Александра Марценюк

ВС РФ верно указал на необходимость перерасчета судом первой инстанции размера упущенной выгоды в размере выручки, извлеченной продавцом от сдачи недвижимости в аренду за период, когда объект недвижимости уже должен был находиться в собственности покупателя, но без вычета затрат на содержание имущества (переменная арендная плата), которые должен нести собственник, в том числе налоговых платежей. Со своей стороны, покупатель на основании предусмотренного законом № 218 права на подачу заявлений о переходе права собственности обратился в ТУ Росреестра, но получил отказ в отношении двух заявлений, а в отношении третьего объекта публичным органом вовсе ничего сделано не было. Более того, покупатель, проявив должную активность и осмотрительность, обратился в суд с самостоятельными заявлениями о признании бездействия ТУ Росреестра в виде нарушения сроков рассмотрения заявления о государственной регистрации на один из объектов и признании отказов в государственной регистрации еще двух объектов незаконным. Оба заявления судом были удовлетворены. Для сведения, ВС РФ уже отмечал о необходимости оценивать поведения сторон в совокупности (Определение ВС РФ от 01.08.2023 № 305-ЭС23-2969).

Кредитор не согласился с таким решением суда и обжаловал его, в связи с наличием недобросовестности в действиях должника. В частности, должник изменил место постоянного проживания в период процедуры банкротства. Апелляционный суд не согласился с доводами нижестоящего суда и усмотрел в действиях должника злоупотребление правом. Стоит отметить, что во многих спорах должники, как правило, пытаются найти различные способы сохранения своего единственного жилья, независимо от стоимостных показателей жилой площади, от размера жилой площади, от месторасположения такого жилья относительно региона, отдаленности от центра города (элитный жилой комплекс, «сталинская высотка» и др.). Но в приведенном деле суды все же недостаточно разобрались в деталях и причинах смены места регистрации должника, что подтверждается отсутствием обоснованных выводов в судебных актах.

В то же время в законодательстве отсутствуют средние показатели применительно к площади и стоимости единственного жилого помещения, а также в целом дифференцированного подхода к таким спорам, что порождает сложности при рассмотрении доводов в судах как со стороны должника, так и кредиторов. В последнее время значительно возросло количество споров, в которых кредиторам удается произвести взыскание на единственное жилье несмотря исполнительский иммунитет единственного жилья должника.