Коллективные инвестиции в рамках закрытых паевых инвестфондов недвижимости (ЗПИФ) третий год подряд удваиваются, и на фоне растущего спроса игроки предлагают инвесторам все новые варианты вложений в объекты коммерческой недвижимости. В последнее время в этом ассортименте начинают появляться и жилые объекты, однако пока это не самый выгодный вариант, говорит Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами.
«Практика по упаковке жилой недвижимости в ЗПИФ уже начала применяться, но пока носит точечный характер, и говорить об успешных кейсах преждевременно», — признает она.
Этот инструмент весьма интересен застройщикам, так как массовая льготная ипотека с июля 2024 года отменена, а банковские кредиты девелоперы могут получить лишь по заградительным ставкам в 30% годовых, отмечает Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fam Properties. На фоне падения спроса застройщики готовы к финансовым экспериментам, считает он.
«Невостребованными, по нашим оценкам, остаются свыше 77 млн кв. метров жилья, и ЗПИФы как канал привлечения средств уже не кажутся чем-то экзотичным, скорее адаптация мировой практики», — комментирует Валерий Тумин.
Елена Михайлова, руководитель аналитического центра Parus Asset Management, ссылается на американский опыт: на рынке США порядка 14% активов в торгуемых на бирже REIT (аналог российских ПИФов) — это активы в виде арендного жилья.
«В России фонды на арендное жилье пока не представлены, а интерес инвесторов к ЗПИФам арендных квартир будет зависеть от доходности, которую сможет предложить управляющая компания», — отмечает Елена Михайлова.
В данный момент инвестиции в арендный бизнес на жилищном рынке по доходности проигрывает вложениям в коммерческую недвижимость. Доходность от аренды жилья составляет 2—5% годовых, окупаемость — в пределах 25—30 лет. Коммерческая же недвижимость институционального качества (склады, бизнес-центры и торговые центры) приносит инвесторам доход в 12-16% в год от аренды, а окупаемость составляет 7—12 лет. При таких показателях ЗПИФам арендных квартир будет трудно конкурировать, говорит Елена Михайлова.
Владимир Стольников, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал», не верит в инвестиционный потенциал жилья. У компании есть такие фонды, так как она считает, что часть портфеля стоит держать в этом сегменте «для стабилизации».
Но речь идет только об элитных активах. Они по доходности приближаются к коммерческой недвижимости, а наиболее удачные проекты превосходят ее. Причина — высокий спрос на элитное жилье, который держится третий год и стимулирует рост стоимости таких лотов и арендных ставок на них. Так, премиальная жилая недвижимость в Петербурге в 2024 г. подорожала на 25,8%, в Москве — на 20,5%. В результате две столицы возглавили мировой рейтинг городов с самым активным ростом цен на элитное жилье, утверждают эксперты NF Group.
ПИФ арендного жилья могут быть востребованы на рынке, если правильно построить финансовую модель, рассуждает Сергей Трахтенберг, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства компании Nextons. В частности, учесть в финмодели расходы на вознаграждение управляющей компании, специализированного депозитария и иных привлекаемых лиц.
В отличие от частного рынка аренды жилья, который в основном находится в «серой» зоне, арендные отношения с управляющей компанией ПИФ придется оформить официально. Это значит, что нужно будет платить налоги, в результате повышать арендную ставку, что негативно отразится на спросе и в конечном итоге на доходности таких инвестиций.
В целом расходы на содержание арендного жилья в рамках фонда, скорее всего, будут выше, так как частные владельцы обычно экономят на подобных расходах.
Кроме того, владельцы паев ПИФа фактически лишены возможности продать жилье, если их не устраивает доходность, так как этим занимается УК. У пайщиков только один выход в таком случае — продать паи.
Так что «про массовый отказ от непосредственного приобретения квартир в пользу вложений в ПИФ говорить пока рано», резюмирует Сергей Трахтенберг.
