В рамках банкротства ООО «Интелнет Связь» конкурсный управляющий продал на торгах расположенное в нежилом здании подвальное помещение, в котором расположен индивидуальный тепловой пункт. По заявлению ТСН «Клубный дом «Скай Паркс», действующего от имени собственников расположенных в здании помещений, суд первой инстанции признал торги недействительными и исключил это имущество из конкурсной массы должника. Однако апелляционный суд, с которым согласился суд округа, отменил определение суда первой инстанции и отказался удовлетворять требование заявителя. После чего ТСН «Клубный дом «Скай Паркс» пожаловалось в Верховный суд, который отменил постановления апелляционного и окружного судов, и оставил в силе определение суда первой инстанции. При этом вопрос о признании недействительным договора, заключенного по результатам проведения торгов по продаже спорного помещения, и о применении последствий недействительности данного договора направлен в суд первой инстанции для рассмотрения по существу (дело А40-168748/2020).
Фабула
ООО «Интелнет Связь», которое являлось застройщиком нежилого здания в Москве, было признано банкротом. Конкурсный управляющий выставил расположенное в данном здании нежилое подвальное помещение площадью 15,9 кв. м на торги, по результатам проведения которых на этапе публичного предложения победителем был признан Кирилл Магарит.
В июне 2022 года КУ должника и победитель торгов подписали договор купли-продажи (цена приобретения составила 351 тыс. рублей).
Однако ТСН «Клубный дом «Скай Паркс», действуя от имени собственников расположенных в здании помещений, заявило об исключении указанного подвального помещения из конкурсной массы должника, а впоследствии и о недействительности торгов по его реализации. При этом ТСН сослалось на то, что данный объект представляет собой индивидуальный тепловой пункт и относится к общедомовому имуществу собственников помещений в здании.
Так, ранее ООО «Интелнет Связь» и ТСН «Клубный дом «Скай Паркс» подписали договор безвозмездной передачи указанного объекта и акт приема-передачи к нему. Однако в регистрации права собственности на помещение в связи с состоявшейся сделкой Управление Росреестра по Москве отказало, поскольку предмет договора представляет собой индивидуально-тепловой пункт и входит в состав нежилого здания, а значит подлежит передаче в общедолевую собственность собственников помещений.
Суд первой инстанции признал недействительными торги по продаже спорного нежилого подвального помещения и исключил указанное имущество из конкурсной массы должника. Однако апелляционный суд, с которым согласился суд округа, отменил определение суда первой инстанции и отказался удовлетворять требование заявителя.
После чего ТСН «Клубный дом «Скай Паркс» пожаловалось в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции, признавая недействительными торги в части продажи спорного подвального помещения и исключая его из конкурсной массы, руководствовался положениями статьи 135 Гражданского кодекса и исходил из того, что индивидуальный тепловой пункт относится к объектам жизнеобеспечения, входящим в состав здания, в связи с чем не мог быть реализован на торгах в составе имущества должника.
Суд апелляционной инстанции, отменяя определение суда первой инстанции в обжалуемой части и отказывая в удовлетворении предъявленных требований, руководствовался положениями:
статьи 218 Гражданского кодекса,
статьи 44 Жилищного кодекса,
пунктами 3, 4, 8 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее — Правила № 491).
Апелляционный суд исходил из того, что в отсутствие решения собрания собственников помещений о судьбе общедомового имущества приоритет при установлении правообладателя такого имущества имеют внесенные в ЕГРН сведения о должнике как собственнике подвального помещения.
Суд округа, оставляя в силе постановление суда апелляционной инстанции, отметил, что исключение имущества из конкурсной массы должника не лишит последнего права собственности на спорное имущество.
Кроме того, суды апелляционной и кассационной инстанций в качестве основания для отказа в требованиях указали на то, что ТСН «Клубный дом «Скай Паркс» является лицом, не обладающим вещными и/или обязательственными правами в отношении спорного объекта.
Что думает заявитель
Заявитель сослался на положения:
Статьи 135, пункта 2 статьи 290, статьи 449 Гражданского кодекса,
подпункта «ж» пункта 2 Правил № 491,
разъяснения пунктов 3, 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
Суд апелляционной инстанции не учел то обстоятельство, что право общей долевой собственности на общедомовое имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН, в связи с чем индивидуальный тепловой пункт не мог быть реализован в составе имущества общества «Интелнет Связь».
ТСН «Клубный дом «Скай Паркс» также не согласно с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что оно является лицом, не имеющим вещных и/или обязательственных прав в отношении спорного объекта. Так, заявитель отмечает, что соответствующие полномочия и обязанности на принятие мер, направленных на защиту имущественных интересов собственников помещений, закреплены в пунктах 2.1, 4.1 Устава Товарищества, а также вытекают из положений статей 135, 138 Жилищного кодекса, подлежащих применению по аналогии.
Что решил Верховный суд
Судья ВС Букина И.А. сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.
Согласно статье 289 Гражданского кодекса собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса).
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1 постановления Пленума ВАС от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановление № 64), пункт 41 постановления Пленума ВС от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса»).
Пунктом 3 постановления № 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.
Аналогичная правовая позиция нашла отражение в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного суда № 4 (2021), утвержденного Президиумом ВС 16.02.2022.
Спорное подвальное помещение площадью 15,9 кв. м представляет собой индивидуальный тепловой пункт, необходимый для обеспечения горячим водоснабжением здания, входит в состав его общедомового имущества и не предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием здания.
Изложенное означает, что, несмотря на наличие в ЕГРН записи об обществе «Интелнет Связь» как о собственнике спорного подвального помещения, оно принадлежит собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности и, соответственно, не могло войти в конкурсную массу должника и быть реализовано на торгах в процедуре банкротства.
Согласно статье 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Торги могут быть признаны недействительными в случаях прямо указанных в пункте 1 данной статьи, а также в случае иных нарушений правил, установленных законом.
Как указано выше, на спорных торгах было реализовано подвальное помещение, находящееся в общей долевой собственности третьих лиц (собственников помещений в здании) и очевидно не принадлежащее должнику, в силу чего как продавец (должник), так и участники торгов должны были заведомо осознавать, что выставлением подобного имущества на продажу в деле о банкротстве должника нарушаются положения статей 289 и 290 Гражданского кодекса, статьи 131 закона о банкротстве.
С учетом этого вывод суда первой инстанции о признании торгов в данной части недействительными на основании пункта 1 статьи 449 ГК является правомерным.
Вопреки утверждению судов апелляционной и кассационной инстанций ТСН «Клубный дом «Скай Паркс» является лицом, уполномоченным принимать меры, направленные на защиту имущественных интересов собственников помещений в здании, что прямо следует из Устава товарищества и положений статей 135, 138 Жилищного кодекса.
Таким образом, у судов апелляционной и кассационной инстанций не было законных оснований для отмены определения суда первой инстанции и отказа в удовлетворении требований в обжалуемой части.
В связи с тем, что суд апелляционной инстанции и суд округа допустили существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход рассмотрения дела, обжалуемые постановления подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 АПК с оставлением в силе определения суда первой инстанции об удовлетворении требований товарищества о признании недействительными торгов в части продажи спорного подвального помещения и исключении его из конкурсной массы должника.
Вместе с тем следует учитывать, что в силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК.
Как разъяснено в пункте 18 постановления Пленума ВАС от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – постановление № 63), заявление заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении него процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 закона о банкротстве. Так как торги являются способом заключения договора, предъявление требования о признании их недействительными означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.
Если сделка, признанная в порядке главы III.1 закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий ее недействительности независимо от того, было на это указано в заявлении об оспаривании сделки или нет (абзац первый пункта 29 постановления № 63).
Из приведенных разъяснений следует, что при предъявлении в рамках дела о банкротстве требования о признании торгов по продаже имущества должника недействительными суд помимо этого требования разрешает и вытекающие из него требования о признании недействительным договора, заключенного по результатам торгов, а также о применении последствий недействительности такого договора.
Вместе с тем названные требования в заявление об оспаривании торгов товарищество не включило. Суды соответствующие обстоятельства на обсуждение сторон не выносили, относящиеся к ним доказательства не исследовали, данные требования по существу не рассматривали.
Итог
ВС отменил постановления апелляционного и окружного судов, и оставил в силе определение суда первой инстанции. При этом вопрос о признании недействительным договора, заключенного по результатам проведения торгов по продаже спорного помещения, и о применении последствий недействительности данного договора направлен в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.
Почему это важно
По словам доцента Финуниверситета, адвоката MGP Lawyers Дениса Быканова, ВС при оспаривании торгов по продаже индивидуального теплового пункта справедливо применил правило о главной вещи (нежилое здание) и ее принадлежности (quasi pars rei).
По большому счету, можно было пойти еще дальше и применить ст. 133 ГК РФ, установив, что теплопункт является не просто принадлежностью, а составной частью вещи (pars rei), то есть нежилого здания, в подвале которого этот пункт находится. Разрешен типичный конфликт «формы» (запись в реестре за одним лицом) и «содержания» отношений (право собственности в силу закона принадлежит другому лицу), что часто встречается при установлении прав на общедомовое имущество. Дело в том, что общие помещения, при продаже помещений в построенном здании, как правило, остаются в собственности застройщика (либо управляющей компании), или в отношении них устанавливается режим общей долевой собственности, который усложняет последующие регистрационные действия с такими помещениями, так как с продажей помещений в здании, находившихся в индивидуальной собственности, право на общие помещения автоматически не переходит в ЕГРН.
По словам Дениса Быканова, несмотря на всю очевидность подхода, примененного Верховным судом, это не первый и не последний подобный конфликт, который будет возникать снова и снова, пока Росреестр не получит четкого регламента регистрации права на общедомовое имущество, запись о котором не должна носить формальный характер в ЕГРН.
«Однако это часть большей проблемы, имманентно связанной с реформой вещного права, которая забуксовала в недрах Государственной Думы», – констатировал он.
Адвокат, партнер юридической фирмы Ru.Courts Алексей Агеев отметил, что, судя по всему, управляющий, выставив помещение на торги, руководствовался только сведениями из ЕГРН.
Обычно этого хватает для того, чтобы определить, кто является собственником недвижимости. Но в данном случае речь шла об индивидуальном тепловом пункте (ИТП) жилого дома, который по неизвестным причинам оказался зарегистрирован на частное лицо (банкротного должника). ИТП обслуживает все имущество многоквартирного жилого дома и поэтому в силу закона является общей долевой собственностью лиц, обладающих помещениями в данном доме. По этой причине, несмотря на запись в ЕГРН, должник не мог обладать правом на ИТП. И у управляющего, кстати, были инструменты, чтобы это установить. Поэтому определение суда первой инстанции и определение Верховного суда по существу правильные. То, что ВС в части вернул дело на новое рассмотрение, — понятно: суд первой инстанции забыл рассмотреть вопрос о последствиях недействительности сделки. Практический аспект определения Верховного суда простой: достоверность сведений в ЕГРН относительна, бывают случаи, когда принцип «что есть в реестре, то и есть на самом деле» не работает, и эти исключения нужно знать.
Адвокат, к.э.н., советник практики по банкротству АБ «БВМП» Дмитрий Палин отметил актуальность комментируемого определения ВС.
В банкротной практике случаи вывода недобросовестным должником таких объектов, как инженерные сети и технические помещения зданий, котельные, питающие только один дом и т. д., – являются крайне распространенными. При этом ни органы госрегистрации, ни суды зачастую не учитывают, что подобные объекты являются вспомогательными, и не могут использоваться отдельно от основного объекта, что их продажа — это тоже самое, что продажа, к примеру, куска стены дома, или приватизация лестничного пролета. Именно на это и указал Верховный суд в своем определении. Данный прецедент, на мой взгляд, окажет существенное влияние на судебную практику, поскольку изложенная позиция высшей судебной инстанции уже не позволит легализовать через суды заведомо неправомерные выводы общего имущества домов и вспомогательных объектов.
Партнер ProLegals Елена Кравцова отметила, что это очень важное определение ВС.
Действительно, при банкротстве застройщиков имеет место проблема, связанная с квалификацией подобного имущества на предмет того, можно ли его считать конкурсной массой. ТСЖ и управляющие компании, как правило, не регистрируют право собственности на такое имущество в ЕГРН, в связи с чем формально арбитражный управляющий не имеет возможности понудить их принять имущество на баланс, обязан относиться к нему как к конкурсной массе. На этом построено множество конфликтов с кредиторами, которые имеют свой интерес и требуют реализации данного имущества. Вынесенный судебный акт будет использован арбитражными управляющими в спорах с кредиторами по поводу реализации таких объектов. Для судебной практики он также имеет значение, поскольку содержит констатацию того, что наличие записи о праве собственности должника в ЕГРН само по себе не свидетельствует о праве собственности должника на объект.
Младший юрист Nasonov Pirogov Ксения Доможирова считает, что в данном случае ВС не внес каких-либо существенных изменений в судебную практику, а лишь подтвердил справедливость устоявшегося подхода в разрешении аналогичных правовых споров, исправляя ошибки нижестоящих судов.
Суды апелляционной и кассационной инстанций, отказывая ТСН в удовлетворении заявления, не учли особенности спорного объекта недвижимости. ВС РФ справедливо согласился с выводами суда первой инстанции о том, что особенности функционального назначения ИТП прямо относят его к общему имуществу, что препятствует его свободному отчуждению как самостоятельного объекта недвижимости. В противном случае существенно нарушались бы права собственников помещений, так как переход права собственности на ИТП может препятствовать его надлежащей эксплуатации и аварийному обслуживанию. Позиция о том, что отсутствие решения ОСС о принятии ИТП в состав общего имущества не имеет правового значения для рассмотрения спора, также представляется справедливой. Но полагаю, что своевременное проведение ОСС ТСН могло бы помочь избежать возникновения правовой неопределенности в вопросе принадлежности ИТП.
Определение ВС РФ также, по словам Ксении Доможировой, напоминает о необходимости детального анализа конкурсным управляющим состава имущества должника, выставляемого на торги, и недопустимости формального подхода.
«Необходимо принимать во внимание, что не все имущество, находящееся в собственности должника, может обладать оборотоспособностью, в том числе, с учетом общих положений гражданского законодательства. Кроме того, данным определением ВС РФ в очередной раз подтвердил статус ТСН как законного представителя собственников нежилых помещений, с чьим правовым статусом выразил несогласие суд кассационной инстанции», – подытожила она.
