Виталий Мутко, генеральный директор «Дом.РФ», на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ) заявил о необходимости упрощения процедуры банкротства застройщиков, которые не могут самостоятельно выполнить свои обязательства, рассказало «РИА Новости». По его мнению, это позволит банкам быстрее завершать проекты.
Виталий Мутко подчеркнул, что сегодня деньги дольщиков, находящиеся на эскроу-счетах, надежно защищены. Даже если застройщик не сможет достроить дом самостоятельно, это сделает банк-кредитор. Однако в некоторых случаях дольщики могли бы получить свои квартиры быстрее, если бы процедура банкротства не была такой длительной.
«Я бы вообще упростил процедуру банкротства. Сейчас, например, у нас есть один застройщик, не буду его называть, ему, извините, ласты скрутили, за что-то посадили. А у него два дома, они устойчивые, по 70% проданного жилья, 80% строительной готовности. Мы их с удовольствием достроим, но не можем, если пойдем по процедуре банкротства», — сказал он.
Пресс-служба «Дом.РФ» уточнила, что обычно в ходе процедуры банкротства реализация проекта замораживается примерно на полтора года, как в части строительства, так и привлечения новых средств.
Почему это важно
Продолжительность дел о банкротстве застройщиков является частным примером общей проблемы неэффективности российского банкротства, полагает Юлия Литовцева, партнер, руководитель практики банкротства и антикризисной защиты бизнеса Юридической компании «Пепеляев Групп».
В 2024 г., отметила она, продолжительность процедуры в среднем составила 1405 дней, что почти в два раза дольше, чем 10 лет назад. Неприменение в банкротстве застройщиков наблюдения компенсируется «неповоротливостью» и особенностью цели процедуры конкурсного производства: постараться обеспечить исполнение обязательств перед дольщиками.
Необходимо отметить, что для данной категории банкротств последствия затягивания имеют значительную специфику. Это:
возникновение социальной напряженности из-за значимых нарушений в ряде случаев конституционных прав граждан на жилье;
серьезные экономические проблемы, связанные с финансированием достраивания объекта.
Действующее законодательство не позволяет использовать средства дольщиков, хранящиеся на эскроу-счетах, что, безусловно, является отличной мерой их защиты. Но на данном этапе, в условиях банковского и общего экономического кризиса, а также чрезвычайно высокой ставки под вопросом оказывается финансирование завершения строительства. Да и средства на эскроу-счетах неизбежно съедает инфляция. В этом смысле предложение об упрощении банкротства застройщиков заслуживает внимания, но требует тщательной проработки.
Раздел о банкротстве застройщиков в целом ужасен – и с точки зрения юридической техники, и по количеству вносимых в него изменений, и по множеству лоббистских поправок, указала Ольга Плешанова, независимый эксперт, руководитель аналитической службы Адвокатского бюро города Москвы «Инфралекс».
Процедуры сложны, противоречивы и не очень понятны даже профессионалам. По ее словам, следует, однако, подчеркнуть, что основная часть сложностей связана с банкротством застройщиков, не использовавших счета-эскроу: в такие дела нередко вступал Фонд развития территорий (далее – ФРТ), а особенности использования государственных средств требовали крайне сложных конструкций.
Казалось бы, напомнила она, переход на использование счетов-эскроу стал обязательным с 1 июля 2019 г., времени прошло много, старые банкротные дела должны уже подойти к завершению, а процесс банкротства застройщиков, работавших по новым правилам, должен быть значительно проще. Процедуры наблюдения нет, ФРТ, по общему правилу, не участвует, а дольщики вправе отказаться от ДДУ и вернуть деньги со счетов эскроу (ч. 7 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ, п. 1 ст. 201.5 Закона о банкротстве), отметила она.
Сама модель строительства со счетами-эскроу, пояснила Ольга Плешанова, была призвана минимизировать проблемы для дольщиков: им либо построят и передадут объекты, либо вернут деньги, причем с повышенными процентами (не только в случае банкротства, но и при нарушении сроков строительства), а процесс банкротства застройщика если и будет, то затронет в основном его отношения с банком и не будет существенно отличаться от общего порядка. На практике получилось, что застройщики и дома не сдают (не могут распродать квартиры), и деньги могут вернуть только обесцененными, без процентов, поскольку мораторий на их выплату бесконечно продлевается (в очередной раз – до конца 2025 г.).
Дольщикам, как и раньше, остается дожидаться квартир, а застройщики не могут брать у банков дополнительные кредиты, поскольку новые ДДУ не заключаются, счета-эскроу не наполняются, обеспечивать обязательства перед банком нечем, подчеркнула Ольга Плешанова.
Из новости не очень понятно, что конкретно предложил Виталий Мутко, но можно предположить, что идет очередной поиск способа «распечатки» счетов-эскроу до завершения строительства. Застройщики давно и открыто стремятся получить доступ к этим деньгам, чтобы не платить банкам за кредиты. То, что дом сможет достроить банк-кредитор, вызывает огромные сомнения: банк не вправе выполнять функции застройщика в силу ограничений, налагаемых банковским законодательством. Кроме того, для достраивания объектов застройщиков, признанных банкротами, пришлось бы запретить выход дольщиков из проекта и возврат им денег, что еще сильнее нарушит права дольщиков и окончательно похоронит модель строительства со счетами-эскроу. Менять надо не правила банкротства застройщиков, а модель строительного бизнеса – скорее всего, в пользу отказа от долевого строительства, которое дискредитирует себя все сильнее при любых моделях.
Михаил Ковалев, ведущий эксперт Юридической компании «Центр по работе с проблемными активами», уверен, что предложение о необходимости внесения изменений в правила банкротства застройщиков является логичным ответом на последовательно увеличивающуюся продолжительность процедур банкротства организаций.
Как следует из статистических данных Федресурса, средняя длительность процедуры банкротства последовательно увеличивается год от года и на 2024 г. составляет более трех лет. При этом длительность процедуры банкротства застройщиков, как правило, значительно превышает среднюю, сообщил он.
В настоящее время, констатировал он, в отношении застройщика не применяются процедуры наблюдения и финансового оздоровления, по результатам рассмотрения заявления о банкротстве могут быть приняты только судебные акты о признании застройщика банкротом или об отказе в признании его банкротом. Данная особенность применения процедур банкротства должна была обеспечить сокращение срока рассмотрения дела.
В то же время, по его словам, представляется неверным подход, при котором предпочтение отдается ликвидационной процедуре, без возможности для должника и кредиторов обеспечить реструктуризацию таким образом, чтобы и продолжить работы по строительству, и позволить кредиторам определить порядок и сроки погашения задолженности.
В законодательстве отсутствует механизм, позволяющий кредиторам и должнику заключить досудебное предбанкротное соглашение о реструктуризации, которое могло бы существенно сократить сроки завершения строительства и, возможно, позволило бы в принципе избежать возбуждения в отношении застройщика процедуры банкротства, заключил Михаил Ковалев.
Досудебные предбанкротные процедуры достаточно широко применяются в иностранных юрисдикциях и позволяют фактически заключить мировое соглашение с основными кредиторами до возбуждения самой процедуры банкротства и утвердить его с ограниченным участием суда. Таким соглашением может быть предусмотрена и передача части проблемных объектов новому застройщику, и предоставление отсрочки или рассрочки в отношении просроченной задолженности, и иные меры, призванные сохранить платежеспособность застройщика и обеспечить надзор кредиторов над ним, включая введение в отношении должника внешнего кредиторского управления на определенный срок. Поскольку текущий порядок проведения процедур банкротства демонстрирует крайне низкий процент погашения требований кредиторов (в среднем менее 7% от включенных в реестр за последние шесть лет) при постоянном увеличении длительности процедур, представляется необходимым проведение комплексной реформы института банкротства, направленной на введение новых механизмов реструктуризации, в том числе в отношении застройщиков.
Отдельным положительным результатом введения таких механизмов, по его мнению, может стать значительное сокращение числа проблемных объектов строительства в связи с их своевременной передачей новому застройщику.
