В рамках банкротства Алексея Кушнира финансовый управляющий попросил суд утвердить Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника. В один из лотов ФУ объединил нежилое помещение площадью 98,2 кв. м и 1/2 доли в общей собственности на помещение площадью 11,7 кв. м, расположенные по одному адресу. При этом АНО «Издательский дом «Народное образование» — собственник второй доли помещения площадью 11,7 кв. м — заявила о реализации преимущественного права покупки доли должника. Суд первой инстанции удовлетворил ходатайство ФУ. Однако апелляционный суд, с которым согласился суд округа, отказался удовлетворять ходатайство финуправляющего. Кредитор Андрей Поляков, настаивая, что помещение площадью 11,7 кв. м — это коридор, соединяющий кабинеты в помещении площадью 98,2 кв. м — пожаловался в Верховный суд, который отменил постановления апелляционного и окружного судов, и направил спор на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (дело А41-41906/2021).
Фабула
В рамках банкротства Алексея Кушнира финансовый управляющий подал ходатайство об утверждении Положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника (далее — Положение).
В состав подлежащего продаже имущества должника согласно представленному финансовым управляющим Положению был включен лот № 3, в котором объединены нежилое помещение площадью 98,2 кв. м (далее — помещение 1) и 1/2 доля в общей собственности на помещение площадью 11,7 кв. м (далее — помещение 2), расположенные по одному адресу.
Совместную продажу указанных помещений ФУ обосновывал невозможным их раздельным использованием, поскольку находящееся в долевой собственности помещение 11,7 кв. м выполняет обслуживающую функцию по отношению к нежилым помещениям площадью 98,2 кв. м.
При этом АНО «Издательский дом «Народное образование», являющееся собственником второй доли помещения 11,7 кв. м, заявило о реализации преимущественного права покупки доли должника. Возник спор.
Суд первой инстанции удовлетворил ходатайство ФУ. Однако апелляционный суд, с которым согласился суд округа, отказался удовлетворять ходатайство финуправляющего.
Кредитор Андрей Поляков пожаловался в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Апелляционный суд счел продажу помещений одним лотом нарушающим преимущественное право АНО «Издательский дом «Народное образование» и предоставил его защиту, отказав в утверждении Положения в представленной редакции.
Что думает заявитель
Согласно имеющимся в деле и исследованным судами документам ГБУ «МосгорБТИ» помещения 98,2 кв. м и 11,7 кв. м являются соответственно кабинетами и коридором.
Следовательно, выводы апелляционного и окружного судов о том, что из технического плана не следует вспомогательный статус помещения 11,7 кв. м и отсутствуют препятствия для его отдельной продажи, не подтверждены имеющимися доказательствами.
Что решил Верховный суд
Судья ВС Н.А. Ксенофонтова сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала спор в Экономколлегию.
В постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» констатировано отсутствие прямого регулирования законом отношений собственников помещений, расположенных в нежилом здании, поэтому со ссылкой на пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса указано на возможность применения к ним норм законодательства, регулирующего сходные отношения, в частности — право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, напомнила Экономколлегия.
В связи с этим к выставленным на торги помещениям должника применимы термины и определения, употребляемые в отношении помещений в многоквартирном доме.
Согласно Своду правил «Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», утвержденному и введенному в действие приказом Минстроя России от 13.05.2022 года № 361/пр, вспомогательное помещение (в том числе внутриквартирные холл и коридор и т.п.) определено как служащая для обеспечения коммуникационных, санитарных, технических и хозяйственно-бытовых нужд часть жилого (структурно обособленного) помещения, предназначенная для его использования.
В экспликации, оформленной на помещения 1 и 2, указаны составляющие их комнаты и определено назначение комнат.
Так, нежилое помещение 1 состоит из комнат, которые имеют следующие назначения: тамбур (№ 1, 2); коридор (№ 3, 6); кабинет (№ 4, 5, 7, 8); уборная (№ 21, 22).
Нежилое помещение 2 представляет собой комнату № 23 с назначением – коридор.
Из схемы в техническом плане, составленном в отношении помещений 1 и 2, усматривается, что коридор (№ 23), непосредственно примыкая к коридорам (№ 3, 6), обеспечивает доступ в кабинеты (№ 4, 5, 7, 8) и предназначен для использования работающими у собственника лицами, а также позволяет эксплуатировать расположенные в нём уборные (№ 21, 22).
Функция помещения 2 как обеспечивающего использование помещения 1 следует из договора купли-продажи от 14.11.2007 № 1, на основании которого должник приобрел их у прежнего собственника.
Оценка технической документации с применением названной терминологии подтверждает вспомогательный характер помещения 2, подчеркнула Экономколлегия.
Применительно к правилам статьи 135 Гражданского кодекса помещение 2 представляет собой вещь (принадлежность), предназначенную для обслуживания помещения 1 (главной вещи) и должно следовать его судьбе.
В рассматриваемом случае помещение 2 обслуживает помещения организации и должника, поэтому следует их судьбе в существующих долях в праве общей собственности на него.
Объединение для продажи в одном лоте главной вещи и принадлежности (в размере доли) отвечает интересам собственника главной вещи и не нарушает прав других собственников.
Использование помещения 2 по иному, нежели определено в технической документации и договоре, назначению, на которое ссылается ИД «Народное образование», не могло приниматься во внимание в отсутствие доказательства изменения назначения в надлежащем порядке.
Данная судами характеристика помещения 2, основанная на техническом плане, не соответствует содержанию этого документа.
Апелляционный и окружной суды защитили право ИД «Народное образование» без проверки возможности его реализации в спорной ситуации, разрешенной при неисследовании значимых обстоятельств и неприменении надлежащих правовых норм, поэтому постановления апелляционного и окружного судов подлежат отмене.
Итог
ВС отменил постановления апелляционного и окружного судов, и направил спор на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Почему это важно
Полагаю, что решение соответствует духу закона и достаточно справедливо. Особенно учитывая принципа Lex specialis derogat generali при разрешении вопроса между общей нормой по преимущественному праву покупки и специальной, выведенной из закона о банкротстве, по продаже имущества единым лотом. Хотя ВС РФ больше ссылается на общую норму о судьбе связанного имущества. К сожалению, недостаточно четко разрешен вопрос коллизии общих норм о судьбе связанного имущества и преимущественного права покупки. Обсуждаемое определение однозначно усилит правовой подход по продаже имущества единым лотом с учетом связанности имущества. И поможет разрешать схожие коллизии с преимущественным правом.
По словам партнера Saveliev, Batanov & Partners Владислава Ганжалы, Верховный суд РФ рассмотрел интересное дело, когда преимущественное право на приобретение доли в праве общей собственности столкнулось с правом на объединение функционально связанных объектов в один лот.
В итоге ВС пришел к выводу, что доли в праве общей собственности можно объединять в один лот с другим имуществом и это не будет нарушать преимущественное право собственника остальных долей при условии, что имущество, находящееся в долевой собственности, является принадлежностью (имеет вспомогательный характер) по отношению к другому имуществу, включенному в один лот. Интересно, что ранее Верховный суд РФ не разрешил включать доли в праве общей собственности в один лот с другим имуществом, так как это нарушает преимущественное право собственников остальных долей. Но в том деле суды установили, что спорные доли могли самостоятельно использоваться, не были функционально связаны с другим имуществом, объединенным в один лот (определение СКЭС Верховного суда РФ от 06.09.2022 № 55-КГ22-2-К8). Вместе с тем остался открытым вопрос (Верховный суд РФ ничего не сказал по этому поводу) — в случае, когда доли в праве общей собственности были правомерны объединены в один лот с другим имуществом, собственник остальных долей имеет преимущественное право на приобретение такого (объединенного) лота? Или в случае такого объединения преимущественное право не будет действовать вообще?
Дмитрий Шевченко, ведущий юрист коллегии адвокатов «Параграф», отметил, что комментируемое определение СКЭС в целом довольно последовательно воспроизводит ранее обозначенные в судебной практике подходы к разрешению подобных ситуаций.
Принципиально новых и практикообразующих выводов в приведенном определении искать не стоит. Определение содержит указание на очевидные ошибки судов апелляционной и кассационной инстанций, которые видны невооруженным глазом. В погоне за защитой интересов второго участника долевой собственности судами проигнорирована необходимость обеспечения и защиты интересов кредиторов должника. Более того, банкротные торги должны преследовать цель вовлечения как можно большего (неограниченного) числа потенциальных интересантов. Из разъяснений, изложенных в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года N 64, следует, что коридоры, наравне с иными обсуживающими помещениями, являются общим имуществом здания. Фабула настоящего дела не дает однозначного ответа на вопрос о том, в результате чего возникла долевая собственность на помещение коридора, однако ответ напрашивается сам собой. Заинтересованным лицам рекомендуется не пренебрегать возможностью проведения судебной экспертизы, которая в большинстве случаев позволит не доводить рассмотрение дела до высших судебных инстанций. Выводы, изложенные в определении ВС, позволят минимизировать формализм при оценке доводов сторон о целесообразности выбора того или иного варианта реализации имущества должника.
ВС РФ подтвердил давно складывающуюся в судебной практике позицию о главных вещах и принадлежности и необходимости их продажи единым лотом, даже при наличии преимущественного права покупки на принадлежность. Фактически ВС РФ ориентировал нижестоящие суды на то, что при определении двух объектов как главной вещи и принадлежности в каждом конкретном случае необходимо принимать во внимание их функциональную связь и возможность ординарного использования одной без другой как объективный критерий. Также немаловажным будет отметить то обстоятельство, что в определении разрешен вопрос о превалировании преимущественного права покупки в подобной категории дел не в пользу последнего, подтверждая что право преимущественной покупки в делах о банкротстве противопоставляется имущественным интересам кредиторов.
Представляется, что позиция Судебной коллегии ВС РФ о том, что главная вещь и принадлежность не могут реализовываться на торгах раздельно, является обоснованной, поскольку раздельная продажа такого имущества ограничит возможность использования части имущества победителем торгов. При этом ранее ВС РФ уже поддерживал позицию о необходимости совместной продажи главной вещи и принадлежности (см., например, определение СКЭС Верховного суда от 16.08.2023 года № 305-ЭС23-6628 по делу № А40-168748/2020, в котором ВС РФ подтвердил правомерность вывода о необходимости продажи подвального помещения, в котором находится отопительный пункт всего здания, совместно с остальными помещениями в здании). В связи с этим комментируемая позиция Судебной коллегии ВС РФ укрепит подход судов к необходимости проверки судами, могут ли разные объекты, принадлежащие должникам, использоваться самостоятельно и в связи с этим реализовываться на торгах раздельно.
Определение Верховного суда выглядит абсолютно логичным и законным. В данном вопросе непонятно, чем руководствовались суды апелляционной и кассационной инстанций, придавая коридору статус самостоятельного и главного имущества. Действительно, в данной ситуации защищать неисполнимые права на преимущественный выкуп без исследования документов незаконно. Вызывает недоумение, почему суды апелляции и округа не смогли посмотреть договор и технический план, а Верховный суд РФ не только смог, но и сделал верные выводы по итогу. В настоящем деле Верховный суд РФ устранил очевидную ошибку нижестоящих судов.
В рассматриваемом споре речь идет не просто о смежных помещениях, а о доле в праве собственности на одно из них. Второй собственник одного из помещений по сути лишен возможности реализовать свое право преимущественной покупки, поскольку доля связана с другим помещением в лоте. На практике подобная компиляция в одном лоте встречается не часто, поскольку задача арбитражного управляющего реализовать имущество, а не усложнить его продажу.
Нестандартное дело о непростой судьбе двух помещений: большого и маленького. В комментируемом деле Верховный суд изменил правовой режим маленького помещения: по данным ЕГРН оно находилось в общей долевой собственности должника и третьего лица, а ВС счел, что доля в праве собственности на него является принадлежостью большого помещения. Возможно, это было сделано, исходя из практического удобства: маленькое помещение (наверно) представляет собой коридор, через который осуществляется доступ к большому. Но правовое обоснование выглядит сомнительным: строго по букве ст.135 ГК доля в праве собственности не может быть принадлежностью, поскольку не является вещью. Видимо, поэтому, при описании спорного имущества ВС использует термин «доля в помещении», а не «доля в праве собственности на помещение». Проблему, которую попытался обойти ВС, можно было бы решить другим способом, например, определением порядка пользования маленьким помещением. Но это потребовало бы изрядного теоретического обоснования. Надеюсь, что позиция из комментируемого определения не распространится в практике и будет применена только в этом деле. Иначе она подрывает достоверность сведений ЕГРН, определенность режима общего имущества и преимущественных прав, которые он предоставляет.
Денис Ершов, исполнительный директор «Союза Оранизаторов Торгов», позитивно смотрит на тенденцию последних лет, которая выражается в том, что на рассмотрение ВС РФ попадают вопросы, связанные с проведением торгов в процедурах банкротства, неурегулированные действующим законодательством.
В рассматриваемом деле суд разбирался сразу в двух актуальных для нас вопросах: целесообразность объединения разных объектов в единый лот, а также порядок реализации права преимущественной покупки лицом (собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности), обладающим таким правом только в отношении части помещений, входящих в единый лот. К сожалению, в этот раз ВС РФ при рассмотрении указанного дела уделил пристальное внимание только одному из поставленных вопросов, а именно дал оценку аргументам финансового управляющего о целесообразности включения в состав единого лота основного и вспомогательного помещения (коридор). Уверен, что данное решение будет хорошим подспорьем для управляющих при принятии решения о формировании единого лота в схожих ситуациях. Буду с нетерпением ждать рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, поскольку остался неразрешенным вопрос: нарушает ли формирование единого лота преимущественное право сособственника одного из помещений, и как это право должно быть реализовано в отношении единого лота.
