ЖСК «Парковый» построил на основании договоров с пайщиками жилые дома, которые были поставлены на кадастровый учет. Часть пайщиков поселились в новые дома, несмотря на то, что ЖСК «Парковый» так и не передал дома и участки под ними в собственность пайщиков. В дальнейшем ЖСК «Парковый» был признан банкротом. При этом применять правила о банкротстве застройщиков суды отказались, так как кооператив не строил МКД и не имел участка для застройки. Часть пайщиков потребовали в суде признать за ними права собственности на участки и расположенные на них дома. Однако суды требования заявителей отклонили. После чего пайщики пожаловались в Верховный суд. Экономколлегия оставила в силе акты нижестоящих судов, а кассационную жалобу — без удовлетворения (дело А32-45311/2017).
Фабула
В 2014 году был создан ЖСК «Парковый» для привлечения заинтересованных лиц для строительства индивидуальных жилых домов. Тогда же ЖСК заключил с ООО «Инвестстрой-Н» восемь договоров о приобретении для индивидуального жилищного строительства участков.
В 2014-2016 годах ЖСК «Парковый» привлекал деньги пайщиков, заключив с ними договоры «Об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК «Парковый». В договорах были согласованы технические характеристики домов и придомовых территорий.
Дома были построены и им были присвоены кадастровые номера, а сведения о них внесены в ЕГРН. При этом ЖСК «Парковый» не передал жилые дома и земельные участки под ними в собственность пайщикам.
А в 2017 году по заявлению «Инвестстрой-Н» было проведено перераспределение границ восьми участков, на которых строились дома. Участки были размежеваны и вновь образованные участки поставлены на кадастровый учет с присвоением кадастровых номеров.
При этом «Инвестстрой-Н» находился в судебных спорах с ЖСК «Парковый» по поводу принадлежности участков и ведения строительства на них. В итоге суды не признали факт самовольного строительства домов, а в отношении вновь образованных участков суды обязали «Инвестстрой-Н» заключить с ЖСК «Парковый» допсоглашения и акты приема-передачи к договорам купли-продажи.
Наконец, в октябре 2017 года суд возбудил дело о банкротстве ЖСК «Парковый», а в августе 2018 года кооператив был признан банкротом. Применять правила о банкротстве застройщиков суды отказались, так как ЖСК «Парковый» не строил МКД и не имел участка для застройки.
В отношении предправления ЖСК «Парковый» было возбуждено уголовное дело по части 4 статьи 159 УК.
Пайщики потребовали в суде признать за ними права собственности на участки и расположенные на них дома. Заявители потребовали также обязать Росреестр провести госрегистрацию права собственности на указанные объекты недвижимости.
Суды отказали пайщикам, после чего пайщики пожаловались в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Дома не достроены, госрегистрация прав должника на них не произведена, спорные дома включены в конкурсную массу должника. Кроме того, в отношении ЖСК «Парковый» не применены правила банкротства застройщика, поэтому граждане не вправе претендовать на предоставление им спорного имущества в натуре.
Суды также отметили, что в реестр требований кредиторов включены кредиторы с требованиями на 32 млн рублей и удовлетворение требований пайщиков нарушит баланс интересов кредиторов должника.
Требования пайщиков должны быть трансформированы в денежные и удовлетворяться в общем порядке. К тому же на дома (части), на которые заявляют права двое пайщиков, имеются зарегистрированные правопритязания третьего лица.
Что думают заявители
Дома строились с привлечением денег граждан. При этом пайщики полностью оплатили строительство домов (внесли паевые взносы). Дома построены, им присвоены кадастровые номера, пайщики вселились в дома, пользуются ими и достраивают за свой счет.
Поэтому у пайщиков возникли права собственности на дома и участки под ними.
Что решил Верховный суд
Судья ВС Самуйлов С.В. счел доводы жалобы заслуживающими внимания и передал спор в Экономколлегию.
Что в теории
ВС подчеркнул, что спор по существу сводится к распределению конкурсной массы ЖСК «Парковый». Требованием о признании права собственности на построенные дома пайщики намеревались разрешить вопрос об исключении из конкурсной массы должника домов, построенных кооперативом, в том числе, и за счет взносов этих пайщиков.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 закона о банкротстве по общему правилу все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет его конкурсную массу.
Требования кредиторов удовлетворяются за счет конкурсной массы на принципах равенства кредиторов, очередности и пропорциональности, основанных на идее справедливости.
Смысл указанных принципов в том, чтобы равные по отношению к должнику кредиторы могли претендовать на равное и справедливое удовлетворение своих требований за счет распределения средств конкурсной массы между кредиторами пропорционально объему требований, включенных в реестр, от общей суммы задолженности. Если один из кредиторов (либо группа кредиторов) получает более полное удовлетворение требований, нежели другие, равные ему, то он без каких-либо оснований оказывается в преимущественном положении. Более того, этот кредитор получает преимущество за счет других кредиторов, так как удовлетворение его требований уменьшает размер конкурсной массы, что в условиях недостаточности имущества должника для покрытия всех требований неизбежно влечет уменьшение размера удовлетворения требований прочих кредиторов.
Конституционный принцип равенства перед законом и судом гарантирует защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, и означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях и т.п.). Кроме того, осуществление прав и свобод человека должно быть основано на принципе уважения чужих прав и свобод.
По существу
В данном случае помимо 10-ти пайщиков, являющихся заявителями по настоящему обособленному спору, в аналогичных правоотношениях с ЖСК «Парковый» состоят еще не менее 17-ти человек, о чем указано в обжалованных актах. Все эти 27 человек заключали договоры с ЖСК «Парковый» в одно и то же время и на одних и тех же условиях, и все вносили деньги. Иных кредиторов у ЖСК «Парковый» нет. В конкурсной массе ЖСК «Парковый» девять построенных домов на отведенных для них участках. Иного имущества у должника нет. Эти обстоятельства участники обособленного спора не опровергали.
При таких обстоятельствах у судов не было оснований отдать предпочтение одним пайщикам перед равными им другими. Иное привело бы к полному удовлетворению требований 10-ти пайщиков и по существу к полному и безосновательному отказу в удовлетворении требований других 17-ти.
В данном случае банкротство ЖСК «Парковый» использовано как механизм реализации принципа равенства его кредиторов, позволяющий им (пайщикам в частности) объединиться для достижения общей цели. В создавшейся ситуации распределение имущества ЖСК «Парковый» по нормам закона о банкротстве в равной степени защитит права на жилище всех граждан-пайщиков, а не одних за счет других. Поэтому суды правомерно отказали пайщикам-заявителям по делу в признании права собственности на дома, внесли определенность в правоотношения сторон и указали, что их требования наравне с другими подлежат оценке в денежной форме и должны рассматриваться по правилам статьи 100 закона о банкротстве, то есть посредством включения в реестр требований кредиторов должника.
Доводы пайщиков о том, что они уже используют дома длительное время, не влияют на правильность выводов судов. Пайщики в суде не подтвердили ни законность вселения в эти дома, ни их право на приоритет по отношению к другим членам кооператива. В то же время эти обстоятельства могут быть приняты во внимание, если, например, собрание кредиторов должника решит в деле о банкротстве ЖСК «Парковый» заключить мировое соглашение (глава VIII закона о банкротстве).
В итоге Экономколлегия не установила нарушений судами норм права при принятии обжалованных судебных актов, подчеркнув, что оснований для их отмены или изменения нет.
Итог
ВС оставил в силе акты нижестоящих судов, а кассационную жалобу — без удовлетворения.
Почему это важно
По мнению руководителя екатеринбургского офиса юрфирмы «Арбитраж.ру» Артема Комсюкова, с одной стороны, рассматриваемое определение является разумным и справедливым.
Действительно, невозможно ставить права одних кредиторов выше прав других. Вместе с тем, существуют ситуации, когда такое неравенство допускается. Например, права дольщиков имеют приоритет над правами иных кредиторов. А в ситуации, когда застройщик-должник заключал ДДУ на несколько домов, а фактически построил только один, права дольщиков, принявших участие в строительстве непостроенных домов, будут поражены в сравнении с теми дольщиками, которые получат свои квартиры в натуре. С учетом того, что вопросы гарантированного права на жилье стали актуальны относительно недавно, а также в связи с тем, что регулирование указанных правоотношений стабильно дополняется, уточняется и изменяется, на мой взгляд, изложенный Верховным судом РФ подход выглядит странным и непоследовательным.
Юрист адвокатского бюро «Казаков и партнеры» Ян Исканцев отметил, что данный обособленный спор по существу сводился к распределению конкурсной массы ЖСК «Парковый».
Требованием о признании права собственности на построенные жилые дома пайщики намеревались разрешить вопрос об исключении из конкурсной массы должника жилых домов, построенных кооперативом, в том числе, и за счет взносов этих пайщиков. ВС РФ обратил внимание на то обстоятельство, что в данном случае банкротство ЖСК «Парковый» использовано как механизм реализации принципа равенства его кредиторов, позволяющий им (пайщикам, в частности) объединиться для достижения общей цели. В создавшейся ситуации распределение имущества ЖСК «Парковый» по нормам закона о банкротстве в равной степени защитит права на жилище всех граждан-пайщиков, а не одних за счет других. Полагаю, что важным моментом в данном случае является то обстоятельство, что наравне с заявителями жалобы, иные пайщики также полностью внесли паевые взносы, что и послужило причиной оставления в силе судебных актов нижестоящих инстанций.
Адвокат, младший партнер юридической группы «Яковлев и Партнеры» Денис Крауялис подчеркнул, Верховный суд РФ внес определенность в правоотношения сторон и указал, что требования части пайщиков наравне с другими подлежат оценке в денежной форме и должны рассматриваться по правилам статьи 100 закона о банкротстве, в случае, если к должнику не применены правила о банкротстве застройщиков.
Позиция пайщиков была основана на ст. 218 ГК РФ, в соответствии с которой «член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество». СКЭС Верховного суда РФ в определении от 08.06.2022 № 305-ЭС22-1788 по делу № А40-256417/2020 уже давала разъяснение, что «в силу закона право собственности членов кооператива на недвижимое имущество возникает с момента полной выплаты паевого взноса и не зависит от государственной регистрации данного права. Последующая же государственная регистрация уже существующего у члена кооператива в силу прямого указания закона права собственности на помещение имеет лишь подтверждающее значение и необходима для совершения в будущем сделок в отношении данного объекта недвижимости». Таким образом, после передачи данного дела для рассмотрения в высшую инстанцию казалось, что правовой вектор будущего определения Верховного суда РФ уже определен, последует отмена и, скорее всего, направление дела на новое рассмотрение в первую инстанцию. Однако, конкурсному управляющему и представителю комитета кредиторов ЖСК удалось обосновать свою позицию, и Верховный суд РФ после передачи дела, что бывает крайне редко, все же оставил в силе ранее принятые судебные акты, указав на необходимость соблюдения принципа равенства всех кредиторов-пайщиков, вступивших в одинаковые правоотношения с должником.
Руководитель группы корпоративного и налогового права практики сопровождения бизнеса FINCOM group Владислав Миронов отметил, что Верховный суд РФ напомнил о недопустимости нарушения принципа справедливого распределения конкурсной массы.
В частности, признание права на спорные объекты строительства за отдельными лицами может привести к невозможности обеспечения равной правовой защиты иных кредиторов должника и повлечет преимущественное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими. В данном случае после признания ЖСК банкротом без применения в отношении него правил о банкротстве застройщика, требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные. Такие требования подлежат денежной оценке, рассматриваются по правилам статьи 100 закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134 и 142 закона о банкротстве, что в конечном счете приводит к равному и справедливому распределению конкурсной массы, которое возможно только на основе соблюдения принципов соразмерности, пропорциональности и очередности удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр. Изъятие имущества из конкурсной массы при присуждении к исполнению обязанности в натуре в пользу отдельного кредитора является нарушением указанных выше принципов.
Адвокат, партнер юридической фирмы Ru.Courts Алексей Агеев отметил, что Экономколлегия вынесла очень неожиданное определение по существу спора, особенно с учетом позиции, изложенной в определении о передаче дела для рассмотрения в судебную коллегию ВС.
Складывается впечатление, что то ли в судебных актах обстоятельства дела изложены некорректно, то ли судьи Верховного суда неправомерно приравняли собственников недвижимости к несобственникам. Судя по всему, каждый из пайщиков выплачивал пай для приобретения права на конкретный объект недвижимости. Часть пайщиков полностью выплатила паевой взнос, получила ключи и вселилась в дома, другие – нет. Основания приобретения права собственности не оспаривались. Следовательно, у одних пайщиков в силу прямого указания закона возникло право собственности на объекты, у других нет, поэтому они не могут и не должны находиться в равных условиях. Если обстоятельства дела в судебных актах изложены верно, то Верховный суд по сути отказался применять ст. 218 ГК РФ по не вполне понятным причинам. Этим он лишил граждан права собственности по основанию, которое в законе отсутствует. Для правовой определенности, за которую ратует Верховный суд, это плохо.
Адвокат, управляющий партнер АБ «Голенев и Партнеры» Вячеслав Голенев считает, что ВС вынес верное по существу определение в ситуации, когда и одним пайщикам (которые вселились), и другим (которые не получили свое жилище) можно только посочувствовать.
На 27 человек всего лишь 9-ть домов. Остальное не построено ЖСК, в котором они состояли. Ситуация удручающая, основана на простом и понятном: мошенничестве, о чем ВС РФ сделал оговорку (председатель правления ЖСК сбежал от уголовного преследования). Крайними остались, как нередко бывает, люди. По сути правовой позиции вопросов нет, 10-ть вселившихся пайщиков не могут иметь приоритета перед другими 17-тью пайщиками. Банкротное право развивает конституционные принципы равенства и справедливости, и не должно отдавать приоритет одним за счет других, если на то законодателем с учетом баланса частных и публичных интересов специально не оговорено иное. При этом банкротство ЖСК происходило не по правилам банкротства застройщиков, что исключает применение правил о возможности передачи жилых помещений.
По словам младшего юриста адвокатского кабинета Kislov.law Анастасии Мади, Верховный суд РФ решил рассмотреть кассационную жалобу и при этом оставить в силе акты нижестоящих инстанций в связи с разъяснением вопросов, возникающих при банкротстве юридических лиц, осуществляющих строительство, а также принципа равного удовлетворения требований кредиторов.
Во-первых, несмотря на складывающеюся судебную практику, все еще возникает неопределенность в применении специальных правил параграфа 7 закона о банкротстве при банкротстве застройщиков. Верховный суд обратил внимание, что при решении вопроса об отнесении юридического лица к застройщику судам необходимо исследовать совокупность признаков юридических лиц-застройщиков (ранее отражены ВС РФ в Обзоре судебной практики ВС РФ N 3 (2016)). В настоящем деле нижестоящие суды правомерно не применили правила о банкротстве застройщика, так как объектом строительства выступал не многоквартирный дом. Во-вторых, Верховный суд подчеркнул важность соблюдения принципа банкротного права «равным кредиторам предоставляется равное», так как в настоящем споре при удовлетворении требований заявителей полностью лишились бы удовлетворения иные кредиторы, находящиеся в равном положении с заявителями.
Арбитражный управляющий, управляющий партнер INSIGHT ADVOCATES Елизавета Порамонова пояснила, что в рассматриваемом случае граждане решили осуществить строительство жилых домов с использованием механизма ЖСК.
В данном деле пайщики построили не многоквартирный дом, а несколько жилых домов, не осуществили регистрацию перехода права собственности и итоге сложилась ситуация, при которой они не могут быть признаны дольщиками (не применен 7-ой параграф) и должны передать свои дома, в которых они проживают длительное время, должнику для дальнейшей реализации. Верховный суд в данном определении говорит, что для обеспечения «справедливости» пайщикам необходимо дождаться реализации домов и рассчитывать на возврат денежных средств в процедуре банкротства. Сложилась неоднозначная ситуация, при которой единственным вариантом остаться с жильем является заключение мирового соглашения. Фактически особенность законодательства, при которой ЖСК, построивший не многоквартирный дом, а несколько жилых домов, привела к тому, что ЖСК не может быть признан в этом случае застройщиком, ввиду чего пайщики теряют право выступать в качестве дольщиков и рассчитывать на соответствующие защитные механизмы.
Руководитель направления банкротства INTANA Legal Мария Михеева рассказала, что принятие в 2018 новой редакции пар. 7 гл. 9 закона о банкротстве позволило сделать из неработающих норм действенный инструмент решения проблемы граждан-участников долевого строительства многоквартирных жилых домов или жилых домов, блокированной застройки, при этом на ИЖС указанные механизмы не распространяются.
Соответственно, банкротство ЖСК, осуществляющего индивидуальное жилищное строительство, происходит по общим нормам закона о банкротстве без применения специальных норм о банкротстве застройщиков. Отступление от принципа формального равенства кредиторов в процедуре банкротства застройщиков МКД объяснимо значительным числом проблемных объектов и, следовательно, дольщиков, ростом социальной напряженности, а также тем фактом, что в отношениях с «институциональными» застройщиками дольщики являются менее защищенной стороной, а негативные последствия нерешенной проблемы долгостроя напрямую затрагивают публичную сферу. В этой связи оправдан подход Верховного суда о необходимости соблюдения принципа формального равенства кредиторов в случае банкротства ЖСК, осуществляющего строительство индивидуальных жилых домов, и применении общих правил закона о банкротстве. Вместе с тем, необходимо отдать должное Верховному суду и отметить сам факт передачи жалобы на рассмотрение Экономической коллегии Верховного суда. Отказывая в отмене оспариваемых судебных актов, Верховный суд, тем не менее, косвенно указал на возможный механизм разрешения ситуации, в частности, посредством утверждения мирового соглашения в рамках дела о банкротстве.
