В качестве опытного образца специалисты IBC Real Estate взяли, с одной стороны, вариант покупки офисного здания за 1 млрд рублей последующей продажей через пять лет. С другой стороной примером стало пятилетнее сохранение денег на депозите.
Бизнес-центр класса В+ общей площадью 6 тыс. кв. метров и арендопригодной — 5 тыс. кв. метров в Москве в районе Садового кольца обойдется юрлицу в 1 млрд рублей. Предположим, что покупка совершена без привлечения кредитных средств. Ставка капитализации — 12,2%.
Если сдать объект в аренду по ставке 28 тыс. рублей (без НДС), то с учетом ежегодной индексации (+8,2% в первый год и 5 — во второй, при прогнозируемой инфляции 4%), то за пять лет доход от аренды составит 690 млн рублей (за вычетом операционных расходов и налогов). К концу 2029 г. стоимость лота вырастет до 1,252 млрд рублей.
«Таким образом, результаты расчетов показали, что прирост стоимости бизнес-центра за пять лет составит 25%, а ставка доходности IRR (внутренняя норма доходности — Internal rate of return) — 13,4%», — подсчитали в IBC Real Estate.
В варианте с депозитом исходили из того, что анонсируемые ставки на данный момент достигают 23%. Но эта опция распространяется в основном на краткосрочные депозиты, а для среднесрочных ставка достигает только 20%. Поэтому для расчета модели взят вариант, при котором юрлицо ежегодно в течение пяти лет открывает не пополняемый вклад на 1 млрд рублей, по окончании срока компания ежегодно забирает проценты в качестве дохода, а на основную сумму вновь открывается депозит.
Предположим, что ставка депозита составит величину ключевой ставки Центробанка РФ минус 1 п.п. С учетом прогнозов регулятора, открыв в декабре 2024 г. вклад по ставке 20%, в декабре 2028 г. (с открытия последнего вклада) инвестор получит ставку 6,5%. Вычитаем налог на прибыль в 25%. Учитывая все допущения годовой доход по вкладу за пять лет сократится со 150 млн рублей по итогам 2025 г. до 49 млн в 2029-м. А чистая доходность к концу периода составит лишь 9,9%.
«Важно отметить, что с течением времени и с учетом инфляции стоимость денег уменьшится, и через пять лет реальная стоимость 1 млрд рублей составит 735 млн (минус 27%). В варианте покупки объекта недвижимости стоимость актива со временем, напротив, увеличится до 1,252 млрд рублей (плюс 25%). Соответственно, компании, инвестируя в объекты коммерческой недвижимости не только получат прибыль от арендных платежей, которая в 1,4 раза превосходит чистую доходность от депозитов, но сохранят и приумножат существующий капитал», — резюмируют аналитики IBC Real Estate.
