Ольга Плешанова

Чем сильнее разрыв и меньше имущества у застройщика, тем выше риск его банкротства. Безусловно, неполное покрытие само по себе не означает несостоятельность, поскольку у застройщика остаются непроданные квартиры (имущество, имеющее ценность и находящееся в залоге у банка), однако ликвидность этого имущества не является высокой. Рынок недвижимости пришел к тому, к чему и должна была привести модель со счетами эскроу. Она работоспособна только в условиях стабильной экономики – лишь в этом случае можно сделать цену строящейся квартиры привлекательной для покупателя (иначе ему нет смысла покупать «котлован»), но при этом покрыть затраты на строительство и заложить прибыль для застройщика. Для этого нужна низкая инфляция (предсказуемость затрат на строительство), доступные ставки по ипотеке (стабильность спроса), дешевое проектное финансирование. Ничего подобного у нас сейчас нет.

В рассматриваемом деле кассационный суд вполне справедливо обратил внимание на то, что дольщики в отношениях с ФРТ одновременно выступают и как кредиторы по требованиям о передаче квартир (эти требования включены в реестр), и как залоговые кредиторы. Это, безусловно, создает путаницу, повышает риски и создает немыслимые проблемы для суда, которому нельзя допустить задвоения требований. Такая ситуация, к сожалению, стала логичным результатом непоследовательности и отсутствия системного подхода к регулированию долевого строительства.

При проверке обоснованности расходования работниками денежных средств необходимо тщательно исследовать авансовые отчеты и подтверждающие документы, ориентируясь на практику рассмотрения трудовых споров. Возлагать на работников должника ответственность по тем же критериям, которые предусмотрены Законом о банкротстве для КДЛ, оснований нет. Возможное же участие работников в сговоре с руководством организации для вывода активов должно, вероятно, иметь уголовно-правовую квалификацию и расследоваться по соответствующим процессуальным правилам, позволяющим выявить наличие сговора, согласованность действий, направленность умысла.

Позиция ВС РФ: суд должен проверять не только формальное соблюдение внешних атрибутов бухгалтерского баланса, но и оценивать разумные доводы и доказательства (в том числе косвенные как в отдельности, так и в совокупности), указывающие на недостоверность показателей отчетности. Важным является распределение бремени доказывания: если истец предоставил хотя бы косвенные доказательства, свидетельствующие о недостоверности бухгалтерской отчетности, обязанность доказывать достоверность должна возлагаться на ответчика (юридическое лицо). В рассматриваемом деле истцы сослались на длительное отсутствие переоценки основных средств предприятия, представили аудиторские и экспертные заключения, порождающие сомнения в достоверности бухгалтерской отчетности, а также ходатайствовали о назначении судебной экспертизы, которая в делах, связанных со стоимостью доли в ООО, является обычной практикой.

Из новости не очень понятно, что конкретно предложил Виталий Мутко, но можно предположить, что идет очередной поиск способа «распечатки» счетов-эскроу до завершения строительства. Застройщики давно и открыто стремятся получить доступ к этим деньгам, чтобы не платить банкам за кредиты. То, что дом сможет достроить банк-кредитор, вызывает огромные сомнения: банк не вправе выполнять функции застройщика в силу ограничений, налагаемых банковским законодательством. Кроме того, для достраивания объектов застройщиков, признанных банкротами, пришлось бы запретить выход дольщиков из проекта и возврат им денег, что еще сильнее нарушит права дольщиков и окончательно похоронит модель строительства со счетами-эскроу. Менять надо не правила банкротства застройщиков, а модель строительного бизнеса – скорее всего, в пользу отказа от долевого строительства, которое дискредитирует себя все сильнее при любых моделях.

Необходимость появления Закона можно объяснить кризисом в строительной отрасли: найти покупателей на торгах Фонду все более затруднительно, а издержки на организацию и проведение торгов весьма велики. На этом фоне государство усиливает свое вмешательство, активнее вовлекая в процесс субъекты РФ и, по сути, проводя национализацию земельных участков. Напрашивается предположение, что принятый закон ориентирован не только на решение старых проблем, но и на возможный рост числа банкротств застройщиков. На это указывает то, что за Правительством РФ зарезервировано право дополнительно устанавливать специальные правила либо запреты на продажу земельных участков субъектам РФ, то есть право регулировать отношения между Фондом и регионами в ручном режиме. Это важно, поскольку Правительство РФ может разрешить Фонду участвовать в банкротстве застройщиков даже при наличии исключений, предусмотренных ч. 3.3 ст. 13.1 Закона № 218-ФЗ (использование счетов эскроу и др.), критерии уже определены Постановлением Правительства РФ от 10 апреля 2021 г. № 575.