Доля незанятых офисов площадью 400–1000 кв. метров в бизнес-центрах категорий А и В+ в центральных деловых районах Москвы в 2024 г. не превышала 5%. И дефицит таких объектов в 2025 г. будет нарастать, считают эксперты «Товарищества Рябовской мануфактуры».
Такими лотами больше всего интересуются как коммерческие компании, так и государственные структуры, и спрос растет. В текущем году в наиболее ходовых районах столицы будет крайне трудно найти подходящий объект, так как объемы ввода новых офисных площадей не покрывают этот спрос. В итоге доля свободных помещений под аренду будет стремиться к нулю, считает Алексей Алешин, управляющий директор «Товарищества Рябовской мануфактуры».
«Их отсутствие на рынке аренды будет стимулировать многих игроков покупать офисы. Но и здесь есть проблема: большинство БЦ, которые уже вышли на рынок, имеют высокую долю законтрактованных площадей. До окончания строительства заключаются договоры на более чем 90% помещений, предусмотренных для реализации», – говорит Алексей Алешин.
В результате цена продажи офисов в популярных локациях к концу года увеличится минимум на 10%, а ставки аренды – на 10–15%, прогнозирует он.
В 2025 г., по подсчетам аналитиков IBC Real Estate, к вводу запланировано около 1 млн кв. метров офисной недвижимости против 550 тыс. «квадратов» в 2024-м. Но эти планы могут не реализоваться из-за высокой стоимости заемных средств, необходимых для строительства.
Если на очередном заседании в феврале Центробанк РФ повысит ключевую ставку, то девелоперы еще больше урежут деловую активность, которая и так сократилась в 2024 г., комментирует Мария Зимина, партнер консалтинговой компании NF Group.
«Это усилит и так существующий дефицит подобных площадей, что приведет к ускорению роста запрашиваемых ставок аренды. Дополнительным фактором такого роста также будет снижение объемов предложения в аренду в рамках портфелей институциональных собственников – часть проектов, реализуемых сейчас на продажу, выйдет на рынок аренды, однако, учитывая, что такие объекты были реализованы небольшими крупными лотами, для крупных корпораций и компаний качественное предложение на рынке не появится», – рассуждает Марина Зимина.
Сокращение предложения заставит многих конечных пользователей, колебавшихся между арендой и покупкой, выбрать приобретение офисной недвижимости, считает она. Это еще больше подстегнет рост цен.
Если же ЦБ, вопреки ожиданиям, снизит ключевую ставку, то вырастет объем офисных новостроек, снова увеличится роль сделок по аренде. Однако из-за накопленного отложенного спроса удовлетворить потребности в аренде долго не удастся, уверена Марина Зимина.
«Строительство не будет успевать за спросом. На рынке может наблюдаться активный отложенный спрос на аренду, а те, кто ранее рассматривал покупку в качестве альтернативы, скорее, вновь будут ориентированы на аренду, если говорить о крупных корпорациях. Спрос на покупку, вероятнее, будут формировать инвесторы и конечные пользователи преимущественно государственного сектора», – комментирует она.
