Покупателей привлекают прозрачность процедуры проведения торгов и участия в них, экономическая целесообразность и эффективность приобретения имущества данным способом.
Вместе с тем существуют категории покупателей, в том числе профессиональные инвесторы, которые опасаются приобретать имущество на торгах в процедурах банкротства. Как правило, их опасения связаны с отсутствием достаточной информации о порядке участия в таких торгах и специфике продажи имущества должников. И хотя на сегодняшний день существуют профессиональные агенты по торгам, которые могут взять весь процесс участия в торгах по банкротству на себя, остаются те покупатели, которые хотят научиться самостоятельно участвовать в торгах. Именно о том, из каких этапов складывается процедура приобретения имущества на торгах в процедурах банкротства, мы расскажем в этой статье.
Этап 1. Подготовка к участию в торгах
Получение электронной подписи
Для участия в торгах по продаже имущества должников в процедурах банкротства необходимо обязательное наличие электронной подписи. Электронная подпись имеет такую же юридическую силу, как и подпись, сделанная собственноручно. Электронной подписью подписывается заявка на регистрацию на электронной площадке, заявка на участие в торгах и прилагаемые к ней документы, а также предложения о цене, подаваемые в ходе аукциона. Юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям электронную подпись выдает Удостоверяющий Центр Федеральной налоговой службы (УЦ ФНС) и его доверенные лица. Физические лица могут получить электронную подпись в специальных удостоверяющих центрах.
Перечень документов, необходимых для получения электронной подписи, определяется УЦ ФНС.
Выбор имущества (лота)
Информацию о продаже имущества банкротов можно найти в следующих источниках:
В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее – ЕФРСБ) в разделе «Торги». В соответствии с действующим законодательством, сообщение о проведении торгов по продаже имущества должников обязательно публикуется в ЕФРСБ. На указанном электронном ресурсе можно найти имущество, используя окно поиска, а также ограничить поиск по региону, наименованию должника, дате торгов, диапазону цены лота и виду торгов.
На электронных площадках. Все торги по продаже имущества должников в процедурах банкротства проводятся на электронных торговых площадках. Используя функционал электронной площадки, можно найти интересующее имущество. Единственная сложность, которая может возникнуть при использовании данного способа — это большое количество электронных площадок, а также различия в их интерфейсах и функциональных возможностях поиска.
На маркетплейсов. Это один из самых удобных способов поиска имущества на торгах. Такие сервисы создаются специально для того, чтобы потенциальным участникам торгов было легко и удобно найти интересующий их лот. Ключевой особенностью маркетплейсов является то, что они собирают информацию об актуальных торгах со всех электронных площадок и официальных источников, существенно сокращая время поиска интересующего лота. Маркетплейсы имеют интуитивно понятный интерфейс и широкие возможности фильтрации поиска: по ключевым словам, категориям имущества, цене, местонахождению, наименованию должника, виду торгов и пр. Вся информация о лотах представлена в едином удобном формате. Более того, такие ресурсы, как правило, имеют широкие функциональные возможности личного кабинета для работы с информацией о лотах, а также предлагают широкий спектр дополнительных услуг по участию в торгах.
Регистрация на электронной площадке
Как было указано ранее, все торги по продаже имущества должников в процедурах банкротства проводятся в электронной форме на электронных площадках, расположенных в сети Интернет. Для того чтобы принять участие в торгах, необходимо пройти процедуру регистрации на электронной площадке, на которой осуществляется продажа интересующего лота.
В ходе регистрации создаётся личный кабинет участника торгов, с помощью которого осуществляется подача заявки на участие в торгах и участие в торгах. Порядок регистрации на электронной площадке зависит от особенностей конкретной площадки и осуществляется в соответствии с ее регламентом.
Действующим законодательством установлен срок рассмотрения заявок на регистрацию на электронной площадке — три рабочих дня. На нашей площадке можно воспользоваться дополнительной услугой по ускоренной регистрации.
Этап 2. Участие в торгах
Оплата задатка
Оплата задатка за участие в торгах является одним из основных этапов. Есть ряд важных моментов, которые нужно учитывать при оплате задатка: кому оплачивается задаток, размер задатка, сроки оплаты задатка, назначение платежа при оплате задатка, порядок возврата задатка и основания его удержания.
Ознакомиться с порядком оплаты задатка можно в сообщении о проведении торгов, размещенном на электронной площадке, в ЕФРСБ и газете «КоммерсантЪ».
Получателем задатка в соответствии с утвержденным положением о проведении торгов может выступать должник, организатор торгов (специализированная организация, привлеченная для проведения торгов), а также электронная площадка, на которой проводятся торги по продаже имущества должника.
Размер задатка определяется положением о проведении торгов и указывается в сообщении о проведении торгов. В соответствии с действующим законодательством размер задатка не должен превышать 20 процентов начальной цены продажи лота.
Срок оплаты задатка определяется в соответствии со сроками приема заявок на участие в торгах. При этом задаток должен поступить на счет, указанный в сообщении о проведении торгов, не позднее даты составления протокола об определении участников торгов.
В назначении платежа необходимо указывать наименование должника, номер торгов и номер лота. В случае, если заявка на участие в торгах будет подаваться от вашего имени агентом, необходимо также указать наименование агента. В ином случае, платеж не удастся идентифицировать, и заявка на участие в торгах будет отклонена по причине неоплаты задатка.
Отдельно необходимо отметить, что оплата задатка на счет электронной площадки регламентируется внутренними документами электронной площадки.
Возврат задатка в соответствии с действующим законодательством осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня подведения результатов торгов. Задаток возвращается всем участникам, за исключением победителя торгов. Задаток победителя засчитывается в счет оплаты стоимости приобретаемого имущества, а в случае отказа победителя от заключения договора купли-продажи по результатам торгов – удерживается в полном объеме.
На электронной площадке «Центр дистанционных торгов» (в случаях, когда арбитражный управляющий или организатор торгов выбирали для приема задатков наш бесплатный задатковый счет) участнику торгов достаточно написать письменное заявление о возврате задатка с указанием банковских реквизитов, и в течение пяти банковских дней с момента получения заявления задаток возвращается участнику торгов, который не стал победителем.
Отдельно важно отметить, что по вопросу о возврате задатка также необходимо учитывать правовую позицию Верховного суда РФ, сформулированную в Определении Верховного Суда РФ от 29.06.2023 г. № 307-ЭС21-13921 (3, 4) по делу № А56-16535/2020, согласно которой в случае признания аукциона несостоявшимся по причине участия в нем только одного участника и отказа единственного участника от заключения договора купли-продажи по начальной цене задаток единственному участнику торгов также не возвращается.
Подача заявки на участие в торгах и участие в торгах
Прежде чем раскрыть порядок подачи заявки на участие в торгах, необходимо отметить, что торги по продаже имущества должников в процедурах банкротства могут быть двух видов:
аукцион (торги на повышение начальной цены),
торги посредством публичного предложения (торги на понижение начальной цены).
Каждый из этих видов имеет определенную специфику.
Участие в аукционе
Участие в аукционе можно условно разделить на два этапа:
подача заявки на участие в торгах,
подача ценовых предложений (проведение аукциона, переторжка).
Подача заявки на участие в аукционе осуществляется из личного кабинета участника на электронной площадке путем заполнения и подписания электронной подписью электронной формы заявки на участие в аукционе. Срок, в течение которого может быть подана заявка на участие в аукционе, указан в сообщении о проведении торгов. К заявке прикладываются и подписываются электронной подписью документы, перечень которых также указан в сообщении о проведении торгов.
По окончании срока приема заявок организатор торгов рассматривает все поступившие заявки и принимает решение о допуске указанных заявок к участию в аукционе или об отказе в допуске по основаниям, предусмотренным законодательством о банкротстве.
Подача ценовых предложений (аукцион, переторжка) происходит на электронной площадке среди допущенных участников торгов в дату и время, определенные в сообщении о проведении торгов. В ходе проведения аукциона каждый участник заявляет свое предложение о цене приобретения имущества должника. Победителем признается лицо, предложившее наибольшую цену.
Участие в торгах посредством публичного предложения
Участие в торгах посредством публичного предложения состоит из одного этапа – подачи заявки на участие в торгах, содержащей ценовое предложение о цене приобретения имущества должника. Отдельного аукциона (переторжки) для данного вида торгов не предусмотрено.
Подача заявки на участие в торгах посредством публичного предложения осуществляется из личного кабинета участника на электронной площадке путем заполнения и подписания электронной подписью электронной формы заявки на участие в торгах, которая обязательно должна содержать предложение о цене приобретения имущества должника. Срок, в течение которого может быть подана заявка на участие в торгах посредством публичного предложения, указан в сообщении о проведении торгов. К заявке прикладываются и подписываются электронной подписью документы, перечень которых также определен в сообщении о проведении торгов.
По окончании срока приема заявок организатор торгов рассматривает все поступившие заявки и принимает решение о допуске указанных заявок к участию в торгах или об отказе в допуске по основаниям, предусмотренным законодательством о банкротстве. Из числа допущенных участников торгов организатор торгов определяет победителя. Победителем признается участник, предложивший наибольшую цену за имущество должника, а при равенстве ценовых предложений победителем признается участник, чья заявка была подана раньше других участников торгов.
Этап 3. Заключение договора купли-продажи и оплата стоимости приобретенного имущества
Действующим законодательством установлено, что в течение пяти дней с даты опубликования протокола о результатах торгов на электронной площадке конкурсный управляющий должника направляет победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи и проект договора.
У победителя торгов после получения предложения есть пять дней на подписание и отправку подписанного договора конкурсному управляющему. Если в течение указанного времени победитель торгов уклоняется или отказывается от подписания договора, то внесенный задаток ему не возвращается. Конкурсный управляющий в таком случае вправе предложить заключить договор купли-продажи следующему после победителя участнику торгов (то есть тому, кто предложил наиболее высокую цену по сравнению с другими участниками, за исключением победителя).
Подписание договора купли-продажи может осуществляться в сроки, указанные в законе, также иным способом, согласованным конкурсным управляющим и победителем торгов, например, путем определения даты, времени и места подписания договора.
В соответствии с действующим законодательством оплата по договору купли-продажи должна быть осуществлена покупателем в течение 30 дней со дня подписания этого договора.
После полной оплаты покупателем цены договора имущество передается покупателю по акту приема-передачи, подписанному между покупателем и конкурсным управляющим должника. При необходимости в порядке, предусмотренном действующим законодательством, совершаются действия по регистрации перехода права собственности.
Этап 4. Снятие обременений (при их наличии)
При надлежащей подготовке имущества к торгам все обременения в отношении продаваемого на торгах имущества должны быть сняты конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном действующим законодательством, до начала проведения торгов либо в процессе проведения торгов. Однако в практике существуют случаи, когда имущество продается с обременением, которое создает определенные трудности при регистрации перехода прав собственности в регистрирующих органах.
Процедура снятия обременения зависит от вида обременения и субъекта, которым такое обременение было наложено на имущество должника.
Ограничения и обременения бывают следующих видов:
Залог.
Аресты в рамках исполнительного производства.
Аресты в рамках уголовных дел.
Обеспечительные меры в рамках судебных споров.
Обременения в виде залога автоматически прекращают свое действие в результате продажи имущества должника, являющегося предметом залога.
Обременения, наложенные в рамках исполнительного производства по гражданским делам, подлежат снятию с момента признания должника банкротам и открытия конкурсного производства.
Если указанные виды обременений не были сняты конкурсным управляющим своевременно, то потребуется обратиться к нему с заявление о снятии обременений, а в случае бездействия конкурсного управляющего подать соответствующее заявление в суд.
Гораздо сложнее обстоят дела со снятием арестов, наложенных на имущество должника в рамках уголовных дел. Как правило, такие аресты сохраняются до окончания уголовного дела. В судебной практике вопрос о возможности продажи имущества должника с арестом, наложенным в рамках уголовного дела, пока не нашел однозначного разрешения. Абсолютно точно можно утверждать лишь о том, что, если имущество продается с уголовным арестом, соответствующая информация должна содержаться в сообщении о проведении торгов. Отсутствие такой информации является основанием для признания торгов недействительными.
Более подробно об участии в торгах и покупке имущества мы рассказываем в нашем Едином Институте Торгов, где обучаем не просто выкупать имущество на торгах с дисконтом, но и зарабатывать на этом.
Над материалом работали:
