Положение застройщиков сейчас сложное, но не критическое, а система эскроу-счетов помогает обеспечивать их надежность, считает банкир.

Глава ВТБ Андрей Костин не видит оснований для роста банкротств среди застройщиков в текущей экономической ситуации в России, рассказал «Коммерсантъ». По мнению банкира, положение застройщиков сейчас сложное, но не критическое, а система эскроу-счетов помогает обеспечивать их надежность.

Напомним, 25 октября 2024 г. ЦБ поднял ключевую ставку до 21%. При этом с 1 июля 2024 г. в России отменили льготную ипотеку под 8%, которая действовала последние четыре года.

Костин отметил, что застройщики в Москве активно продают участки, в основном периферийным покупателям, желающим выйти на столичный рынок. Они стремятся сократить задолженность и реализовать имеющиеся активы. Говорить о введении внешнего управления для застройщиков пока рано.

Глава ВТБ недавно встречался с представителями застройщиков, а также с угольщиками. У последних, несмотря на проблемы со снижением цен на уголь и логистикой, есть запас прочности, ситуация не критическая, считает банкир.

Эксперты считают, что около 1 тыс. торговых центров находятся в зоне риска, также рассказывал ранее «Коммерсантъ». Ситуация несет риски и станет толчком для роста числа проблемных активов. Вероятность дефолта заемщиков в целом растет.

Развитие рынка в 2025 г. во многом зависит от банков, которые получат возможность обращать взыскания на проекты. Однако банки, вероятно, не заинтересованы в переходе на их баланс большого количества не слишком эффективных объектов.

Текущая ситуация может быть сложнее для собственников объектов, чем кризис 2008 г., когда на рынке были иностранные инвестиции и предложение площадей не было профицитным. Сейчас речь идет практически обо всех игроках, получавших кредиты под залог недвижимости.

В случае регулярных неплатежей банк будет вынужден наложить обеспечительные меры и взыскать активы. Но продать проблемные активы, обремененные дорогими кредитами, не так просто.

Проекты в сфере жилой недвижимости также оказываются в зоне риска. Базовый источник финансирования таких вложений – бридж-кредиты, которые чаще всего выдаются по плавающим ставкам, привязанным к ключевой.

Решить проблему с высокой стоимостью бридж-кредитов может их конвертация в проектное финансирование. Но для этого необходимо начать продажи площадей в новостройках, что становится все сложнее из-за падения спроса.

Недостаток спроса может сорвать план наполнения эскроу-счетов, приведя к банкротству некоторых застройщиков. Начало 2025 г. станет для ряда компаний отрасли решающим. В зоне риска находятся застройщики, неверно рассчитавшие финансовую модель.

Механизм эскроу-счетов призван максимально защитить права соинвесторов, но сохраняет для них риски. Поводом к возврату средств может быть только решение суда о признании застройщика банкротом, сам процесс занимает около полугода. Дольщики могут рассчитывать только на номинальные средства без компенсации издержек.

После завершения расчетов с дольщиками проблемный застройщик с земельным участком, скорее всего, перейдет банку. Банк может вкладываться в завершение проекта либо найти девелопера, заинтересованного в проекте.

Выход рынка из кризиса связан с началом общего восстановления экономики: сокращением инфляции, снижением ключевой ставки, нормализацией параметров денежно-кредитной политики. Это уменьшит темпы роста себестоимости строительства и сделает ипотеку снова доступной. Мораторий на банкротство застройщиков также может поддержать рынок.