Ильяс, добрый день! Мне очень приятно видеть тебя в этой прекрасной студии. Спасибо большое, что ты нашел время поговорить про банкротство. Тем более тема, на которую мы будем с тобой разговаривать, — это твоя профессиональная деятельность — маркетплейс, торговые площадки — это очень актуальная в банкротстве вещь, поскольку все заканчивается или почти все. Банкротство заканчивается торгами, и это, в общем-то, самоцель и кредиторов, и должников, и иных лиц, участвующих в банкротстве, — получить то, на что они могли бы рассчитывать. Ну, конечно, если это окончание конкурсов, то это посредством торговой площадки. Поэтому я думаю, что у нас будет с тобой очень насыщенная и интересная дискуссия.
У меня первый вопрос: два года назад, даже не два года назад, а два года, Илья Торосов говорит о необходимости создания единого маркетплейса, но дальше разговоров дело не идет, а ты создал, по информации моей, — и мы с тобой, я потом задам тебе много таких точечных вопросов — уникальный маркетплейс, который помогает реализовывать имущество должников после процедуры банкротства. Расскажи, пожалуйста, поподробнее.
Действительно, в 2020 году у Минэкономразвития нашего была такая идея, инициатива создания единого федерального маркетплейса, на котором были бы размещены все торги, реализация которых происходит на территории Российской Федерации. Но хочется отметить, что на самом деле мы еще в 2018 году начали создание подобного проекта. Это проект маркетплейса «Единый информатор», и на сегодняшний день этот проект работает, мы собираем информацию со всех площадок по реализации имущества банкротов, мы собираем информацию с площадок по реализации арестованного имущества и муниципального имущества. В чем суть? Суть достаточно простая: каждый человек должен иметь возможность найти то имущество, которое он хотел бы приобрести, с простым функционалом, с интеллектуальной системой поиска, найти так, чтобы не создавалось у него дополнительных каких-то препятствий на этом пути. Как мы понимаем, когда на рынке работает большое количество площадок, каждая площадка имеет свой интерфейс, свои какие-то определенные алгоритмы поиска — это все усложняет поиск реального лота, который хочется купить. Маркетплейс как раз решает эту задачу — мы сами собираем эту информацию, мы ее дорабатываем, мы добавляем необходимые документы, мы добавляем фотографии, фото-, видеоматериалы, если это возможно. И, соответственно, этот клиент, наш клиент, получает возможность найти в том привычном формате, как он делает это всегда, найти информацию о том лоте, который его интересует. К этому мы пришли где-то, наверное, порядка 6–7 лет назад, когда мы поняли, что, помимо игроков на рынке реализации имущества банкротов, помимо игроков, таких как арбитражные управляющие и организаторы торгов, достаточно большую роль играют сами покупатели. С того момента мы повернулись, можно сказать, к ним, и весь функционал, который мы сейчас предоставляем на маркетплейсе, именно несет задачу помощи покупателю в поиске, в участии в торгах, в конечном итоге — в приобретении того или иного лота.
А расскажи, пожалуйста, именно про функционал: вот ты говоришь «функционал» — что вы предоставляете покупателям?
Да, хороший вопрос. Функционал, как я уже говорил ранее, заточен на то, чтобы мы, как люди, как обычные покупатели, в привычном для себя формате могли выбрать тот товар, который нас интересует. Для этого у нас работает интеллектуальный поиск. Ну, простой пример: то есть человек может набрать «КАМАЗ самосвал», и все лоты, в которых содержатся «КАМАЗы», «самосвалы», например, они будут ему наглядно выложены, будет видно, где это имущество продается, в каком регионе, какая начальная цена, какой вид — аукцион это или публичное предложение — какой вид торгов, какие задатки, какая площадка. Все это позволяет ему максимально принять решение о том, что ему это интересно, не уходя на другие сайты, то есть находясь в одном окне, находясь на нашей площадке. Так же он может искать по принадлежности региона имущество. Возможно, кто-то хочет смотреть только то, что рядом с ним. Кому-то нужна четкая классификация по вариантам «недвижимость», какая недвижимость — жилая, коммерческая — опять-таки с возможностью настройки региона. Функционал площадки именно маркетплейса заточен, еще раз повторюсь, на то, чтобы потенциальный покупатель мог принять решение о том, что ему это имущество интересно, и дальше пойти на торги. Здесь тоже есть у него поддержка — участие в торгах, так скажем, специфическая деятельность. И, чтобы у клиента, у покупателя не было страха в этом направлении, чтобы он спокойно мог приобрести, мы предоставляем услуги агентов. Это профессиональные участники торгов, которые за покупателя все необходимые действия по участию в торгах производят. И, как итог, покупатель наш становится, например, победителем и уже забирает это имущество сам, самостоятельно, дальше пользуется им по своему усмотрению.
Ну, то есть, поскольку процедура торгов, она достаточно такая сложная, и минимальная ошибка по времени, по заполнению документов — это тоже влечет, что ты просто не сможешь участвовать в торгах или там не будешь допущен, вы предоставляете еще подобные услуги?
Да.
Ильяс, а скажите, вот есть же «Сберторги», да, площадка: а в чем конкурентное преимущество вашей площадки перед той? Потому что я сопровождаю многие процедуры банкротства, и за последнее время практически вся реализация имущества проходит на «Сберторги».
Вы говорите про портал DA? «Сберторги»?
Да, да.
Это тоже достаточно хороший инструмент, причем имеющий достаточно хорошую административную поддержку, во многом мы в чем-то схожи, но есть у нас и свои отличия. Например, мы собираем информацию с большего количества источников, нежели собирает сам портал DA, и у нас более точечная работа непосредственно со своим клиентом, с тем, кто планирует приобрести имущество на торгах.
Ну, смотрите, у нас много кредиторов — это банки, ФНС, и, собственно говоря, при развитии маркетплейса я думаю, что их должно быть больше скорее, да. Понятно, что у вас там создается определенная конкуренция, но, тем не менее, государство должно тоже хотя бы регуляторно поддерживать маркетплейсы. И скажите, вот именно в правовом поле как вы видите поддержку государства либо регуляторной политики в отношении торгов и маркетплейсов? Потому что мы понимаем прекрасно, что торги — это не всегда прозрачно. Но мы чуть-чуть попозже об этом поговорим. Это правда боль, на самом деле: это боль и юристов и должников, в особенности кредиторов. Вот в чем вы видите значимость государства и где бы вы могли бы внести какую-то регуляторную инициативу — в плане законодательной, может быть, инициативы, в плане регулирования? Где вы видите провалы в этом?
На сегодняшний день мы, как маркетплейс, действительно имеем определенные вопросы, которые необходимо решить на законодательном уровне. В частности, нас необходимо определить все-таки как специальный субъект закона о защите персональных данных, для того чтобы мы могли спокойно выкладывать информацию о том или ином объекте, который в том числе включает в себя информацию о том, кто должник, кто непосредственно банкрот.
Ну, о владельце, собственно говоря.
О владельце, да, непосредственно этого лота. Несмотря на то, что мы информацию получаем официально с портала ЕФРСБ, который также размещает эту информацию, в том числе и персональные данные о должниках, к нам в этом плане немного, так скажем, большие требования со стороны…
Потому что, конечная цель реализация…
Если у нас законодатель определит все-таки, кто такие в правовом поле маркетплейсы, агрегаторы торгов, и даст нам возможность свободно размещать персональные данные именно должников, хочу обратить внимание — то есть не любые персональные данные, а только те, которые уже, на самом деле, попали в открытое информационное пространство через тот же портал ЕФРСБ, — тогда нам было бы гораздо проще работать. И второй момент: инициатива законодательная, в том числе которая озвучивалась Торосовым, она говорила о том, что необходимо развивать функционал предварительного показа имущества. Что это такое? Мы знаем, когда процедура банкротства началась, когда прошла инвентаризация, в принципе, уже понятно, что будет продано. Просто, пока пройдет оценка, пока, возможно, какие-то подготовительные этапы, проходит время — три-четыре-шесть месяцев, может быть. В это время уже можно было бы начинать показ того имущества, которое в скором времени выйдет на реализацию. Это все увеличивает у нас время экспозиции, соответственно, это дает возможность потенциальным клиентам, время на изучение того, что будет продано, особенно это касается сложных лотов, таких как: какие-то крупные заводы, предприятия, которые за месяц экспозиции классической в принципе невозможно изучить, проанализировать это состояние. И все это в итоге опять у нас вело бы к тому, что и проценты реализации, и эффективность реализации на торгах были бы выше.
Ну да, соглашусь с вами. И плюс ко всему, помимо времени, у нас еще скорее будет сокращаться возможность для незаконной реализации имущества. То есть если мы будем понимать, что мы сделаем это pre, то у нас не будет каких-то post-проблем, наверное, я так думаю.
О чем вы здесь хотите сказать?
О том, что зачастую должники реализовывают имущество недобросовестно до окончания процедуры банкротства. И, на мой взгляд, если бы маркетплейс уже показывал, что есть это имущество, то меньше было бы оспаривания сделок. Оно существует, и вы бы его видели: вы же его анализируете и вы его видите. А если в процедуре банкротства оно незаконным образом, ну, недобросовестно, скажем так, да, реализовывается и потом попадает под оспаривание, то не видите его вы, и проще было бы тогда оспаривать сделку, если вы его выставили уже, как вот вы сказали, — предосмотр, вы его выставили, кредиторы понимают, что оно есть, потенциальные покупатели понимают, что оно есть, и здесь уже проще было бы юристам оспаривать сделку, потому что оно было и вдруг оно ушло. Хотя есть законодательные сроки реализации имущества, когда нельзя этого делать, да, мы знаем там — в год, три. Но если его показывать заранее, ну, наверное, было бы проще его отслеживать — что оно есть.
Ну, вы знаете, Оля, в этом направлении, на самом деле, за те 12 лет, пока работают электронные площадки, в том числе и мы, достаточно хорошо стабилизировалась как судебная практика, так и практика как таковая при реализации имущества. И сейчас у нормально работающей площадки, которая действительно отвечает всем требованиям, которые к ней предъявляются, а также у арбитражного управляющего, который продает на этой площадке, практически нету никаких инструментов для каких-то нарушений там и неправильной продажи имущества, это практически свелось к нулю. Поэтому то, что вышло на торги, если там не совершено никаких ошибок в плане описания с цифрами, с кадастровыми номерами частенько ошибаются, с какими-то сроками, с публикациями, не указали обременение, например, которое присутствует на объекте. Если ничего этого нет, то практически оспорить невозможно торги на сегодняшний день. Ситуация стабилизировалась. Это действительно позитивно, это хорошо, потому что это вселяет уверенность у покупателей в том, что они спокойно придут на торги, примут участие и, если победили, приобретут этот лот без проблем последующих, которые могли бы там быть.
В целом согласна, но, тем не менее, мы видим, что торги достаточно часто оспариваются, да, по формальным процедурам, нарушениям именно формальных процессуальных вот этих всех процедур. На ваш взгляд…
Да.
…Что могло бы предотвратить вот именно оспаривание торгов по этим формальным процедурам?
Ну, как показывает моя практика, формальные нарушения на самом деле редко происходят умышленно, потому что понимают уже арбитражные управляющие, что подобное нарушение практически однозначно приведет к тому, что торги придется перепровести. А выход здесь достаточно простой — это использовать услуги профессиональных организаторов торгов. Почему эти ошибки происходят у арбитражного управляющего? Мы же понимаем его загрузку. То есть это же не основная его функция — реализация на торгах. Помимо работы на площадке, у него есть куча дополнительных обязанностей и каких-то мероприятий, в которых он должен участвовать: те же самые суды по оспариванию сделок, по работе с кредиторами, общие собрания. Это все не позволяет арбитражному управляющему, на самом деле, спокойно заниматься реализацией — ну, элементарно поднять трубку от потенциального покупателя и полноценно, не спеша ответить на все те вопросы, которые звучат ему со стороны этого покупателя. Если же работает в процедуре организатор торгов, а, по нашей статистике, при привлечении организатора торгов удается гораздо эффективнее продать имущество — ну, минимум там на 3–4–5–7–10% от того, если бы этой реализацией занимался арбитражный управляющий. При этом тариф организатора несопоставим с теми цифрами, с теми увеличенными поступлениями, которыми он обеспечивает процедуру. Поэтому еще раз говорю: выход есть, и это — организатор торгов. Но здесь тоже есть небольшой нюанс — организатор торгов профессиональный, тот, который имеет историю, имеет опыт, гражданская ответственность которого застрахована соответствующим образом. И на сегодня создано…
А она застрахована, да?
У тех, кто об этом думает и бережет свою репутацию и думает о ней, они страхуют свою ответственность. И на сегодня создан Союз организаторов торгов, который в ближайшее время будет переформатирован в СРО организаторов торгов, и задачей этого союза будет как раз формирование рынка правильных организаторов торгов, профессиональных организаторов торгов. Поэтому я думаю, что в ближайшее время эта ситуация стабилизируется, и я надеюсь, все-таки кредиторы и те залоговые кредиторы, которые принимают решение о привлечении в процедуру организатора торгов или о непривлечении его, будут принимать правильные решения, которые в итоге выльются тем, что гораздо больший процент удовлетворений требований своих они получат.
Понятно. Ильяс, ну кто-то же должен оплачивать этот банкет? То есть привлекаем профессионального организатора торгов: кто оплачивает это?
Ну, я еще раз хочу сказать, что при привлечении организатора торгов реализация будет успешнее. Да, оплата произойдет из процедуры, но это…
Ну, то есть это должен оплатить конкурсный управляющий из массы, которая у него сформировалась, если таковая сформировалась, эта масса, — оплачивает он. То есть это не… вам не кажется, что, может быть, это необходимо выносить на — не выносить, скажем так, а возлагать на кредиторов? Они же заинтересованы в этом в том числе, как и конкурсный управляющий.
Ну, в конечном итоге в любом случае эти деньги идут из средств, которые могли бы пойти на погашение кредиторов, то есть де факто…
Ну, из конкурсной массы.
Да, оплачивают кредиторы. Ну, а в том случае, когда реализуется залоговое имущество, здесь законом прямо указано, что расходы несет непосредственно тот, чей залог.
Нет, это понятно, да, залогодержатель, здесь все ясно. А как происходит — мне вот просто для себя даже интересно — как происходит эта оплата: то есть это сразу либо это постпроцент после реализации имущества? Потому что важно при привлечении площадки, да, важно клиенту объяснять, что вот там вы, например, сейчас вы ничего не потеряете — или клиенту, или арбитражному управляющему, или кредиторам, в чьих интересах в итоге будет реализовано имущество, мажоритарного кредитора, — это происходит сразу, либо пост какой-то процент по факту реализации имущества?
Обычно имеется какая-то фиксированная часть платежа, которая может быть произведена и до начала самой процедуры реализации, но если есть так называемый «гонорар успеха», если есть какой-то процент по итогам реализации, то, естественно, он происходит после того, как денежные средства поступили уже непосредственно на счета арбитражного управляющего от того покупателя, от того победителя на торгах, который был выявлен по итогам работы этого организатора торгов. Но и здесь хочу еще отметить следующий момент — что часто достаточно бывает ситуация, когда в процедуре денег нет вообще. Ну, так получилось.
Так зачастую и бывает — это 80% процедур.
Но как минимум нужна публикация в «Коммерсанте», а это от 40 000 руб.
Ну, на это находят.
Если есть необходимость в продвижении — это тоже определенные деньги. И здесь организатор торгов — есть такие примеры, достаточно частые — берет эту часть финансирования на себя, то есть с возмещением в дальнейшем этих расходов уже по итогам реализации. А это может быть и месяц, и два, и три, в зависимости от того, на каком этапе процедуры реализации будет имущество продано.
По практике — какой процент «гонорара успеха»?
По практике — это от фиксированной суммы, от 50 000 руб., которые, ну, фактически включают в себя формальную работу по публикации, по приему звонков, ну, и по итогам, например. Как я считаю, справедливым было бы на уровне 1,5%, например, или от цены реализации по итогам реализации, по факту реализации уже оплачивать услуги организатора торгов. При этом он мог бы здесь заниматься и продвижением этого имущества, дополнительно рекламной кампанией мог бы заниматься. Ну, в этом случае, когда есть процент, организатор заинтересован, он заинтересован продать дороже, здесь у нас прямая мотивация появляется у организатора.
Ну и, если мы говорим про 1,5%, то это, в принципе, очень такая слишком невысокая сумма. То есть мы говорим, что 8% получает конкурсный управляющий после реализации имущества, 1,5% получает площадка, ну и, наверное, наверняка что-то останется, то есть здесь это в целом реально. Но и получается, что за счет тогда какой рентабельности организатор торгов вообще существует? 1,5% — условно возьмем какой-то объект недвижимости, 100 миллионов, например, да. И если удалось его реализовать, либо вы сопровождаете реализацию этого имущества, и мы считаем, что у нас кредиторская задолженность 150 миллионов — ну, я в далекие цифры просто не ухожу, 150 миллионов, — тогда ничего не остается. Кто опять будет это оплачивать? Вот здесь у меня какой-то такой вот диссонанс.
Ну, смотрите: законом же определено — есть определенная очередность при поступлении денежных средств, и она определена именно таким образом, что когда деньги поступают от реализации, если она есть — деньги есть, то идет компенсация затрат вне очереди практически, эта компенсация затрат электронной площадки.
Назовем ее — текущими.
И организатора торгов. Поэтому, если есть реализация, деньги в любом случае есть. Из этих средств, соответственно, мы всегда можем услуги организатора реализовать. А по поводу того, что, возможно, это небольшие деньги — это, конечно, зависит от стоимости объекта, от итоговой цены реализации этого объекта. Но опять возвращаемся к тому, что, если организатор профессиональный, у него это не единственная процедура. Если он параллельно там ведет порядка 40–50 процедур, то в итоге у него экономика тоже складывается. У него есть возможность и держать штат специалистов, есть возможность держать штат юристов, которые тоже будут необходимы в этой истории, и в итоге все будут довольны.
Ну, и вы, наверное, тоже отслеживаете и берете то, что вам наиболее интересно. И вот у меня вопрос: практически 94% долгов на сегодня списываются в ходе процедуры банкротства: ну, они либо исчезают, либо нет имущества. То есть мы видим, что, по статистике, у нас конкурсное производство мало чем хорошим заканчивается. Кредиторы получают не более 6% в целом, если смотреть «температуру» по конкурсу, по «больнице». А можем мы ли говорить о том, что прозрачность торгов — это скорее основная задача рынка сегодня? Ну, на мой взгляд, это действительно основная задача рынка, потому что они должны быть настолько прозрачными, чтобы все-таки кредиторы понимали, что они дойдут до конца. И как, на ваш взгляд, можно повысить прозрачность торгов?
Ну, давайте начнем с начала этого вопроса — с цифр. Да, действительно процент удовлетворений требований кредиторов достаточно невысокий — на уровне 6%. Но давайте чуть-чуть посмотрим: почему так происходит? Согласно свежей статистике нашего федресурса — порядка 30%, а это означает, что практически каждая третья банкротная процедура уже в самом начале своем не имеет никаких активов. То есть там денег считать не приходится, там удовлетворение требований кредиторов будет — ноль. Естественно, эти все цифры влияют в том числе на вот этот вот итоговый показатель. Второй момент — что продается? Часто то имущество, которое выходит на торги, оно уже не имеет, грубо скажем, товарного вида. Либо это дебиторка, дебиторка к таким же должникам, которые закрылись уже, ликвидированы, либо должники, которые находятся в процедуре банкротства. То есть итоги реализации этой дебиторки — есть отдельная статистика, что, вообще, дебиторка, сейчас по памяти говорю, по-моему, реализуется где-то с дисконтом тоже порядка 95%.
Это очень высокий дисконт.
То есть выходит на торги миллиард, и, соответственно, продается 95%.
Ну, это дебиторка, потому что надо анализировать, к кому она.
Да, но, как итог, это все как раз выкладывается в эту цифру о том, что всего 6% у нас удовлетворения требований кредиторов. Выход здесь есть, безусловно, выход здесь есть. То имущество, которое все-таки пришло на торги, и то имущество, которое находится у его покупателя, оно рано или поздно будет реализовано: вопрос цены либо вопрос интереса к этому имуществу. Если теперь посмотреть статистику самих площадок, то по количеству лотов реализуется порядка 20%. То есть каждый пятый лот находит своего покупателя. Здесь тоже необходимо отметить, что у нас ведь существуют две процедуры его реализации — это первый аукцион, второй аукцион — на повышение, и потом публичное предложение. Почему 20% только имеет, выходит на реализацию, находит своего покупателя? Здесь опять вопрос начальной цены. Если начальная цена была определена неверно, выше рынка, то, соответственно, первый, второй аукцион — мы не находим покупателя, и он находится у нас только на публичке. Вот отсюда эти цифры в том числе появляются.
По практике в основном публичка.
По практике в основном публичка, но в последние два года эта ситуация поменялась. Те арбитражные управляющие, которые не гонятся, которые берут на себя риск и оценивают имущество хотя бы по рынку либо там немного ниже рынка, они, в принципе, находят своего покупателя на первых торгах. И приходит много людей на первые торги. Сейчас статистика такая, что процент реализации на аукционах на первых растет, каждый год растет. То есть люди понимают, что можно купить, если цена удовлетворяет.
Рыночная. Если она рыночная, то почему нет.
Если цена рыночная, да.
Но вот в таком случае, почему все равно так много публички?
Начальная цена...
Ну, то есть не все адекватно рассчитывают, оценивают вот эту вот начальную цену.
Ну, и здесь, наверное, все-таки арбитражный управляющий перестраховывается, ему проще оценить дорого, проторговать два аукциона — ничего не произошло, и где-то там уже на публичке найти этого покупателя. Ну перестраховывается с той точки зрения…
Ну, ответственность.
…Чтобы тем или иным образом потом ему это не было в убытки.
Не оспаривали, не было, но убытки. Потому что, если он оценит это ниже рынка, то, соответственно, могут быть убытки. Но относительно прозрачности торгов, Ильяс, вот как все-таки будем обеспечивать прозрачность торгов? Вот сколько я разговариваю с кредиторами, все говорят: «Ой, торги, все там куплено-перекуплено, никогда мы ничего не получим». И вообще, это в целом на сегодняшний день процедура, которая не является прозрачной. Вот как будем обеспечивать прозрачность торгов, на ваш взгляд?
Оля, это мнение, наверное, которое, может, было бы, имело бы место где-нибудь там лет 5–6 назад.
Да не скажите! Мне разуверять вот приходится и сейчас.
Да, да, да, и это наша работа как раз, чтобы кредиторы, чтобы вообще наш рынок понимал, что нет, площадки сейчас работают в открытую, особенно те площадки, которые ТОП-10, которые понимают, что основная их задача — это реализация. На сегодня — и я уже говорил об этом — сегодня нету никаких практически инструментов что-то там скрыть, это все достаточно прозрачно. Торги вообще на сегодняшний день, на самом деле, — это одна из самых прозрачных, одна из самых безопасных, возможно, даже процедур по приобретению того или иного имущества. Я думаю, что не многие задумываются, когда просто в открытую на рынке приобретают машины, недвижимость у физических лиц, у юридических лиц, путем прямых договоров, не задумываются о том риске, в который они попадают. А риск очень простой: если тот продавец, у кого купили имущество, в течение трех лет попадет в процедуру банкротства, то появляется право определенное рассмотреть эту сделку и, возможно, даже ее аннулировать.
А торги очищают?
В торгах такого не произойдет. Ну, здесь все просто: мы уже покупаем у банкрота.
Ну, понятно, да.
Дальше уже некуда. Поэтому, раз мы покупаем у банкротов, раз мы это покупаем на открытых торгах, это фиксируется. Это фиксируется как на площадке, так и на ЕФРСБ, вероятность того, что сделка будет опротестована, достаточно низкая. Есть некоторые неудобства — это при приобретении долей, там у нас появляются преимущественные собственники, такие же дольщики, которые имеют другие доли этого имущества. И им по итогам торгов будет предложено приобрести имущество, фактически цену на которое сформировали вы в ходе торгов, в ходе того, как она поднималась. Но если собственник откажется по этой цене приобрести, соответственно, победитель торгов в этом случае заберет это имущество себе. Здесь тоже риск минимальный, здесь риск только потратить свое время и, возможно, не получить результата. Деньги не будут потеряны — самое главное.
Есть риск еще следующий: приходишь на торги, покупаешь недвижимое имущество, а там несовершеннолетние дети прописаны.
Если это имущество продается как залог, как ипотека, как ипотечная квартира, например, наличие этих детей — да, создает определенные трудности. Но у нас достаточно богатый юридический опыт в этом плане, и процедура выписывания этих жильцов, она где-то от 6 до 12 месяцев длится, но в 99% случаев эти жильцы будут выписаны и выселены в дальнейшем. К сожалению, это так для них, но для покупателя на торгах это в любом случае выход, он приобретет эту квартиру, эту недвижимость. И здесь тоже необходимо сразу отметить: информация о подобных сожителях внутри этого имущества должна быть обязательно указана в карточке торгов.
Вот, это тоже важно. Не всегда это указывается.
Да, если этого нет, то это прямой путь к тому, что торги будут отменены. И если победитель узнает об этом только по прошествии какого-то времени, он сможет вернуть свои деньги, в том числе задаток. Поэтому здесь только внимательно нужно со стороны организатора торгов относиться к своим обязанностям и полностью в том числе выкладывать информацию о тех обременениях, которые имеются по отношению к этому имуществу.
Но вот опять же интересно: я приобрела недвижимое имущество с торгов, я только потом узнаю, что там прописаны несовершеннолетние дети, вот потом узнаю. Я, как юрист, не понимаю, кто будет вот, сейчас — юридически я понимаю механизм, что можно там оспорить, вернуть свои деньги — кто их будет возвращать, я к кому буду предъявлять претензии по денежному возмещению?
К арбитражному управляющему. Туда, если у вас полная прошла оплата уже по договору, то вы предъявляете, соответственно, требования по возврату этих денежных средств. Но, с другой стороны, всем нам ничего не мешает проявлять определенную предусмотрительность, осторожность. И сейчас огромное количество различных сервисов…
Ну, по проверке, да.
…Через которые можно получить информацию о наличии либо отсутствии каких-либо обременений, в том числе о наличии подобной ситуации с несовершеннолетними. Это надо делать в любом случае.
Нет, здесь я с вами согласна.
Либо это могут сделать агенты на торгах, к которым вы, например, обратились бы, если бы не участвовали самостоятельно.
Здесь я с вами согласна. Ильяс, давайте поговорим о дисконтах. Мне просто очень интересно с какими дисконтами реализовывается имущество. Мы, потому что понимаем, что есть не законодательное регулирование, но есть общепринятая практика по дисконтам, чтобы это потом не было оспорено, и зачастую мы видим, что ею пренебрегают, то есть делают заниженную оценку. Вот с каким дисконтом, таким правильным, на что обращать внимание, когда тебе говорят, что вот сейчас пройдут первые, вторые там условно, или со вторых торгов, ты первые подожди, со вторых торгов ты там условно с 70%-ным дисконтом заберешь это имущество? Тут, на мой взгляд, как взгляд юриста, нужно задуматься: почему такой дисконт, значит, что-то не так? В каких процентных соотношениях, в каком размере допустимом можно соглашаться на дисконт вот опять же по вашему опыту?
Первое, хочу отметить, что количество участников на торгах у нас достаточно сильно растет практически каждый год. Были времена, когда они удваивались каждый год — количество участников. Соответственно, просто так сейчас прийти, купить и думать, что, кроме вас, никто больше не наблюдает этот объект, — ну, это не так.
Ну, конечно, поэтому нужен ценовой баланс.
Нужен ценовой баланс. Второе — про дисконт. Если это имущество, например, какое-то промышленное либо промышленный объект, промышленная недвижимость, здесь про дисконт можно говорить следующим образом: у нас реализация идет на торгах по банкротству без НДС, соответственно, вот эта разница, которая у нас возникает в результате отсутствия НДС, она сказывается на той цене, по которой приобретается имущество. Ну, мы понимаем то есть: на эту разницу НДС фактически покупатель будет ожидать в любом случае дисконт. Иначе цена будет не в рынке на то или иное имущество. Ну, а по текущей ситуации, вы знаете, я бы даже не ожидал вот какого-либо дисконта. Если вы видите объект, который вас удовлетворяет, который вам интересен, то если у вас есть в голове та сумма, та цифра, которую, вы считаете, он стоит, и торги подошли к этому моменту, нужно принимать участие и покупать по этой цене. Очень часто сейчас я вижу картину, когда на публичное предложение цена, упав на два-три периода вниз, в итоге откатывается практически на начальную позицию.
Конечно, уже публичное потому что идет.
Да, тут поэтому, ну, не надо жадничать, если вы видите, что имущество то, и цена вас устраивает, надо покупать. Людей, покупателей сейчас очень много на торгах.
Ну, сейчас вообще интересная такая тенденция, поскольку все-таки мы не будем скрывать, что есть кризис в экономике, соответственно, богатых людей, наверное, там становится меньше, либо у них есть определенные там финансовые проблемы, и они начинают реализовывать свое имущество. И вот я вижу опять же, что реализовывается очень много, например, элитной недвижимости. Мне просто вот как бы интересен там этот рынок, да, и я вот слежу, смотрю, что происходит. Много элитной недвижимости реализовывается со значительными дисконтами: это от 20 до, условно, 40%. Это очень большой дисконт. Если подобный дисконт на первых этапах, в размере 40%, 30% — я считаю, что это тоже большой дисконт, — делается, насколько большая вероятность, что это потом будет оспорено?
Если не ошибаюсь, по-моему, Верховный суд недавно принял решение, в котором определил тот процент дисконта, который считается допустимым.
Да, там 15%.
15%, поэтому первая позиция — это попробовать остаться в этих 15%, будем считать, что мы здесь имеем определенную гарантию, которая в том числе этим решением была нам утверждена.
Ну, то есть бесплатный, дешевый сыр — он в мышеловке все-таки.
Да.
Поэтому нужно четко оценивать рынок.
И по поводу дисконта — всегда вторая есть, так скажем, философская сторона вопроса: а почему мы решили, что это дисконт? От чего мы отталкиваемся, считая, что это дисконт? Кто определил вообще, что начальная цена или этот объект стоит тех или иных денег? Если сегодня за него дают только на 30% дешевле, значит, это цена сегодняшнего дня, это рыночная цена. Торги как раз, они в том и заключаются, что они в результате открытого рынка, в результате предложения на открытом рынке покупатели говорят, сколько это стоит.
Ильяс, квартира в Хамовниках не может стоить по стоимости квартиры в Медведково, понимаете. То есть, а когда мы видим — я просто захожу тоже на маркетплейс, я смотрю, отслеживаю — когда мы видим квартиру в Хамовниках по стоимости квартиры в Медведково, ну, здесь, наверно, все-таки стоит задуматься, почему так происходит.
Надо изучить, возможно, здесь золото зарыто просто, и надо покупать эту квартиру.
В Медведково?
Да. Поэтому надо посмотреть внимательно: какие-то могут быть проблемы, может быть, действительно, как я и говорил, там придется потом еще год выписывать кого-то. Но это все закладывается в том же самом дисконте. Вы же можете легко посчитать, что вам выгоднее: отнести эти деньги на депозит и получить там шесть годовых, как сегодня, например, в банке выплачивают, либо приобрести сегодня эту квартиру с дисконтом в 30%, год заниматься юридическими вопросами, а потом выставить ее на продажу и поймать свои 30%. Это все экономика, это все считается.
Ну, в целом, да. Ильяс, ну, вот, памятуя, о чем ты сказал — что торги становятся у нас более прозрачными. То есть ты действительно на сегодняшний день — я говорю для аудитории, которая действительно будет покупать имущество с торгов. Я, может быть, тоже что-нибудь пошла бы купила, но я так вот еще, знаешь, это, опасаюсь пока, как юрист-банкротчик, видя проблемы, я опасаюсь. То есть ты действительно на сегодняшний день видишь, что торги становятся все более прозрачными, и ты реально видишь, что нарушений будет все меньше и меньше?
Действительно, это так, площадки в большинстве своем сейчас борются за свою репутацию. Вариантов каких-либо нарушений практически не осталось. Законодатель очень четко определил все те действия, которые должен сделать арбитражный управляющий, организатор, когда он реализует имущество, определил функционал площадок. Мы объединены в СРО, мы несем дополнительную ответственность. Ну, Оль, на торгах, на рынке торгов сейчас покупать безопасно. И есть имущество, есть хорошее имущество. Приглашаю…
Хорошо, я буду к тебе обращаться и отслеживать все чаще и чаще. Расскажи, пожалуйста, вы же ведь наверняка, вот мы там говорим, ну, условно по мелочи, да, там — недвижимое имущество, коммерческое, некоммерческое, но вы же наверняка занимаетесь и реализацией предприятий? А это очень сложная история, потому что она многофакторная. Там опять же, как мы с тобой говорили, есть и дебиторка, с кредиторкой все понятно — уже торги. Можешь рассказать вот, ну, какой-нибудь опыт реализации именно предприятия? Мне интересно самой послушать.
Да, подобные проекты, безусловно, запоминаются, потому что это всегда что-то большое, имеющее важное значение, скорее всего, и для экономики нашей страны. И из подобных историй — это реализация завода по производству масел, который был достаточно свежий, новый завод, но, видимо, какая-то там была ошибка в просчете экономики самого завода, и он попал на банкротство. В итоге одна из крупных нефтяных компаний его выкупила. Сумма покупки была, если не ошибаюсь, около 2 миллиардов, и причем на торги пришло, по-моему, три покупателя. То есть он даже был продан не по начальной цене, а было несколько шагов. А каждый шаг там был порядка 150 миллионов, по-моему. Несколько шагов было на повышение, и, таким образом, вот завод нашел нового хозяина. И, как я понимаю, он сейчас достаточно успешно работает и производит машинные, автомобильные масла. Из подобных крупных примеров — это реализация гостиничного комплекса, около аэропорта Екатеринбурга, под названием «Кольцово», гостиничный комплекс. Сумма реализации тоже была около миллиарда. Залоговый долго сомневался, что сможет он вообще реализовать этот объект или реализовать его по подобной цене, она была не сильно дисконтирована от начальной. Но покупатель нашелся, это крупная гостиничная сеть, которая работает у нас в стране, соответственно, было приобретение. Залоговый кредитор был очень доволен тем, что деньги в таком объеме пришли к нему, и он был удовлетворен. Ну, подобные вот кейсы, нужно понимать, что они очень сильно отличаются от того основного имущества, которое продается на торгах, — от машин, от квартир.
Ну, да, мы в основном видим именно такие объекты.
На эти кейсы приходит один-два покупателя, и это точечная работа. Это в том числе точечная работа и наша тоже. У нас есть определенная база, мы рекламируем подобное имущество, мы создаем там, возможно, даже отдельные иногда сайты под подобные объекты именно с целью того, чтобы найти того самого единственного, возможно, покупателя. И чтобы сделка совершилась, чтобы мы, как площадка, в том числе заработали свой тариф. Другие же объекты, попроще, так скажем, которые — это автомобили, квартиры, они очень популярны. И самый яркий, например, объект прошлого года, на который пришло порядка 80 покупателей, — это был автомобиль Mazda SX5, по-моему, какого-то 15-го года. Порядка 80 человек пришло на этот объект, они торговались. И, естественно, начальная цена поднялась, и поднялась почти что наполовину. То есть вот и такие кейсы тоже есть.
То есть не дешевле ее было купить с рынка? Или у нее первоначальная стоимость очень низкая была?
Оля, здесь частенько я наблюдаю даже такую картину, что люди уторговываются до того, что покупают дороже, чем стоит это все по рынку. Причем это все можно было купить на «Авито» или на «Авто.ру», то есть здесь уже начинает работать эффект психологии.
Эффект казино.
Азартом давайте назовем это. Также интересны, например, запоминающиеся кейсы, лоты, которые были у нас реализованы, — это самолет, Boeing 767, был продан частному лицу. Это был хороший самолет, но у него один маленький был момент — самолет находится в аэропорту города Гонконг.
Я знаю этот кейс. Буквально его три месяца назад высвободили, по-моему, если не ошибаюсь.
Нет, еще не высвободили. Насколько я знаю, сейчас покупатель ищет варианты, как освободить этот самолет там от кучи долгов, которые собрались на нем, пока он там находился фактически на стоянке.
Но там, по-моему, Аэрофлот залоговый?
Это имущество у нас «ТРАНСАЭРО».
А, то есть еще с банкротства «ТРАНСАЭРО».
Ну, это только сейчас состоялась сделка «ТРАНСАЭРО». Там была достаточно интересная ситуация: на итоговую цену этого самолета, которая, если не ошибаюсь, была сначала 50 миллионов, заявилось порядка 17 участников. Но люди, видимо, только тогда, когда стали победителями, начали узнавать подробности и поняли, что есть определенные проблемы: и первый отказался, второй отказался…
Это все физические лица?
Это физические лица, да. И потихонечку, там на каком-то 15-м, по-моему, покупателе сделка состоялась.
Да, интересно приобрести самолет.
Корабли продаются. Был продан корабль для ловли рыбы под названием «Нафто», огромный корабль, порядка 120 м длиной — также нашел своего хозяина.
А кто было должник, не помнишь?
Должник — какое-то пароходство или рыболовная компания была. Другой корабль — «Борис Полевой» — по-моему, здесь он, кстати, стоит, на причале в городе Москве, — также был продан. Новый хозяин его планирует провести полную реновацию. И я думаю, что в ближайшее время выйдет на воду. Возможно, мы его увидим, но, наверное, уже под другим названием. Вот такие интересные лоты у нас продаются, они все, конечно, запоминаются.
Как вы оцениваете будущее электронных торгов, чего не хватает и что нужно еще подкрутить?
Рынок наш уже формируется порядка 12 лет, и я об этом говорил. За это время на этом рынке появились разные игроки: как сами электронные площадки, так и организаторы торгов, так и агенты на торгах. Это, на самом деле, на сегодняшний день практически целая отрасль, которая включает в себя там порядка 10 тысяч рабочих мест. Эти все люди работают, в том числе на наше благо, на благо нашей страны. Я думаю, что мы чуть-чуть свой вклад вносим в том числе в повышение ВВП нашей страны. Я надеюсь, что этот рынок и дальше будет так же работать. Мы развиваемся, развиваемся активно, новые сферы готовы взять в работу, такие как реализация имущества в рамках исполнительного производства, реализация имущества залогов банков. Продавать мы научились, продавать мы научились эффективно. И встречно люди, покупатели наши тоже привыкли к тому, что есть такая возможность приобретения на торгах, и также активно принимают в этом участие. Поэтому я надеюсь, что перспективы нашего рынка достаточно радужные, и мы еще немало пользы принесем своей стране.
Спасибо огромное. Очень было интересно. У меня, на самом деле, еще много вопросов, я могла бы задать. В силу ограниченного тайминга мы завершаем. Мне было очень интересно послушать, понять для себя какие-то, скажем, такие вот интересные маркеры, какие-то факторы. Я думаю, что это будет интересно и нашей публике. Спасибо, Ильяс, огромное за уделенное время!
Спасибо вам, Оля. Очень было приятно. Я думаю, мы не раз еще встретимся на различных профильных мероприятиях, сможем обсудить то, что происходит у нас актуальное сегодня, сейчас на нашем рынке. Спасибо!
Спасибо огромное!
Действующие лица:
Над материалом работали:
