суд это определение отменил. Суд округа поддержал апелляцию. После чего Леонид Паначев подал кассационную жалобу в Верховный суд.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции руководствовался положениями статей 201.1, 201.4, 201.7 Закона о банкротстве и статьи 4 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - закона от 29.07.2017 No 218-ФЗ). Признав доказанным факт осуществления Паначевым оплаты по договору участия в долевом строительстве, суд включил его требования в реестр о передаче жилых помещений.
Апелляционный суд сослался на положения статей 60, 201.1, 201.4 и 201.9 закона о банкротстве и отметил, что обстоятельства оплаты спорных квартир не имеют правового значения при рассмотрении настоящего обособленного спора. Суд указал, что основная цель принятия специальных правил о банкротстве застройщиков - обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что очередность удовлетворения требований кредиторов устанавливается правопорядком исходя из степени значимости подлежащих защите интересов конкретной группы кредиторов, чьи требования не удовлетворены должником после вступления в правоотношения с последним. Граждане, вступившие в отношения с застройщиком и заключившие договор долевого участия в строительстве, стремятся удовлетворить свои связанные с жильем потребности.
Последовательное изменение норм Закона о банкротстве в 2017-2019 годах позволяет сделать вывод о том, что в условиях банкротства застройщиков приоритет в защите и восстановлении нарушенных прав остается на стороне граждан. При этом суд отметил, что действующим законодательством ограничена до 120 кв. м и площадь помещения, приобретаемого физическим лицом – участником долевого строительства (часть 2 статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 No 218-ФЗ).
Из этого апелляционный суд сделал вывод, что граждане-инвесторы, вступившие в правоотношения с застройщиком и стремящиеся получить прибыль от такой деятельности, в условиях банкротства должника не могут получить удовлетворение в одной очереди удовлетворения с гражданами.
Леонид Паначев купил 30 квартир (вопрос обоснованности требования по оставшимся 15 квартирам рассматривается в рамках иного обособленного спора). А это значит, что договоры участия в долевом строительстве Паначев заключал с инвестиционными целями, а не для удовлетворения личных потребностей по улучшению жилищных условий. Такому кредитору не может быть предоставлена приоритетная защита в деле о банкротстве застройщика. Частные инвесторы сами несут ответственность и риски наступления неблагоприятных последствий (статья 10 Гражданского кодекса).
Что думает заявитель
По мнению Леонида Паначева, суды фактически исходили из того, что для целей включения в реестр о передаче жилых помещений каждое заявление должно быть подвергнуто проверке на улучшение дольщиком жилищных условий. Однако в силу закона данная проверка не требуется, закон не связывает наличие права на получение квартиры в деле о банкротстве застройщика с наличием у кредитора иного жилого помещения.
Апелляционный и кассационный суды ошибочно истолковали положения статьи 13 закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ. Норма об ограничении возмещения площадью 120 кв. м применяется только в случаях выплаты гражданам компенсации за счет государства, а не для целей установления их требований в реестре.
Также кредитор полагает, что суды ошибочно вывели его недобросовестность из факта приобретения более одной квартиры по договору долевого участия в строительстве. Такое поведение не отвечает признакам недобросовестности, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса.
Что решил Верховный суд
Экономколлегия Верховного суда отправила спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению Верховного суда, если гражданин приобретает значительное количество квартир в инвестиционных целях (для последующей перепродажи и получения прибыли), то его требования к находящемуся в банкротстве застройщику не подлежат приоритетному удовлетворению в режиме требований участника строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1, пункт 3 статьи 201.4, подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).
Обоснование: последовательное изменение законодательства о несостоятельности застройщиков, действительно, позволяет сделать вывод, что предпринимаемые законодателем меры по увеличению гарантий прав граждан – участников строительства – преследуют, в первую очередь, удовлетворение их связанных с жильем потребностей и потребностей их семей, считает ВС. Как отмечено в пункте 2 мотивировочной части постановления Конституционного Суда от 21.07.2022 No 34-П (далее – Постановление No 34-П), участие в долевом строительстве выступает прежде всего формой реализации гражданами своего интереса в обеспечении личной потребности в жилище.
Да, но: вместе с тем сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика, считает Верховный суд. Как отмечено в упомянутом Постановлении No 34-П, заключение договоров с целью приобретения жилого помещения может быть направлено на удовлетворение не только жилищных потребностей гражданина, но и его экономических интересов (сбережение денежных средств, формирование имущественной базы для дальнейшего получения дохода от сдачи жилья внаем и т. д.).
Граждане-инвесторы = юрлица: впрочем, вывод ВС неутешительный для инвесторов. Экономколлегия считает, что покупка Леонидом Паначевым значительного количества квартир в инвестиционных целях хотя и не свидетельствует о злоупотреблении им правом (статья 10 Гражданского кодекса), но указывает на необходимость квалифицировать долг перед ним таким образом, как если бы владельцем требования к застройщику являлось юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (пункты 1 и 2 статьи 50 Гражданского кодекса), и расчеты с которым в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве осуществляются в четвертую очередь. По этой причине выводы судов апелляционной инстанции и округа о полном отказе в удовлетворении требований Паначева ошибочны.
Ложка меда: ВС подчеркнул, что само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц.
В таком случае суд должен вынести вопрос о целях заключения договора в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон (применительно к части 1 статьи 133 АПК), что в данном случае суды не сделали. Если часть квартир приобретены в потребительских целях, а иная часть – в инвестиционных, требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы.
Потребность в жилье не измеряется его площадью, указал ВС. Ошибочны выводы нижестоящих судов о том, что действующим законодательством ограничена до 120 кв. м площадь помещения, приобретаемого физическим лицом – участником долевого строительства. В силу пункта 2 статьи 213 Гражданского кодекса количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются. При этом в действующем законодательстве отсутствуют положения, предусматривающие ограничения по площади жилого помещения, приобретаемого участником долевого строительства.
Приведенная нижестоящими судами в обоснование данного вывода ссылка на часть 2 статьи 13 Закона No 218-ФЗ подобное ограничение не устанавливает. Эта норма применяется для определения размера компенсации участнику строительства в ситуации, когда Фонд развития территорий принял решение о выплате возмещения (пункт 5 части 2 статьи 13.1 данного закона) вместо решения о финансировании мероприятий по завершению строительства. Однако названная норма не ограничивает ни площадь помещения (помещений), которое подлежит передаче включенному в реестр о передаче жилых помещений физлицу, ни размер трансформированного денежного требования кредитора, пояснил Верховный суд.
Итог: Экономколлегия ВС считает, что если бы по результатам проверки целей приобретения квартир было установлено, что требования (их часть) Леонида Паначева носили инвестиционный характер, они подлежали включению в четвертую очередь реестра как обеспеченные залогом тех квартир, которые причитались ему как покупателю по условиям договора долевого участия в строительстве.
Однако, учитывая, что суд первой инстанции удовлетворил заявление Фонда о намерении стать приобретателем прав и обязанностей застройщика, и ему переданы права на участок и объект незавершенного строительства, залоговые права включенных в денежный реестр кредиторов в отношении объектов долевого строительства прекратились (пункт 11 статьи 201.15-2 закона о банкротстве).
ВС напомнил, что Постановлением No 34-П признаны не соответствующими Конституции части 14 и 17 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 No 151-ФЗ во взаимосвязи с пунктом 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве в той мере, в какой они в системе действующего правового регулирования не предусматривают необходимых правовых гарантий защиты прав не являющихся участниками строительства кредиторов при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства Фонду. В тексте постановления КС отмечено, что признание названных положений не соответствующими Конституции не должно означать восстановления залоговых прав кредиторов, не являющихся участниками строительства и приобретших права залогодержателей до принятия оспариваемого регулирования. Конституционный суд лишь указал на возможность для таких кредиторов требовать от Фонда выплаты компенсаций, предусмотренных пунктом 4 резолютивной части Постановления No 34-П.
Что это значит для заявителя: в настоящее время требования Леонида Паначева, носящие инвестиционный характер, при их обоснованности (в частности, при подтверждении факта оплаты квартир) могут быть не только включены в четвертую очередь реестра, но и погашены (частично) за счет выплаты Фондом указанной компенсации, считает ВС.
Однако, по мнению ВС:
вопрос о том, для каких целей приобретались все тридцать квартир (например, имелись ли среди них те, которые приобретены для потребительских целей), суды по
существу не исследовали;
суды не установили факт внесения Леонидом Паначевым оплаты за квартиры.
При таких условиях разрешение вопроса об обоснованности и очередности требований кредитора в настоящее время является преждевременным, решил ВС и отправил спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Почему это важно
По мнению руководителя екатеринбургского офиса юрфирмы Арбитраж.ру Артема Комсюкова, позиция ВС очень неоднозначная: «С одной стороны, ВС РФ устранил явную несправедливость и нарушение закона – отказ во включении требований по мотивам инвестиционной деятельности. С другой стороны, не внес ясности, запутал ситуацию и, на мой взгляд, допустил вольное толкование норм права. Закон о банкротстве, как и закон о долевом строительстве, не содержит какого-либо ограничения ни по площади (как верно отметил Верховный суд), ни по количеству квартир, приобретаемых одним гражданином. Сама цель защиты прав гражданина - непрофессионального инвестора ни с точки зрения закона, ни с точки зрения логики, ни с точки зрения русского языка не исключает защиту прав гражданина - непрофессионального инвестора, который приобрел более одной квартиры».
Исходя из изложенной позиции Верховного суда, теперь в подобных случаях суды будут обязаны каким-то образом исследовать цели приобретения нескольких квартир: инвестирование это или реальная потребность для целей проживания, в том числе родственников. Какими доказательствами подразумевается подтверждение такой цели - не ясно. Кроме того, такая позиция ставит граждан, купивших несколько квартир в одном доме или ЖК, в неравное положение с гражданами, для целей инвестирования купившими одну квартиру или несколько у разных застройщиков. В целом, считаю, что данное определение, пусть и в меньшей степени, чем постановление апелляции, является несправедливым и незаконным.
