Алексей Агеев

Суд взыскал с ООО «ПремиумСтрой» неотработанный аванс в связи с тем, что компания не исполнила свои обязанности по договору подряда. Норма ст. 60.1. ГрК сформулирована таким образом, что СРО несет субсидиарную ответственность в случае, когда застройщик не исполнил обязательства по договору. Закон не содержит ограничений для ответственности в зависимости от того, является ли денежное обязательство застройщика договорным либо возникло вследствие неосновательного обогащения, — было бы это обязательств связано с неисполнением договора. Понятна цель законодателя, заложенная в ст.60.1. ГрК, — потерпевший может компенсировать потери от деятельности строителя, с которым состоит или состоял в договорных отношениях, за счет фонда СРО. Поэтому, я думаю, что ВС отменит акты нижестоящих судов. Подобных споров пока относительно немного, так что отмена «отказных» судебных актов будет полезна для практики. Только хотелось бы, чтобы в тексте определения ВС по существу спора источником возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения не оказался договор.

Нестандартное дело о непростой судьбе двух помещений: большого и маленького. В комментируемом деле Верховный суд изменил правовой режим маленького помещения: по данным ЕГРН оно находилось в общей долевой собственности должника и третьего лица, а ВС счел, что доля в праве собственности на него является принадлежостью большого помещения. Возможно, это было сделано, исходя из практического удобства: маленькое помещение (наверно) представляет собой коридор, через который осуществляется доступ к большому. Но правовое обоснование выглядит сомнительным: строго по букве ст.135 ГК доля в праве собственности не может быть принадлежностью, поскольку не является вещью. Видимо, поэтому, при описании спорного имущества ВС использует термин «доля в помещении», а не «доля в праве собственности на помещение». Проблему, которую попытался обойти ВС, можно было бы решить другим способом, например, определением порядка пользования маленьким помещением. Но это потребовало бы изрядного теоретического обоснования. Надеюсь, что позиция из комментируемого определения не распространится в практике и будет применена только в этом деле. Иначе она подрывает достоверность сведений ЕГРН, определенность режима общего имущества и преимущественных прав, которые он предоставляет.

Верховный суд продолжает балансировку интересов застройщика-банкрота, дольщиков и фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства. Во-первых, ВС развивает патерналистский подход по отношению к дольщику. Суд предписывает защищать его интересы независимо от того, каким образом дольщик ранее выразил свою волю (отказался он от получения квартиры, решив получить деньги, или нет). Во-вторых, ВС указывает на то, что сам по себе факт расторжения договора долевого участия не приводит к утрате гражданином статуса дольщика в целях применения положений закона о банкротстве. В-третьих, суд напоминает о равенстве всех непрофессиональных дольщиков в деле о банкротстве застройщика, правильно не допуская ситуацию, когда требования кого-то из них включены в реестр требований участников строительства, а требования других — нет. Правила, установленные ВС в деле Малахова, не являются принципиально новыми, однако определение полезно для закрепления правильной практики.

Со стороны текст решения в деле №А40-21862/21 выглядит достаточно ясным и определенным. В нем описан порядок осуществления права ограниченного пользования, вплоть до координат земельного участка. Единственная сложность — поскольку вариантов пользования было несколько, и они установлены экспертным заключением, суд В решении по делу А40-21862/21 просто сослался на один из вариантов этого заключения, но не привел сам текст варианта. Если бы приставы не понимали, как исполнить решение суда, и например, сослались, что в резолютивной части (и исполнительном листе) нет сведений о том, как исполнять, можно было бы сказать, что отсутствие текста судебной экспертизы в резолютивной части означает невозможность исполнения. Однако со стороны приставов таких заявлений не поступало.

Теперь в конкретном деле, отягощенным публичным интересом, Верховному суду предстоит высказаться, случайно ли такое обоснование или законотворец действительно имел в виду, что если на субъекта не распространяется закон о банкротстве, то и мораторий на него распространяться не может. Сама по себе невозможность обанкротить какое-то лицо — для него уже серьезная преференция. Если у кредитора такого лица отнять право еще и на финансовые санкции, такое лицо оказывается в слишком льготном положении, а его кредитор несет неоправданное экономическое бремя. Это не укладывается в логику поддержки предпринимателей в трудное время. Поэтому я думаю, что недопустимость взыскания неустоек в период с 01.04.2022 по 01.10.2022 года обоснована через банкротные нормы не просто так. Применительно к переданному делу стоит еще принять во внимание, что неосновательное обогащение возникло у муниципального образования, в том числе, и потому, что оно игнорировало просьбы коммерсанта пересчитать завышенную арендную плату.

Складывается впечатление, что то ли в судебных актах обстоятельства дела изложены некорректно, то ли судьи Верховного суда неправомерно приравняли собственников недвижимости к несобственникам. Судя по всему, каждый из пайщиков выплачивал пай для приобретения права на конкретный объект недвижимости. Часть пайщиков полностью выплатила паевой взнос, получила ключи и вселилась в дома, другие – нет. Основания приобретения права собственности не оспаривались. Следовательно, у одних пайщиков в силу прямого указания закона возникло право собственности на объекты, у других нет, поэтому они не могут и не должны находиться в равных условиях. Если обстоятельства дела в судебных актах изложены верно, то Верховный суд по сути отказался применять ст. 218 ГК РФ по не вполне понятным причинам. Этим он лишил граждан права собственности по основанию, которое в законе отсутствует. Для правовой определенности, за которую ратует Верховный суд, это плохо.

Суд правильно указал, что разумный участник оборота вправе рассчитывать на надлежащее выполнение государством своих публичных полномочий и не обязан предполагать, что государственный регистратор нарушит сроки регистрации. Из этой позиции вытекает и обязанность публично-правового агента доказать, что его нарушение являлось не единственной причиной убытков истца. Хотя данные выводы сделаны только в отношении конкретной ситуации с участием Росреестра, мне кажется, что в практике они распространятся и на иные случаи, когда наличие либо отсутствие убытков частных лиц зависит от действий государственного регистрирующего органа. Единственная причина, по которой Верховный суд вернул дело именно на новое рассмотрение, а не оставил решении суда первой инстанции в силе – суд взыскал упущенную выгоду без учета расходов, которые понес бы истец, если бы стал собственником. Очевидный расход ВС указал – это налоги. Все остальные возможные расходы истца, в том числе и их размер, придется доказывать при повторном рассмотрении дела.

Действительно, нижестоящие суды проигнорировали п.4 ст.218 ГК РФ, в силу которого право собственности у пайщика жилищного кооператива возникает в момент полной выплаты паевого взноса. Эта норма является исключением из общего правила о моменте возникновения права собственности на недвижимость, и отсутствие государственной регистрации права пайщиков в ЕГРН, равно как и непередача им жилых домов в данном случае не имеет правового значения. Судя по тексту акта апелляционного суда, пайщики выплатили свои паи в 2015 году, поэтому и собственниками они стали в 2015 году – за 2 года до подачи заявления о возбуждении процедуры банкротства в отношении кооператива. Видимо, Верховный суд намерен сказать, что у судов не было оснований включать жилые дома в конкурсную массу кооператива-банкрота, поскольку граждане стали их собственниками до возбуждения банкротной процедуры и независимо от факта государственной регистрации права в ЕГРН. И заявленное гражданами требование направлено не на признание права собственности, а на его подтверждение. Если разъяснения будут даны в таком роде, это будет правильно.

И то, и другое может подтверждаться и без приговора по уголовному делу. Решение суда общей юрисдикции в деле о признании незаконным действия нотариуса, где установлен противоправный характер его действий, может не создавать преюдицию в части фактов. Но если в другом деле о взыскании убытков суд отказывает в требовании потерпевшего со ссылкой на отсутствие причинно-следственной связи либо на законный характер действий нотариуса, он обязан объяснить причины несогласия с выводами, сделанными в деле о незаконности нотариального действия и подкрепить свой вывод ссылкой на доказательства. В комментируемом деле нижестоящие суды этого не сделали и ВС это правильно порицает. Наконец, ВС очевидно намекает, что бремя доказывания надлежащего исполнения обязанностей при совершении нотариальных действий лежит на нотариусе. К сожалению, ВС прямо не указал, всегда ли бремя распределяется таким образом или только в случаях, когда уже есть решение о признании действий нотариуса незаконными. По-видимому, всегда, иначе позиция ВС лишается всякого смысла.

В данном деле апелляционный и кассационный суды применили стандартное обоснование «отказных» решений по подобным делам, по сути указав, что истцу следует обратиться за возмещением к своему контрагенту, а не к Росреестру. Это ошибочная позиция, поскольку убытки истца состояли в невозможности получить арендную плату при отсутствии титула собственности. А отсутствие этого титула вызвано исключительно незаконными отказами Росреестра. Судя по текстам судебных актов, стороны договора купли-продажи отдельно оговорили, что истец (покупатель) не вправе получать арендную плату до момента регистрации права собственности в его пользу. Надеюсь, Верховный суд сформирует позицию, в том числе и для случаев, когда подобных соглашений между сторонами не имеется. Такая универсальная позиция, подкрепленная возможностью реальных взысканий с бюджета, простимулирует Росреестр не мешать нормальному обороту недвижимости.

Обычно этого хватает для того, чтобы определить, кто является собственником недвижимости. Но в данном случае речь шла об индивидуальном тепловом пункте (ИТП) жилого дома, который по неизвестным причинам оказался зарегистрирован на частное лицо (банкротного должника). ИТП обслуживает все имущество многоквартирного жилого дома и поэтому в силу закона является общей долевой собственностью лиц, обладающих помещениями в данном доме. По этой причине, несмотря на запись в ЕГРН, должник не мог обладать правом на ИТП. И у управляющего, кстати, были инструменты, чтобы это установить. Поэтому определение суда первой инстанции и определение Верховного суда по существу правильные. То, что ВС в части вернул дело на новое рассмотрение, — понятно: суд первой инстанции забыл рассмотреть вопрос о последствиях недействительности сделки. Практический аспект определения Верховного суда простой: достоверность сведений в ЕГРН относительна, бывают случаи, когда принцип «что есть в реестре, то и есть на самом деле» не работает, и эти исключения нужно знать.

Для этого суд продолжает развивать практику, обязывающую суды исследовать в банкротстве и оценивать не только отношения между спорящими сторонами, но и обстоятельства, предшествующие спору. Отрадно, что ВС РФ высказался по существу спора и разрешил его, не передавая дело на новое рассмотрение. Судя по актам нижестоящих судов, продавец спорного имущества (податель жалобы) последовательно ссылался на обстоятельства, которые имеют значение для ответственности продавца в случае изъятия товара у покупателя. Это и факт владения спорным имуществом лицом, контролирующим покупателя, и общеизвестное банкротство лица, контролирующего покупателя, и неоднократная передача имущества в аренду аффилированным лицам по очевидно завышенным ценам, и очевидно нерыночные условия приобретения, и ряд иных фактов. Совокупность этих признаков свидетельствует о том, что покупатель приобрел спорное имущество, зная, что право на него обладает некоторыми пороками.

Это правильное намерение, поскольку позиция нижестоящих судов строится на очевидно порочной предпосылке, что вина нотариуса и причинно-следственная связь между действиями нотариуса и наличием убытков может быть установлена только в рамках уголовного дела. Больше того, суды Московского округа проигнорировали преюдициальный акт суда общей юрисдикции, который признал незаконным действия нотариуса, из-за которых истец понес убытки. Если Верховный суд отменит постановления нижестоящих судов, это положительно скажется на практике совершения нотариальных действий. В этом случае ВС напомнит арбитражным судам о том, что вина в уголовном праве и вина в гражданском праве – это не одно и то же, а также о правилах применения норм АПК о преюдиции. Судя по тексту решения Арбитражного суда Москвы, нотариус при совершении исполнительной надписи не проверил, была ли действительно направлена претензия должнику, и не уведомил его о совершении исполнительной надписи, как того требуют основы законодательства о нотариате. Поэтому для нотариусов «отменительное» определение ВС РФ будет напоминанием про необходимость тщательной проверки документов, по которым может произойти бесспорное списание денежных средств и соблюдения требований основ.