Государственная Дума ФС РФ во втором и третьем чтениях приняла законопроект, который позволит публично-правовой компании Фонд развития территорий реализовывать земельные участки и недвижимость обанкротившихся застройщиков без проведения торгов. Соответствующие поправки вносятся в закон «О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Фонд развития территорий был создан в конце 2021 г. в результате объединения Фонда защиты прав дольщиков и Фонда содействия реформированию ЖКХ. В настоящее время Фонд по решению арбитражного суда после осуществления выплат дольщикам выставляет на торги земельные участки. Вырученные от продажи средства направляются на восстановление прав граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков.
Законопроектом предлагается наделить Фонд развития территорий правом реализовывать полученное от банкротов имущество без проведения торговых процедур. По мнению авторов инициативы, использование нового механизма восстановления прав обманутых дольщиков позволит сократить количество объектов незавершенного строительства и увеличить число граждан, чьи права были восстановлены.
Документ предусматривает особенности изъятия (выкупа) земельных участков, переданных Фонду в соответствии с Законом о банкротстве, и предоставляет субъектам РФ соответствующие права. Спикер Госдумы Вячеслав Володин пояснил, что законопроектом региональным властям предоставляется «возможность подать заявку и использовать земли под нужды региона с учетом социальных проблем», — рассказал Интерфакс.
В частности, предлагается дополнить способы распоряжения имуществом Фонда возможностью его реализации без проведения торгов. В качестве дополнительного критерия принятия решения о продаже активов без торгов будет учитываться решение Правительства РФ. При этом Фонд, как и в случае с продажей на торгах, будет обязан руководствоваться официальной оценкой имущества, произведенной независимым оценщиком.
По словам члена Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александра Стрелюхина, в процессе работы над законопроектом поступило четыре поправки. Все они были учтены при подготовке документа ко второму и третьему чтениям.
Как отметил Вячеслав Володин, ранее государство приложило значительные усилия для решения проблемы обманутых дольщиков. Однако в результате этой работы образовались свободные земельные участки, реализуемые Фондом развития территорий.
«Эти участки при продаже создали проблему, в частности отсутствие "социалки" при наличии разрешений на строительство», — подчеркнул спикер Госдумы.
Принятие законопроекта позволит не только ускорить процесс восстановления нарушенных прав граждан — участников долевого строительства, но и обеспечить учет региональных потребностей при использовании земельных участков. Субъекты РФ смогут направлять в Фонд ходатайства о продаже земли без торгов для реализации проектов с учетом социально-экономической специфики конкретных территорий.
Длительность и сложность действующих процедур реализации имущества обанкротившихся застройщиков не всегда отвечает интересам граждан, нуждающихся в скорейшем восстановлении своих прав. Кроме того, продажа активов на торгах не гарантирует их реализацию по максимально высокой цене. Новый механизм позволит ускорить решение проблемы «обманутых дольщиков» при обеспечении прозрачности и эффективного контроля за использованием высвобождаемых земельных ресурсов.
Почему это важно
По словам Тимура Насретдинова, генерального директора Электронной торговой площадки «Центр Дистанционных Торгов», отказ от торгов при реализации имущества банкротов снижает прозрачность процедуры, в том числе прозрачность процедуры выбора кандидатов на приобретение, и может негативно сказаться на экономической эффективности.
На торгах цена формируется рыночным способом — через конкуренцию покупателей, что обычно приводит к более выгодным условиям продажи. Наш опыт показывает, что торги обеспечивают максимальную эффективность именно за счет ценовой конкуренции. В случае реализации без торгов стоимость будет определяться оценщиком, что может расходиться с реальной рыночной конъюнктурой. Хотя упрощенный механизм ускорит процесс реализации, экономическая эффективность остается под вопросом.
Ольга Плешанова, независимый эксперт, руководитель аналитической службы Адвокатского бюро города Москвы «Инфралекс», отметила, что закон, на первый взгляд, касается старых проблем, связанных с банкротством застройщиков, не использовавших счета эскроу (их использование обязательно с 1 июля 2019 г.).
В соответствии с п. 3, 4 ч. 3.3 ст. 13.1 Закона № 218-ФЗ Фонд развития территорий (далее – Фонд), по общему правилу, не выплачивает возмещение дольщикам, деньги которых размещались на счетах эскроу, – для таких дольщиков предусмотрены иные механизмы защиты? продолжила она. Таким образом, передача Фонду прав на объекты и земельные участки по ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве происходила в основном в связи с более ранними банкротствами застройщиков, когда Фонд осуществлял выплаты гражданам. Порядок использования Фондом перешедшего имущества определяется ст. 13.4 Закона № 218-ФЗ: можно строить (в том числе совместно с властями региона, в рамках комплексного развития территорий и т.д.), можно продавать с торгов, распределяя выручку между Фондом и региональным бюджетом.
Из пояснительной записки к принятому Закону следует, что проблемных объектов у Фонда скопилось слишком много. Законопроект в редакции от 4 декабря 2024 г. предлагал разрешить как регионам, так и муниципалитетам выкупать земельные участки без торгов для строительства социальных объектов на бюджетные средства. Позже концепция изменилась: принятый закон наделяет правом выкупа участков только субъекты РФ, не распространяется на муниципалитеты, цели выкупа не регламентируются, Фонду дается ограниченный перечень оснований для отказа в продаже, а в качестве оплаты субъект РФ может зачесть встречные требования к Фонду, указала она.
С экономической точки зрения, по ее словам, отношения между Фондом и властями региона принципиально не меняются: совместная деятельность, софинансирование мероприятий предполагались и раньше, правила распределения выручки от прямой продажи имущества остаются такими же, как при продаже с торгов. В сущности, меняется порядок перераспределения государственных средств, имеющихся у Фонда и у субъектов РФ.
Необходимость появления Закона можно объяснить кризисом в строительной отрасли: найти покупателей на торгах Фонду все более затруднительно, а издержки на организацию и проведение торгов весьма велики. На этом фоне государство усиливает свое вмешательство, активнее вовлекая в процесс субъекты РФ и, по сути, проводя национализацию земельных участков. Напрашивается предположение, что принятый закон ориентирован не только на решение старых проблем, но и на возможный рост числа банкротств застройщиков. На это указывает то, что за Правительством РФ зарезервировано право дополнительно устанавливать специальные правила либо запреты на продажу земельных участков субъектам РФ, то есть право регулировать отношения между Фондом и регионами в ручном режиме. Это важно, поскольку Правительство РФ может разрешить Фонду участвовать в банкротстве застройщиков даже при наличии исключений, предусмотренных ч. 3.3 ст. 13.1 Закона № 218-ФЗ (использование счетов эскроу и др.), критерии уже определены Постановлением Правительства РФ от 10 апреля 2021 г. № 575.
Это позволяет использовать возможности Фонда в случае, например, массовых либо крупных банкротств застройщиков, работавших со счетами эскроу. Если подобное произойдет и Фонду придется вмешаться, то проблема реализации земельных участков станет особенно актуальной: объем имущества у Фонда может возрасти, круг потенциальных покупателей сузится еще сильнее, а чисто рыночные механизмы на подобные кризисы не рассчитаны, заключила она.
По словам Дениса Ершова, директора Саморегулируемой организации «Союз организаторов торгов», речь идет не о возможности реализовывать земельные участки и недвижимость обанкротившихся застройщиков без проведения торгов, а о возмездном изъятии таких земельных участков для государственных или муниципальных нужд, посредством их выкупа у Фонда развития территорий, в соответствии с Земельным кодексом РФ, при одновременном соблюдении следующих условий:
права на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями могут быть реализованы Фондом развития территорий путем продажи без проведения торгов только субъекту РФ по ходатайству высшего должностного лица субъекта РФ, направленному в Правительство РФ;
земельные участки могут быть изъяты (выкуплены) у Фонда в целях строительства объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования или утвержденными проектами планировки территории и строительство таких объектов планируются за счет бюджетных средств бюджетной системы РФ.
Как следует из пояснительной записки к принятому закону, указанные механизмы позволят регионам использовать выкупленное у Фонда имущество для реализации возложенных на них функций и полномочий – выполнение социальных обязательств перед гражданами, эффективно использовать земельные участки, а также привести в надлежащий вид облик городов посредством сноса объектов незавершенного строительства.
Обращает на себя внимание еще такой аргумент, содержащийся в одной из редакций пояснительной записки. Одной из причин изменения порядка реализации земельных участков Фондом указано, что длительность подготовки и проведения процедуры торгов (в соответствии с нормами, содержащимися в Законе о банкротстве), не всегда отвечает интересам лиц, на восстановление прав которых направлена указанная реализация, при этом торги не гарантируют реализацию имущества по более высокой цене. Отрадно видеть, что в Комитете Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству понимают нашу проблематику, но и мы понимаем, что изменить сложившуюся ситуацию без изменения Закона о банкротстве (в части порядка проведения торгов) вряд ли получится.
