Площадь логистических комплексов в странах Центральной Азии, Закавказья и Белоруссии, особенно вблизи границ с РФ, выросла на 14% в первом квартале 2024 года по сравнению с тем же периодом 2023-го, пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на данные NF Group. В первые три месяца текущего года в этих странах было построено 47 тыс. кв. метров складов — на 44% больше, чем в первом квартале 2023 года. В течение ближайших двух лет объемы прирастут еще на 37% и составят 5,6 млн кв. метров.
Внутри России складской девелопмент особенно активизировался в регионах, находящихся на транспортных маршрутах в Азию. Так, спрос на производственно-логистические площади вырос на границе с Китаем в Приморском и Хабаровском краях, на границе с Казахстаном в Омской, Волгоградской, Новосибирской областях, в Республике Дагестан, граничащей с Азербайджаном.
Через Китай и бывшие советские республики в Россию идет транзитный поток продуктов питания, электроники, текстиля, автомобилей, промышленного оборудования и других товаров.
Это привело к изменению географической структуры складского рынка, отмечают в IBC Real Estate если до 2022 года львиная доля нового строительства приходилась на Москву и Петербург, так как значительные грузопотоки были ориентированы на западные рынки, то теперь в регионах строят больше. Причем наиболее энергично развиваются региональные логистические хабы, которые до сих пор считались второстепенными: это Омск, Оренбург, Астрахань и другие.
В 2023 году спрос в развивающихся региональных логистических хабах вырос в 4,5 раза по сравнению с 2022-м и достиг 1189 тыс. кв. метров, отмечают в IBC Real Estate. Новое строительство увеличилось почти в три раза: с 254 тыс. кв. метров в 2022 году до 723 тыс. в 2023-м. В первом квартале 2024 года спрос удвоился год к году и составил 519 тыс. кв. метров.
Основные драйверы логистического девелопмента как в России, так и в приграничных районах Центральной Азии, Белоруссии и Закавказья — маркетплейсы, особенно Ozon и Wildberries. Они реализуют build-to-suit-проекты, способствуя увеличению темпов строительства, отмечает ррегиональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко.
Объемы нового строительства ощутимо отстают от спроса: в российских регионах складские мощности заполнены почти на 100%, в ближайших странах Азии тоже. Например, по данным Bright Rich | Corfac International, в Казахстане неудовлетворенный спрос составляет более 500 тыс. кв. метров.
По оценке NF Group, в среднем вакантность складов ближнего зарубежья составляет всего 2%, и заполняемость продолжает расти. Так, в Азербайджане за год доля свободных площадей в складах сократилась с 13,3% до 1,2%, в Узбекистане — с 4,5% до 0%. В Белоруссии, Киргизии, Грузии и Таджикистане вакантных помещений нет, в Армении их доля 1,1%.
Дефицит мощностей приводит к росту ставок. В Казахстане средняя стоимость аренды складов класса А за год выросла на 35,3%, в Киргизии объекты класса В подорожали на 20%, отмечают NF Group. Сопоставимая динамика и внутри России.
В краткосрочной перспективе сокращения дефицита складских помещений не ожидается, так как грузопоток по этим направлениям растет, интернет-торговля также набирает обороты, а новое складское строительство тормозится из-за дороговизны банковских кредитов, констатируют эксперты.
