ООО «Новая Недвижимость» продало ООО «Новая версия» три объекта недвижимости, которые сдаются в аренду. Поскольку Росреестр затянул с регистрацией перехода права собственности, ООО «Новая версия» потребовало в суде взыскать с Росреестра и управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии упущенную выгоду в размере 1,5 млн рублей. Истец сослался на убытки в виде неполученной арендной платы от сдачи объектов в аренду, поскольку до регистрации перехода права собственности арендную плату продолжал получать продавец недвижимости. Суд первой инстанции удовлетворил иск к Росреестру. Однако апелляция, с которой согласился суд округа, отменила решение суда первой инстанции и отклонила иск. В итоге жалобой ООО «Новая версия» заинтересовался Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 26 сентября (дело А40-78202/2022).
Фабула
В январе 2020 года ООО «Новая Недвижимость» (продавец) и ООО «Новая версия» (покупатель) заключили три договора купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которых продавец обязался передать в собственность покупателя нежилые помещения в Москве.
В дальнейшем ООО «Новая версия» подало в суд иск о взыскании с Росреестра и управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии убытков в размере 1,5 млн рублей.
Истец сослался на убытки в виде неполученной арендной платы от сдачи объектов в аренду в связи с несвоевременной регистрацией управлением перехода права собственности на указанные объекты недвижимости по причине отказа в регистрации перехода права собственности и бездействия управления по осуществлению соответствующих регистрационных действий, признанных незаконными судебными актами.
По мнению истца, в случае регистрации права собственности в отношении объектов в предусмотренный законом о регистрации срок он имел бы возможность получения прибыли, которую все это время получал прежний собственник (продавец).
Суд первой инстанции удовлетворил иск к Росреестру и отказал в иске к управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Однако апелляция, с которой согласился суд округа, отменила решение суда первой инстанции и отклонила иск. В итоге жалобой ООО «Новая версия» заинтересовался Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор 26 сентября.
Что решили нижестоящие суды
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования к Росреестру, придя к выводу, что истец подтвердил причинение убытков в виде упущенной выгоды в результате неправомерных действий (бездействия) регистрирующего органа, указав также на невозможность замещения покупателя на стороне арендодателя по спорным договорам аренды, так как стороны изначально связали такую перемену лиц специальным порядком и правилами.
Апелляционный суд согласился с судом первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания убытков с управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Вместе с тем апелляционный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований, поскольку неполучение истцом доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду связано с определением самими сторонами условий соглашения и не находится в прямой причинно-следственной связи с действиями регистрирующего органа.
Суд округа поддержал выводы апелляционного суда.
Что думает заявитель
Суды апелляционной и кассационной инстанций неверно применили положения статей 8, 131 и 617 Гражданского кодекса, дали неправильное толкование правовым позициям, изложенным в пункте 60 Постановления № 10/22 и в пункте 10 Постановления № 73, и сделали ошибочный вывод о том, что истец вправе требовать взыскание арендных платежей с продавца.
По смыслу статей 8 и 131 Гражданского кодекса передача недвижимого имущества по договору купли-продажи не является необходимым условием возникновения права собственности покупателя на это имущество. Право собственности считается перешедшим к покупателю с момента государственной регистрации за этим лицом права.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления № 10/22, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В соответствии с условиями договоров аренды переход права собственности на объекты другому лицу не являются основанием для изменения или расторжения договора. Новый собственник обязан в таком случае уведомить арендатора в письменной форме о состоявшемся переходе права собственности с приложением подтверждающих такой переход документов.
Учитывая, что предметом договоров купли-продажи являлась передача нежилых помещений в собственность истца (включая осуществление государственной регистрации), последний не обладал и не мог обладать документами, подтверждающими переход права собственности.
Заключая договоры купли-продажи, истец не предполагал возможным возникновение трудностей относительно вопроса регистрации права собственности, которая позволила бы ему впоследствии, с учетом условий договора аренды, выступать в качестве непосредственного арендодателя по ранее заключенным договорам.
Согласно статье 617 ГК переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменений или расторжения договора аренды.
Следовательно, при смене собственника и осуществления регистрации перехода права собственности покупатель занимает место продавца на стороне арендодателя, для этого заключение договора не требуется.
Вместе с тем, статья 617 Гражданского кодекса распространяет свое действие исключительно в отношении собственника имущества, которым может быть лицо, чье право на недвижимость было зарегистрировано.
Разъяснения, содержащиеся в Постановлении № 73 применимы исключительно к договору аренды, когда ни прежний собственник, ни арендатор не были связаны никакими арендными отношениями.
В случае, если бы ответчиком не были допущены нарушения, выразившиеся в безосновательном отказе в регистрации права собственности, приостановлении регистрации, истец имел бы возможность автоматически занять место на стороне арендодателя по ранее заключенным договорам аренды, получать арендные платежи.
Неправомерность действий Росреестра по уклонению и отказу в осуществлении регистрации перехода права собственности установлена в судебном порядке.
После заключения договора купли-продажи истец уведомил арендатора о смене собственника.
Ответным письмом арендатор просил истца предоставить документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество, и указал, что исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не являются основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Истец направил уведомление продавцу о перечислении ему денежных средств по договорам аренды. Прежний собственник с указанным требованием не согласился, поскольку после подписания договоров купли-продажи между сторонами было заключено соглашение, согласно которому в период до государственной регистрации перехода права собственности расходы и доходы, полученные от содержания, использования и распоряжения имуществом получает именно продавец.
В результате признанных в судебном порядке незаконных действий (бездействия) Росреестра в осуществлении регистрации перехода права собственности истец был лишен возможности получать доход, который он бы мог получать при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
Что решил Верховный суд
Судья ВС Н.С. Чучунова сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.
Почему это важно
По словам юриста Санкт-Петербургского офиса юридической фирмы «Солнцев и партнеры» Вадима Сторчака, немаловажный момент, на который следует обратить внимание, это одно из оснований удовлетворения исковых требований судом первой инстанции — «невозможность замещения покупателя на стороне арендодателя по спорным договорам аренды, так как стороны изначально связали такую перемену лиц специальным порядком и правилами».
В соглашении, достигнутом между ООО «Новая версия» (покупатель) и ООО «Новая недвижимость» (продавцом) о судьбе арендных платежей указано, что покупатель лишен возможности их получения до момента завершения процедуры регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Суд апелляционной инстанции не согласился с таким выводом, указав, что «поскольку неполучение истцом доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду связано с определением самими сторонами условий соглашения, поэтому не находится в прямой причинно-следственной связи с действиями регистрирующего органа, и что покупатель вправе требовать взыскание арендных платежей с продавца». На мой взгляд, данный вывод суда апелляционной инстанции противоречит принципам свободы договора, а также не дает возможности ООО «Новая версия» требовать с виновной стороны неполученные доходы, которые компания получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено (упущенную выгоду), которая предусмотрена законом.
По мнению Вадима Сторчака, в данном случае вина регистрирующего органа (Росреестра) была преюдициально подтверждена в двух решениях суда.
«Поэтому Верховный суд заинтересовался данным делом. Также немаловажным моментом для Верховного суда будет проверка добросовестности покупателя и продавца при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества, на предмет заинтересованности в обращении в суд с иском о взыскании убытков за счет средств казны РФ. То есть, не специально ли они пришли к такому согласию по судьбе арендных платежей, чтобы потом была возможность взыскать убытки не с продавца или покупателя, а именно с казны РФ. Скорей всего бремя доказывания такой добросовестности возложат на Росреестр и вернут на новое рассмотрение. Что касается судебной практики, то такое решение скорее всего повлияет на ответственность регистрирующего органа не только перед юридическими, но и физическими лицами», – отметил он.
Председатель коллегии адвокатов GR-Legal Ирина Шоч отметила, что видимо Верховный суд РФ, передавая дело для рассмотрения в судебном заседании СКЭС, пытается устранить противоречие, существующее в ранее сформулированных позициях ВС РФ.
В пункте 60 постановления 10/22 от 29.04.2010 года указано, что покупатель недвижимого имущества не вправе распоряжаться этим имуществом до момента государственной регистрации права собственности. При этом по смыслу пункта 10 постановления № 73 от 17.11.2011 года лицо, приобретшее объект недвижимости, может передавать недвижимость в аренду даже до момента регистрации права собственности. Налицо противоречие: распоряжаться недвижимостью до момента регистрации права собственности нельзя, но передавать в аренду можно. В данном споре фабула осложняется тем, что договор аренды уже действовал и судам надлежит установить, в какой момент происходит правопреемство на стороне арендодателя – только после государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимость или ранее, например после передачи вещи во исполнение договора купли-продажи. Можно спрогнозировать, что для стабилизации гражданского оборота ВС РФ утвердит позицию о правопреемстве на стороне арендодателя только после государственной регистрации права собственности, но, думаю, на судебную практику по арендным правоотношениям это повлияет не существенно.
Юрист «Монастырский, Зюба, Степанов & Партнеры» Павел Юшкевич отметил, что заявитель, подписывая соглашение, согласно которому в период до госрегистрации перехода права собственности расходы и доходы, полученные от содержания, использования и распоряжения имуществом получает продавец, обоснованно полагал, что данный период не составит более срока, установленного подп. 1 п. 1 ст. 16 закона «О государственной регистрации недвижимости».
Однако вследствие незаконных действий (бездействия) государственного органа, установленных судебными актами, доход, на получение которого рассчитывал заявитель, был получен продавцом объектов недвижимости. Полагаю, что Верховный суд РФ отменит постановления апелляционной и кассационной инстанций и оставит в силе решение суда первой инстанции, обратив их внимание на необходимость повнимательнее изучать доказательства по делу.
Адвокат, партнер юридической фирмы Ru.Courts Алексей Агеев отметил, что, судя по определению о передаче дела, коллегия ВС по экономическим спорам оставит в силе решение суда первой инстанции о взыскании убытков с Росреестра и отменит акты апелляционного и кассационного суда.
В данном деле апелляционный и кассационный суды применили стандартное обоснование «отказных» решений по подобным делам, по сути указав, что истцу следует обратиться за возмещением к своему контрагенту, а не к Росреестру. Это ошибочная позиция, поскольку убытки истца состояли в невозможности получить арендную плату при отсутствии титула собственности. А отсутствие этого титула вызвано исключительно незаконными отказами Росреестра. Судя по текстам судебных актов, стороны договора купли-продажи отдельно оговорили, что истец (покупатель) не вправе получать арендную плату до момента регистрации права собственности в его пользу. Надеюсь, Верховный суд сформирует позицию, в том числе и для случаев, когда подобных соглашений между сторонами не имеется. Такая универсальная позиция, подкрепленная возможностью реальных взысканий с бюджета, простимулирует Росреестр не мешать нормальному обороту недвижимости.
Партнер и руководитель практики «Банкротство и суды» Melling, Voitishkin & Partners Павел Новиков отметил, что, как правило, дела о взыскании убытков с Росреестра имеют отрицательный результат.
Суды обычно исходят из возможности взыскания неосновательного обогащения в виде арендных платежей с продавца, либо ссылаются на недоказанность юридического состава для применения соответствующей меры ответственности публичного органа. В данном контексте комментируемое дело выделяется из общего массива правоприменительной практики по этой категории споров и затрагивает важные юридические и практические вопросы. Во-первых, комментируемое дело поднимает правовой вопрос разграничения ответственности сторон сделки купли-продажи посредством определения судьбы арендных платежей в период регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Отрицательная судебная практика по взысканию с Росреестра упущенной выгоды исходит из того, что покупатель в силу закона до регистрации права может сдавать имущество в аренду или использовать все возможные способы защиты в случае, если регистрация перехода права собственности тормозится. Но при этом закон также прямо дозволяет предусмотреть в договоре, что покупатель не имеет прав арендодателя до регистрации перехода права собственности. Таким образом, весь пласт отказной практики не применим к схожим ситуациям.
Во-вторых, по словам Павла Новикова, с практической точки зрения очевидно, что в момент приобретения сданного в аренду недвижимого имущества добросовестный покупатель может не предвидеть рисков, связанных с отказом или уклонением органов Росреестра в регистрации перехода права собственности.
«При этом в случае признания такого отказа незаконным возникает разумный вопрос о возможности привлечения Росреестра к гражданско-правовой ответственности, в частности – взысканию упущенной выгоды с публичного органа. Отрицательный ответ на данный вопрос может увеличить практические риски участников рынка купли-продажи недвижимости и иметь негативные последствия для гражданского оборота. Таким образом, позиция, которую Верховный суд займет в рамках комментируемого дела, может изменить или закрепить существующий вектор правоприменительной практики», – отметил он.
