ООО «Паритет» добилось в апелляционном и кассационном суде включения в реестр кредиторов застройщика «Земли Московии» требования о передаче ему 10 квартир в недостроенных домах.

В 2016 году было возбуждено дело о банкротстве застройщика «Земли Московии», который строил два многоквартирных дома в Подмосковье. В 2019 году застройщика признали банкротом. При этом ООО «Паритет» добилось включения в реестр кредиторов застройщика требования о передаче ему десяти квартир в недостроенных домах. Однако в 2021 году права и обязанности застройщика от ОАО «Земли Московии» перешли к Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области. После чего конкурсный управляющий общества «Земли Московии» потребовал в суде исключить из реестра требований кредиторов должника требования общества «Паритет» о передаче ему десяти квартир. Суд первой инстанции поддержал управляющего, но апелляционный и окружной суды определение суда первой инстанции отменили. Управляющий застройщика-банкрота настаивает на том, что Фонд не принял на себя обязательств застройщика перед обществом «Паритет» и не имеет обязательств по передаче жилых помещений юридическим лицам, а у общества «Земли Московии» нет и не будет никаких жилых помещений, которые оно могло бы передать обществу «Паритет». Верховный суд рассмотрел этот спор и в итоге отменил акты апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силе определение Арбитражного суда Москвы (дело А40-253090/2016).

Предыстория

ОАО «Земли Московии» являлось застройщиком и на участке в Раменском районе Подмосковья строило многоквартирные дома № 1 и No 8. 

Однако в декабре 2016 года было возбуждено дело о банкротстве общества «Земли Московии», в ноябре 2017 года применены правила о банкротстве застройщиков, а еще через два года общество «Земли Московии» было признано банкротом.

При этом в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений были включены требования ООО «Паритет» о передаче ему десяти квартир в домах № 1 и № 8.

В феврале 2021 года суд удовлетворил заявление «Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области» (далее — Фонд) о намерении стать приобретателем прав требования общества «Земли Московии» в рамках настоящего дела о банкротстве. Расчеты с кредиторами третьей очереди так и не начаты.

В июне 2021 года конкурсный управляющий общества «Земли Московии» потребовал исключить из реестра требований кредиторов должника требования общества «Паритет» о передаче ему десяти квартир в домах № 1 и № 8. Он указал, что требования «Паритета» включены в несуществующий реестр требований о передаче жилых помещений, который в деле о банкротстве должника вовсе не ведется, поскольку Фонд приобрел права и обязанности требования застройщика-банкрота в отношении участников строительства.

Суд первой инстанции удовлетворил заявление КУ общества «Земли Московии». Апелляционный суд этот акт отменил. Суд округа поддержал апелляционный суд. После чего конкурсный управляющий подал кассационную жалобу в Верховный суд, которая была передана на рассмотрение Экономколлегии.

Что решили нижестоящие суды

Суд первой инстанции удовлетворил заявление КУ общества «Земли Московии», исключил из реестра требования общества «Паритет» о передаче ему десяти квартир в домах № 1 и № 8 и включил требования общества «Паритет» в размере 22 млн рублей в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника.

Суд указал, что требования к застройщику в натуральной форме могут иметь только участники строительства. Однако ни на дату открытия конкурсного производства в отношении должника (25.12.2019), ни на дату рассмотрения заявления общества «Паритет» (14.09.2020) последнее таковым не являлось по определению и его требования не подлежали включению в реестр требований участников строительства. 

Определяя очередность удовлетворения требований общества «Паритет», суд сослался на статью 201.9 закона о банкротстве.

Апелляционный суд определение суда первой инстанции отменил, отклонив заявление Фонда. Суд округа поддержал апелляционный суд. Апелляционный и окружной суды указали, что дело о банкротстве застройщика возбуждено 27.12.2016. При этом до 27.06.2019 года юридическое лицо являлось участником строительства. Как следствие, оно вправе рассчитывать на погашение его требований в натуральном выражении.

Обстоятельств, указывающих на отсутствие оснований для дальнейшего нахождения требования общества «Паритет» в реестре требований кредиторов о предоставлении жилых помещений (реестре требований участников строительства) не имеется.

Выводы судов основаны на:

подпункте 2 пункта 1 статьи 201.1 закона о банкротстве в редакции, действовавшей до изменений, внесенных Федеральным законом от 27.06.2019 года No 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закон № 151-ФЗ),

на пунктах 16 и 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ.

Что думает заявитель

Конкурсный управляющий поддерживает выводы суда первой инстанции и, исходя из содержания определения понятия застройщика и положений Закона № 151-ФЗ, настаивает на отсутствии у общества «Паритет» права на предоставление ему застройщиком жилого помещения в натуральной форме. 

Заявитель сослался также:

на отсутствие в деле о банкротстве общества «Земли Московии» реестра требований о передаче жилых помещений,

на завершение процесса передачи прав и обязанностей должника как застройщика Фонду,

на то, что Фонд не принял на себя обязательств застройщика перед обществом «Паритет» и не имеет обязательств по передаче жилых помещений юридическим лицам, а у общества «Земли Московии» нет и не будет никаких жилых помещений, которые оно могло бы передать обществу «Паритет».

Что решил судья Верховного суда

Судья ВС С.В. Самуйлов счел доводы кассационной жалобы заслуживающими внимания и передал дело в Судебную коллегию по экономическим спорам. Экономколлегия отменила акты апелляционной и кассационной инстанций и оставила в силе определение Арбитражного суда Москвы. 

Вначале выступила представитель конкурсного управляющего Ксения Катенева. Она отметила, что Из всех определений, которые предусматривают участие в деле о банкротстве «Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области», следует, что фонд создан для защиты прав граждан как непрофессиональных инвесторов, как уязвимой категории участников дел о банкротстве. 

— И поэтому мы полагаем, что оснований для нахождения юридического лица, тем более с требованием о передаче такого существенного количества квартир, в реестре требований участников строительства, является неправомерным, — подчеркнула она.

Также представитель КУ отметила, что 30 июля 2021 года между ОАО «Земли Московии» и Фондом был подписан договор о передаче обязательств, в котором требования перед юридическим лицом (ООО «Паритет») не отражены. 

— То есть требования не приняты фондом и в дальнейшем они не будут исполнены. В связи с чем конкурсный управляющий и обратился с настоящим заявлением. Мы преследуем цель не лишения ООО «Паритет» его прав к ОАО «Земли Московии». А мы настаиваем на том, чтобы его права были реализованы способом, который не ущемляет права граждан. Потому как свободные помещения подлежат реализации для получения прибыли Фондом и наиболее скорейшего завершения мероприятий по строительству. С учетом тех разъяснений, которые изложены в постановлении Конституционного суда (речь о постановлении Конституционного суда РФ от 21.07.2022 No 34-П - прим. ред.), предложен временный механизм реализации прав тех лиц, которые не являются участниками строительства, — пояснила юрист.

Ксения Катенева указала, что требование ООО «Паритет» может быть как включено в денежный реестр требований кредиторов, в соответствии с теми условиями, которые были изложены в денежном выражении в договоре долевого участия в строительстве, а также у ООО «Паритет» есть право обратиться в суд с заявлением об утверждении первоначальной компенсации. 

— И также, вне зависимости от результатов завершения или не завершения процедуры банкротства в отношении ОАО «Земли Московии», в рамках настоящего дела после завершения мероприятий по реализации жилых помещений у ООО «Паритет» будет возможность обратиться с заявлением об установлении последующей выплаты. Поэтому права ООО «Паритет» не будут нарушены. Однако мы полагаем, что они должны быть реализованы с учетом тех норм законодательства о банкротстве, которые действуют в отношении нашей процедуры банкротства, а также с учетом тех разъяснений, которые предоставил нам Конституционный суд в июле этого года, — отметила представитель конкурсного управляющего. 

На заседании суда выступил директор ООО «Паритет» Юрий Аскерко. 

Уважаемый суд! В течение шести лет происходило исследование этого дела между «Земли Московии» и ООО «Паритет». За все эти годы было много принято решений судами, и в конечном счете было, как я считаю, принято правильное решение двумя судами: это судом Девятого арбитражного апелляционного суда и Арбитражным судом Московского округа. Которые, четко рассмотрев все законы, все позиции сторон, определили, что все-таки ООО «Паритет» имеет право быть включено в реестр требований кредиторов.

Юрий Аскерко
директор ООО «Паритет»
«

По мнению Юрия Аскерко, требования ООО «Паритет» не ущемляют частных дольщиков. 

— Потому что 10 помещений, которые выданы ООО «Паритет», они Росреестром зарегистрированы за ООО «Паритет». На эти помещения не претендует больше никто и не может претендовать, потому что они зарегистрированы Росреестром. Что касается 151-го закона, то он, да, действительно исключает юридических лиц из реестра. Но четко написано в статье 16, пунктах 16-18, что все эти вещи происходят только с вновь открывшимися банкротными делами, а не с теми, которые были с 2015-го года. У нас дело о банкротстве открыто в 15-м году. До 19-го года работал закон. Если б я знал, что будет такая ситуация, я бы никогда в жизни не подписал ДДУ с «Земли Московии». Потому что потенциально мы планировали, что помещения, которые будут нам выделены «Земли Московии» после того, как будут выполнены определенные работы, они пойдут нашим же сотрудникам. Таким же физическим лицам, как и те физические лица, которые претендуют на эти квартиры, — отметил он.

Юрий Аскерко считает, что акты судов апелляционной и кассационной инстанций по этому спору «абсолютно логичны и абсолютно справедливы». 

—÷ Как они могут забрать эти десять помещений? Получается, что суд изымает помещения и отдает Фонду, который все равно является коммерческой организацией и на этих помещениях зарабатывает, продавая их. Получается, что у ООО «Паритет» изымают помещения, а Фонду отдают. Мне кажется, это не совсем логично, — пояснил он.

В итоге Экономколлегия Верховного суда отменила акты апелляционной и кассационной инстанций и оставила в силе определение Арбитражного суда Москвы. В зале суда была оглашена резолютивная часть постановления, мотивировка будет готова позже. 

После заседания суда представитель конкурсного управляющего Ксения Катенева отметила: «Мы были сейчас на заседании по рассмотрению статуса юридического лица в деле о банкротстве. В связи с изменениями, которые внесены в 2019 году об исключении слов “юридическое лицо” из понятия участников строительства. И по результатам рассмотрения настоящего спора получили обоснованность включения требований юридического лица в реестр требований кредиторов как денежного, а не сохранение статуса участника строительства. То есть запрет претендовать на передачу жилых помещений от фонда».