ООО «Новая Недвижимость» продало ООО «Новая версия» три объекта недвижимости, которые сдаются в аренду. Поскольку Росреестр затянул с регистрацией перехода права собственности, ООО «Новая версия» потребовало в суде взыскать с Росреестра и управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии упущенную выгоду в размере 1,5 млн рублей. Истец сослался на убытки в виде неполученной арендной платы от сдачи объектов в аренду, поскольку до регистрации перехода права собственности арендную плату продолжал получать продавец недвижимости. Суд первой инстанции удовлетворил иск к Росреестру. Однако апелляция, с которой согласился суд округа, отменила решение суда первой инстанции и отклонила иск. В итоге жалобой ООО «Новая версия» заинтересовался Верховный суд, который отменил акты судов трех инстанций и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Юристы указывают, что практика взыскания с госорганов убытков, связанных с ненадлежащим исполнением ими своих обязанностей, на настоящий момент достаточно редкая, и данная позиция Верховного суда является прецедентной (дело А40-78202/2022).
Фабула
В январе 2020 года ООО «Новая Недвижимость» (продавец) и ООО «Новая версия» (покупатель) заключили три договора купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которых продавец обязался передать в собственность покупателя нежилые помещения в Москве.
В дальнейшем ООО «Новая версия» подало в суд иск о взыскании с Росреестра и управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии убытков в размере 1,5 млн рублей.
Истец сослался на убытки в виде неполученной арендной платы от сдачи объектов в аренду в связи с несвоевременной регистрацией управлением перехода права собственности на указанные объекты недвижимости по причине отказа в регистрации перехода права собственности и бездействия управления по осуществлению соответствующих регистрационных действий, признанных незаконными судебными актами.
По мнению истца, в случае регистрации права собственности в отношении объектов в предусмотренный законом о регистрации срок он имел бы возможность получения прибыли, которую все это время получал прежний собственник (продавец).
Суд первой инстанции удовлетворил иск к Росреестру и отказал в иске к управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Однако апелляция, с которой согласился суд округа, отменила решение суда первой инстанции и отклонила иск. В итоге жалобой ООО «Новая версия» заинтересовался Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования к Росреестру, придя к выводу, что истец подтвердил причинение убытков в виде упущенной выгоды в результате неправомерных действий (бездействия) регистрирующего органа, указав также на невозможность замещения покупателя на стороне арендодателя по спорным договорам аренды, так как стороны изначально связали такую перемену лиц специальным порядком и правилами.
Апелляционный суд согласился с судом первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания убытков с управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Вместе с тем апелляционный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований, поскольку неполучение истцом доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду связано с определением самими сторонами условий соглашения и не находится в прямой причинно-следственной связи с действиями регистрирующего органа.
Суд округа поддержал выводы апелляционного суда.
Что думает заявитель
Суды апелляционной и кассационной инстанций неверно применили положения статей 8, 131 и 617 Гражданского кодекса, дали неправильное толкование правовым позициям, изложенным в пункте 60 Постановления № 10/22 и в пункте 10 Постановления № 73, и сделали ошибочный вывод о том, что истец вправе требовать взыскание арендных платежей с продавца.
По смыслу статей 8 и 131 Гражданского кодекса передача недвижимого имущества по договору купли-продажи не является необходимым условием возникновения права собственности покупателя на это имущество. Право собственности считается перешедшим к покупателю с момента государственной регистрации за этим лицом права.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления № 10/22, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В соответствии с условиями договоров аренды переход права собственности на объекты другому лицу не являются основанием для изменения или расторжения договора. Новый собственник обязан в таком случае уведомить арендатора в письменной форме о состоявшемся переходе права собственности с приложением подтверждающих такой переход документов.
Учитывая, что предметом договоров купли-продажи являлась передача нежилых помещений в собственность истца (включая осуществление государственной регистрации), последний не обладал и не мог обладать документами, подтверждающими переход права собственности.
Заключая договоры купли-продажи, истец не предполагал возможным возникновение трудностей относительно вопроса регистрации права собственности, которая позволила бы ему впоследствии, с учетом условий договора аренды, выступать в качестве непосредственного арендодателя по ранее заключенным договорам.
Согласно статье 617 ГК переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменений или расторжения договора аренды.
Следовательно, при смене собственника и осуществления регистрации перехода права собственности покупатель занимает место продавца на стороне арендодателя, для этого заключение договора не требуется.
Вместе с тем, статья 617 Гражданского кодекса распространяет свое действие исключительно в отношении собственника имущества, которым может быть лицо, чье право на недвижимость было зарегистрировано.
Разъяснения, содержащиеся в Постановлении № 73 применимы исключительно к договору аренды, когда ни прежний собственник, ни арендатор не были связаны никакими арендными отношениями.
В случае, если бы ответчиком не были допущены нарушения, выразившиеся в безосновательном отказе в регистрации права собственности, приостановлении регистрации, истец имел бы возможность автоматически занять место на стороне арендодателя по ранее заключенным договорам аренды, получать арендные платежи.
Неправомерность действий Росреестра по уклонению и отказу в осуществлении регистрации перехода права собственности установлена в судебном порядке.
После заключения договора купли-продажи истец уведомил арендатора о смене собственника.
Ответным письмом арендатор просил истца предоставить документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество, и указал, что исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не являются основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Истец направил уведомление продавцу о перечислении ему денежных средств по договорам аренды. Прежний собственник с указанным требованием не согласился, поскольку после подписания договоров купли-продажи между сторонами было заключено соглашение, согласно которому в период до государственной регистрации перехода права собственности расходы и доходы, полученные от содержания, использования и распоряжения имуществом получает именно продавец.
В результате признанных в судебном порядке незаконных действий (бездействия) Росреестра в осуществлении регистрации перехода права собственности истец был лишен возможности получать доход, который он бы мог получать при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
Что решил Верховный суд
Судья ВС Н.С. Чучунова сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.
Верховный суд напомнил, что вред возмещается за счет казны по общим правилам внедоговорной (деликтной) ответственности, но при наличии специальных оснований, связанных с публичным статусом причинителя вреда и характером его деятельности, по сути – в связи ненадлежащим исполнением публичных обязанностей органами публичной власти, должностными лицами.
Суды установили, что управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве не обеспечило регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости к обществу «Новая версия» в надлежащие сроки, тем самым допустив незаконное бездействие при реализации возложенных на регистрационный орган публичных полномочий.
Допущенное управлением бездействие, а также решения об отказе в госрегистрации признаны незаконными вступившими в законную силу решениями суда. Поэтому в данном споре не требуется дополнительно доказывать и не может оспариваться такой элемент состава внедоговорной (деликтной) ответственности как противоправность поведения причинителя вреда.
При этом Росреестр и управление не представили в материалы дела какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что допущенное нарушение (бездействие по регистрации перехода права) не являлось единственным препятствием для извлечения истцом дохода от сдачи имущества в аренду и существовали иные обстоятельства, которые не позволили бы использовать имущество по назначению.
Таким образом, утрата истцом возможности получения арендной платы за периоды незаконной просрочки в совершении регистрационных действий, находится в причинно-следственной связи с незаконным бездействием управления и суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о наличии у истца права требовать за счет казны возмещения упущенной выгоды за соответствующие периоды.
ВС подчеркнул, что совершая сделку, направленную на отчуждение имущества, сдаваемого в аренду, разумный участник оборота вправе рассчитывать, что государственная регистрация перехода права будет совершена уполномоченными органами с соблюдением закона, в том числе в установленные законом сроки, и не должен предполагать, что публичные полномочия будут реализованы регистрационным органом ненадлежащим образом.
Исходя из применимого к настоящему делу стандарта разумного поведения участников оборота, стороны договора купли-продажи не обязаны предусматривать механизм компенсации имущественных потерь, которые потенциально могут возникнуть у покупателя в случае неправомерного отказа в государственной регистрации перехода права.
Столкнувшись с уклонением управления в госрегистрации перехода права, истец обратился с просьбой к продавцу и арендатору о перечислении арендной платы, но ввиду наличия между сторонами соглашения о судьбе арендных платежей, он был лишен возможности их получения до момента завершения процедуры регистрации перехода права собственности в отношении объектов недвижимости без согласия продавца.
В то же время суд первой инстанции не проверил представленный истцом расчет упущенной выгоды. Упущенная выгода была взыскана судом первой инстанции в размере выручки, извлеченной продавцом от сдачи недвижимости в аренду за период, когда объект недвижимости уже должен был находиться в собственности истца, но без вычета затрат на содержание имущества, которые должен нести собственник, в том числе подлежащих уплате налогов.
Итог
ВС отменил акты судов трех инстанций и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Почему это важно
Управляющий партнер NOVATOR Legal Group Вячеслав Косаков отметил, что практика взыскания с госорганов убытков, связанных с ненадлежащим исполнением ими своих обязанностей, на настоящий момент достаточно редкая, и данная позиция Верховного суда является прецедентной.
В связи с этим в рамках данного спора возможна выработка практики, которая позволит лицам, осуществляющим регистрацию или переход права собственности, бороться за возмещение денежных средств, не полученных ими из-за ненадлежащего исполнения государственными органами своих полномочий. Сама по себе данная категория споров достаточно проблематична. Даже при возникновении подобного спора между субъектами предпринимательской деятельности доказать факт наличия упущенной выгоды весьма сложно. Соответственно, взыскание упущенной выгоды с государственного органа - это уникальный случай. Полагаю, что данное определение ВС РФ будет являться для госорганов одним из аспектов, существенно влияющих на их деятельность. В частности, возможна выработка правил, которые исключали бы безосновательное затягивание процедуры регистрации или переоформления права собственности.
По мнению адвоката, партнера юридической фирмы Ru.Courts Алексея Агеева, основная ценность комментируемого определения Верховного суда в том, что он укрепил в практике очевидный стандарт поведения контрагентов, отношения которых зависят от регистрационных органов.
Суд правильно указал, что разумный участник оборота вправе рассчитывать на надлежащее выполнение государством своих публичных полномочий и не обязан предполагать, что государственный регистратор нарушит сроки регистрации. Из этой позиции вытекает и обязанность публично-правового агента доказать, что его нарушение являлось не единственной причиной убытков истца. Хотя данные выводы сделаны только в отношении конкретной ситуации с участием Росреестра, мне кажется, что в практике они распространятся и на иные случаи, когда наличие либо отсутствие убытков частных лиц зависит от действий государственного регистрирующего органа. Единственная причина, по которой Верховный суд вернул дело именно на новое рассмотрение, а не оставил решении суда первой инстанции в силе – суд взыскал упущенную выгоду без учета расходов, которые понес бы истец, если бы стал собственником. Очевидный расход ВС указал – это налоги. Все остальные возможные расходы истца, в том числе и их размер, придется доказывать при повторном рассмотрении дела.
Адвокат, управляющий партнер АБ «Голенев и Партнеры» Вячеслав Голенев считает, что это хорошее во всех смыслах сбалансированное и качественное определение ВС.
Во-первых, разъяснена альтернативность условий в части такого элемента состава убытков как вред, при которых упущенная выгода подлежит возмещению: если соответствующий доход мог быть извлечен кредитором (потерпевшим) в обычных условиях оборота либо при совершении специальных приготовлений для его извлечения, но возможность получения дохода была утрачена. Это важное разъяснение, так как нередко суды отождествляют указанные критерии, вменяя истцам обязанность доказать как обычный характер упущенного дохода, так и принятие мер и приготовлений для его извлечения. Во-вторых, нельзя не отметить, что ВС РФ прямо оговорил, что в такой ситуации государство не может отговариваться тем, что договорными условиями предусмотрены те или иные обстоятельства (например, получение арендной платы до регистрации продавцом, после регистрации покупателем), и, значит, государство освобождено от ответственности по ст. 401 ГК РФ. Это не так. Участники сделок с недвижимостью не должны предполагать, что государство не выполнит своих обязанностей в предусмотренный законом срок, в частности, на проведение процедур регистрации. И поэтому именно государство должно обеспечить доверие к себе и своим действиям. Поэтому взыскание упущенной выгоды с государства с институциональной точки зрения может быть.
В-третьих, подчеркнул Вячеслав Голенев, ВС РФ упомянул и про вопрос расчета размера ущерба.
«Размер убытков является подэлементом факта наличия убытков, который надлежит доказывать истцу. Упущенная выгода в судебной практике рассматривается как доходы, уменьшенные на величину расходов, необходимых для получения таких доходов. Это соответствует определению предпринимательской деятельности, цель которой - извлечение прибыли (ст. 2 ГК РФ). И расходы, которые несет бизнес, должны быть направлены на получение дохода», – пояснил он.
Адвокат юридической группы «Парадигма» Мария Белянина отметила, что комментируемое определение Экономколлегии существенно изменило вектор правоприменительной практики в отношении споров о взыскании убытков, в частности упущенной выгоды, с публичного органа.
Так, ВС поправил нижестоящие суды, занявшие классическую «отказную» позицию по настоящей категории дел. В частности, Верховный суд отметил, что убытки истца в виде упущенной выгоды, состоявшие в неполучении арендных платежей, были вызваны незаконными действиями Росреестра и не могут быть возложены ни на контрагента, ни на самого истца, так как в рамках анализируемого спора в действиях контрагента и истца отсутствует обстоятельство, подлежащее доказыванию для возмещения убытков - вина. Указанная позиция является обоснованной и справедливой, так как очевидно, что добросовестный приобретатель недвижимого имущества при соблюдении требований, предусмотренных законодательством, не может предвидеть, что регистрирующий орган откажет или намеренно уклонится от осуществления регистрационных действий. Полагаю, что определение ВС окажет позитивное влияние на формирование судебной практики, устранит противоречия постановления № 10/22 от 29.04.2010 и постановления № 73 от 17.11.2011, а также гармонизирует оборот недвижимости на рынке.
По словам арбитражного управляющего, руководителя проектов «ЮрТехКонсалт» Евгения Ведилина, в рассмотренном деле ВС сделал однозначный вывод, что нарушения сроков регистрации перехода прав на недвижимое имущество, допущенные Росреестром и установленные судебными актами, влекут за собой последствия в виде возмещения стороне убытков, в конкретном случае в виде упущенной выгоды.
Ситуации, при которых Росреестр принимает решение о приостановке государственной регистрации либо об отказе в регистрации, встречаются довольно часто и, как правило, в основу положены «надуманные» основания, не основанные на законе, в связи с чем участникам гражданского оборота приходится дополнительно прикладывать усилия, нести расходы и защищать свои права в суде, что занимает достаточно много времени. В частности, в этом деле переход прав на объекты недвижимости был зарегистрирован по прошествии одного года. Как показывает статистика судебного департамента при ВС РФ о работе арбитражных судов, за 2022 год из оконченных производством по первой инстанции дел об обжаловании отказа в госрегистрации прав на недвижимое имущество было удовлетворено больше половины, что свидетельствует о том, что отказы Росреестра преимущественно необоснованны и незаконны. Позиция ВС, выраженная в рассматриваемом определении, абсолютно верная и в последующем будет стимулировать сотрудников Росреестра тщательно проверять поступающие на регистрацию документы, что должно повлечь уменьшение необоснованных отказов в регистрации.
Адвокат, юрист практики недвижимости и строительства КА «Регионсервис» Александра Марценюк отметила, что комментируемое определение Верховного суда представляет интерес для правоприменительной практики, в особенности для споров, в которых участвуют публичные органы.
ВС РФ верно указал на необходимость перерасчета судом первой инстанции размера упущенной выгоды в размере выручки, извлеченной продавцом от сдачи недвижимости в аренду за период, когда объект недвижимости уже должен был находиться в собственности покупателя, но без вычета затрат на содержание имущества (переменная арендная плата), которые должен нести собственник, в том числе налоговых платежей. Со своей стороны, покупатель на основании предусмотренного законом № 218 права на подачу заявлений о переходе права собственности обратился в ТУ Росреестра, но получил отказ в отношении двух заявлений, а в отношении третьего объекта публичным органом вовсе ничего сделано не было. Более того, покупатель, проявив должную активность и осмотрительность, обратился в суд с самостоятельными заявлениями о признании бездействия ТУ Росреестра в виде нарушения сроков рассмотрения заявления о государственной регистрации на один из объектов и признании отказов в государственной регистрации еще двух объектов незаконным. Оба заявления судом были удовлетворены. Для сведения, ВС РФ уже отмечал о необходимости оценивать поведения сторон в совокупности (Определение ВС РФ от 01.08.2023 № 305-ЭС23-2969).
Кроме того, подчеркнула Александра Марценюк, Верховный суд справедливо отметил, что стороны договора купли-продажи не обязаны предусматривать механизм компенсации имущественных потерь, которые потенциально могут возникнуть у покупателя в случае неправомерного отказа в государственной регистрации перехода права.
«Само по себе наличие соглашения, предусматривающее перечисление арендных платежей продавцу до завершения государственной регистрации, не может являться обстоятельством, освобождающим уполномоченный орган от имущественной ответственности за причиненный продавцу — участнику экономического оборота вред, а равно служить основанием для уменьшения размера ответственности по п. 1 ст. 404, п. 2 ст. 1083 ГК РФ», – подытожила она.
По словам управляющего партнера юридической компании «ЮКО» Юлии Ивановой, несмотря на то, что предметом спора является возмещение вреда, причиненного неправомерными действиями органа публичной власти, ВС сделал важные выводы относительно любых споров, касающихся возмещения убытков, в том числе в виде упущенной выгоды.
Данное Верховным судом РФ толкование облегчает потерпевшим от неправомерных действий процесс доказывания наличия причинно-следственной связи и потенциальных убытков вследствие таких действий. Для доказывания утраты возможного дохода (упущенной выгоды) потерпевшему достаточно подтвердить потенциальную возможность получения дохода в будущем, а не исключительно безусловную возможность его получения. Не может исключаться потенциальная возможность получения дохода в рамках осуществления предпринимательской деятельности только исходя из наличия потенциального предпринимательского риска не получить такой доход, то есть предполагается вероятность возможного получения дохода, а не возможный риск неполучения.
Юлия Иванова пояснила, что по логике комментируемого судебного акта возможность получения потенциального дохода имеет место не только в ситуации, если лицо прилагало какие-то дополнительные усилия для его получения (совершало специальные приготовления), но и если такой доход был бы получен в обычных условиях оборота, то есть при сходных обстоятельствах, если бы не было помешавших его получению противоправных действий.
«Однако необходимо отметить, что в рассмотренном споре потенциальный доход представлял собой арендную плату, которую в силу прямого указания закона (статья 617 ГК РФ) должен был получить потерпевший после надлежащей даты перехода права собственности на сданное в аренду имущество. Можно предположить, что если законом предусмотрена возможность получения дохода при определенных обстоятельствах, то с точки зрения подтверждения убытков такой доход предполагается возможным к получению», – указала она.
Юрист юридической компании «Генезис» Надежда Полищук считает это дело достаточно интересным, так как убыткам в результате неправомерных действий Росреестра в нем противопоставляется предпринимательский риск.
Вопросы ответственности регистрирующего органа и прежде находили свое воплощение в судебной практике и даже бывали случаи взыскания убытков (см., в частности, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.10.2022 года N Ф01-4725/2022, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28.05.2018 N Ф09-2206/18. Верховный суд установил главное – невозможность ведения дальнейшей хозяйственной деятельности с недвижимым имуществом (в том числе, невозможность сдавать имущество в аренду) по вине госоргана является убытками истца.
