Готовый и уже сформировавшийся механизм торгов по банкротству стал основой для коммерческих торгов. То есть торгов вне процедур банкротства или исполнительного производства. На коммерческих торгах любой собственник может продать свое имущество, будь то физлицо или компания.
Коммерческие торги — это продажа имущества частных лиц на онлайн-аукционах. Здесь итоговая цена продажи лота может оказаться на 20–30% выше начальной за счет того, что во время аукциона участники повышают ставки и формируется естественная конкуренция за имущество.
Три преимущества коммерческих торгов:
Уникальная аудитория: инвесторы, брокеры, перекупы, опытные участники торгов — это потенциальные покупатели.
География покупателей — вся Россия. Выставленным на коммерческие торги имуществом может заинтересоваться покупатель из любого региона.
На коммерческих торгах продавец может быстро найти покупателя и продать имущество по максимально выгодной цене. У нас как профессионалов рынка есть услуга организации торгов: мы полностью берем на себя продажу имущества клиента, в том числе рекламируем его, работаем с покупателями и проводим торги.
Кому подходят коммерческие торги:
Частным лицам, которые долгое время не могут продать свое имущество (квартиру, земельный участок, автомобиль и так далее) посредством прямых продаж. Или же хотят привлечь максимальное количество покупателей, в том числе из других регионов, чтобы продать имущество с наибольшей прибылью.
Владельцам бизнеса, которые хотят продать свой действующий бизнес или находятся в поисках инвестора.
Финансовым организациям (банкам, лизинговым компаниям и так далее), которые хотят продать изъятое у должников имущество и непрофильные активы. Продажа имущества — это не основная деятельность таких компаний, а организацией торгов нужно заниматься профессионально.
Какой формат торгов выбрать?
Как правило, имущество на коммерческих торгах продается в формате классического аукциона на повышение, голландского аукциона или публичного предложения. Покажем на простых примерах, как проходят торги в разных форматах.
Аукцион
Классический аукцион проходит так: участники повышают ставки (одна ставка равна величине повышения начальной цены), при этом выигрывает тот, чье ценовое предложение больше всех, при условии, что никто не предложил цену выше в течение 30 минут.
На аукционе устанавливается начальная цена имущества, величина повышения начальной цены, сумма задатка и другие параметры. Срок экспозиции имущества на аукционе — 30 дней.
Публичное предложение
Здесь начальная цена имущества постепенно снижается в рамках временных периодов. Участники торгов подают свои ценовые предложения вместе с заявкой. Сама заявка подается, пока действует тот или иной период. При этом участники не видят ценовых предложений друг друга.
По правилам публичного предложения, после окончания каждого периода действия цены организатор торгов проверяет наличие заявок и ценовых предложений. Если в каком-то из периодов были заявки (даже одна заявка), торги завершаются, а победителем становится тот, кто предложил больше в данном периоде (либо единственный участник). Если заявок не было, то торги переходят в следующий период действия цены.
Голландский аукцион
Голландский аукцион сочетает элементы классического аукциона и публичного предложения.
На первом этапе цена снижается до тех пор, пока не достигнет минимально допустимой для продавца, либо пока в ходе аукциона кто-то из допущенных участников не сделает своего ценового предложения. Тогда торги переходят в формат классического аукциона, где его участники повышают ставки. В итоге побеждает тот, кто предложит самую высокую цену за лот.
Какой формат коммерческих торгов выбрать, всегда решается индивидуально. Наша задача как организатора торгов — оценить выставляемое на торги имущество, выбрать самый эффективный формат торгов и провести их.
Механизмы защиты продавцов на торгах
Защитить продавцов от недобросовестных участников позволяют обязательный задаток и четко определенные сроки заключения контрактов.
Задаток в торгах
Для участия в торгах любого формата вначале участники оплачивают задаток (варьируется от 5 до 25% от начальной цены лота). Это гарантия того, что участник серьезно настроен на покупку имущества по предложенной им цене. Если участник выигрывает торги, то задаток вычитается из итоговой стоимости имущества. А если проигрывает, то задаток возвращается ему обратно.
Победитель торгов обязан заключить договор купли-продажи, иначе задаток ему не возвращается. Но есть исключение: если участник единственный, а торги признаются несостоявшимися, организатор может предложить заключить договор купли-продажи единственному участнику. Участник вправе отказаться, и задаток вернется ему обратно
Основные сроки в торгах
10 рабочих дней (после подведения итогов) заключается договор купли-продажи между продавцом и победителем торгов;
5 дней (с момента полной оплаты приобретенного имущества и заключения договора купли-продажи) продавец передает покупателю имущество по акту приема-передачи
5 рабочих дней (с момента полной оплаты приобретенного имущества и заключения договора купли-продажи) продавец передает покупателю имущество по акту приема-передачи
Стратегии продажи имущества на коммерческих торгах
Когда продавец решает выставить на торги свое имущество, то одна из основных задач — выбор оптимальной начальной цены. Именно от нее зависит весь дальнейший ход и результат торгов.
Мы выделяем три основные стратегии продажи.
Низкодоходная с минимальными рисками
Начальная цена либо равна рынку, либо выше него.
Цель покупателей на торгах — купить имущество дешевле рынка. Да, иногда они поддаются азарту, не хотят упускать лот и в итоге покупают его по рыночной цене, но они идут на этот шаг осознанно, потому что понимают ценность имущества.
К тому же они потратили время на то, чтобы принять участие в торгах — это и получение электронной подписи, и регистрация на площадке, аккредитация, подача заявки и оплата задатка.
Поэтому, если потенциальные покупатели видят, что начальная цена лота равна рынку или выше него, и если имущество не сильно отличается от того, что есть на обычном рынке купли-продажи, то в первую очередь они будут рассматривать другие, более выгодные предложения.
Поэтому стратегия, где начальная цена имущества равна рынку или выше него, считается низкодоходной.
Вот ее риски:
отсутствие участников торгов, из-за чего торги не состоятся и имущество не будет продано;
в итоге вы потратите время и силы на торги, так и не добившись цели.
Но даже у такой стратегии есть свой плюс: она позволяет оценить интерес рынка к выставленному на торги имуществу. Конечно, бывают случаи, когда имущество продается и при высокой начальной цене, но, как показывает практика, это относится к уникальному, действительно ценному имуществу.
Пример из нашей практики
Код торгов на нашей площадке: 105285.
О лоте: квартира в Сочи в живописной экологически чистой зоне на границе с сосновым бором. Площадь: 35,4 кв. м.
Начальная цена: 6 000 000 рублей. Изначально эта цена была наравне с рынком, но в момент выставления квартиры на торги поблизости от дома сошли сели, и рыночные цены на недвижимость в этом месте упали. Этот нюанс не был учтен, и начальная цена оказалась гораздо выше рынка. В итоге торги не состоялись из-за отсутствия участников.
Среднедоходная со средними рисками
Продавец устанавливает свою желаемую цену, которая либо равна рынку, либо чуть ниже него.
Плюс такой стратегии: продавец в любом случае не потеряет в доходе от продажи имущества, но и не получит большой выгоды.
Риск: и в этом случае покупатели могут не заинтересоваться выставленным на торги имуществом. В итоге продавец потратит время и силы, не достигнув цели.
Пример из нашей практики:
Код торгов: 114748.
О лоте: имущественный комплекс ООО «Суровикинский молочно-консервный комбинат» в Волгоградской области.
Начальная цена: 3 563 000 рублей. Эта цена была равна рынку. На торги пришел один единственный участник. По закону такие торги признаются несостоявшимися, но организатор вправе предложить заключить договор купли-продажи единственному участнику. В нашем примере участник согласился, и цена реализации составила 3 563 000 рубля (начальная цена имущества).
Высокодоходная с большим риском, но максимальной выгодой
Продавец устанавливает цену гораздо ниже рынка. На торги приходят заинтересовавшиеся низкой начальной ценой участники и начинают повышать ставки. Как мы и писали выше, частая картина на аукционах — большой азарт участников и нежелание упускать лот. В итоге цена продажи может оказаться гораздо выше не только начальной цены, но и рынка в целом. Продавец может продать имущество и заработать хорошую прибыль.
Хотя подобная стратегия считается высокодоходной и одной из самых эффективных для заработка, у нее есть один большой риск: участники могут не дойти до нужной продавцу цены. Торги завершатся, и по закону продавец будет обязан предложить заключить договор купли-продажи участнику, сделавшему последнюю ставку.
Пример из нашей практики:
Код торгов на нашей площадке: 160052.
О лоте: нежилое помещение на цокольном этаже с окнами площадью 257,2 кв. м. Расположено в элитном поселке Красногорского района Московской области.
Начальная цена лота: 1 100 000 рублей (гораздо ниже рынка). На торги пришло пять участников. Всего было сделано 108 шагов (ставок). Итоговая цена реализации составила: 6 985 000 рублей.
Таким образом, коммерческие торги — это отличный инструмент для:
продажи имущества по цене выше рынка;
получения обратной связи от рынка об актуальности покупки выставленного на торги имущества;
быстрый инструмент продажи. Более 34 000 активных покупателей нашей площадки ежедневно находятся в поиске нужных лотов. Среди них: инвесторы, частные компании, брокеры, которые находятся в поисках интересного имущества для своих клиентов.
Мы в ЦДТ помогаем продавцам подобрать наиболее эффективную стратегию продажи имущества в зависимости от его типа и особенностей.
Бонус. Про организацию торгов
При самостоятельной организации коммерческих торгов вам предстоит:
подготовка документов;
регистрация и аккредитация на площадке в качестве организатора торгов;
создание и заполнение карточки торгов;
реклама имущества и привлечение потенциальных покупателей;
общение с участниками торгов;
проведение торгов;
подведение итогов.
Мы в ЦДТ предоставляем услугу полной организации торгов.
Простыми словами: продаем ваше имущество за вас. Мы подбираем вместе с вами оптимальный формат торгов, проводим торги, общаемся с вашими участниками, подводим итоги и находимся с вами на связи на каждом этапе.
В том числе мы рекламируем ваше имущество с помощью социальных сетей, таргетированной и контекстной рекламы, через e-mail-рассылки и на нашем маркетплейсе по торгам «Единый Информатор».
И одно из самых главных преимуществ такой услуги — мы можем одновременно заниматься организацией торгов по нескольким вашим проектам, рекламировать их и отвечать на вопросы потенциальных покупателей.
Над материалом работали:
