Фабула
В сентябре 2017 года суд признал Наталью Побережную банкротом (дело А40-109960/17). А в июне 2022 года суд первой инстанции, с которым согласилась апелляция, утвердил Положение о порядке продажи недвижимого имущества должника в редакции финансового управляющего.
ФУ выявил в собственности должника 3/4 доли на два участка (один из них с объектом капитального строительства - единственного жилья должника) в подмосковье.
Побережная пожаловалась в окружной суд.
Что решили нижестоящие суды
Утверждая Положение о порядке продажи недвижимости, суд, среди прочего, указал, что доводы должника о реализации единственного жилья должника, а также непредставлении замещающего жилья являлись предметом рассмотрения иного обособленного спора, по которому должнику в удовлетворении требований было отказано.
Что решил окружной суд
По мнению суда округа, нижестоящие судебные инстанции проигнорировали тот факт, что в Положении неверно описано имущество, фактически планируемое к продаже. На одном из продаваемых участках расположен жилой дом, характеристики которого не отражены в Положении (площадь / этажность / состояние и проч.).
Неверное описание объекта торгов, неправильное определение ее рыночной цены приведет к тому, что потенциальные покупателя не узнают об истинной ценности реализуемого имущества, последнее будет продано не по максимальной рыночной цене, что приведет к нарушению прав должника и независимых кредиторов.
Также от потенциальных покупателей скрыт сервитут, что может являеться нарушением их прав.
Суд апелляционной инстанции указал, что сами по себе сведения о наличии каких-либо обременений обладают «динамическим» статусом, т.е. могут возникнуть в любой момент времени на любой стадии проведения торгов.
Однако должник указала, что данные обременения возникли задолго до утверждения Положения, были заведомо известны финансовому управляющему и подлежали внесению непосредственно в Положение. Также один из участков - подъездная дорога, без которой невозможно использование второго участка. То есть оба участка с экономической точки зрения представляют собой единый комплекс, где один из участков (дорога) не имеет самостоятельного назначения, а выполняет лишь обслуживающую функцию: функция доступа для второго участка и жилого здания.
Наконец, суды не учли позиции Верховного Суда РФ в части реализации единственного жилья. В том случае, если исполнительный иммунитет подлежит ограничению, Порядок реализации должен содержать условия о предоставлении замещающего жилья (определение от 26.07.2021 № 303-ЭС20- 18761).
Для соблюдения баланса интересов в случае отказа в применении исполнительского иммунитета и продаже единственного жилья должнику-гражданину должно быть представлено иное замещающее жилье. Последнее может быть приобретено за счет средств кредитора или финансового управляющего с последующим перенесением данных расходов на конкурсную массу.
При этом для обеспечения гарантированного конституцией права должника и членов его семьи на жилище, положение о торгах единственным жильем должника и условия сделки купли-продажи должны быть сформулированы так, чтобы право собственности на единственное жилье прекращалось не ранее возникновения права собственности на замещающее жилье.
Порядок реализации Имущества в любом случае должен был содержать положения о порядке и сроке предоставления должнику замещающего жилья. В данном случае Положение таких условий не содержит.
При этом судам следовало рассмотреть вопрос об обязании ФУ созвать и провести собрание кредиторов по вопросу о предоставлении замещающего жилья, установить рыночную стоимость жилого дома (после принятия мер по госрегистрации права в ЕГРН) и участка, на котором он расположен, действительную стоимость замещающего жилья, издержки по продаже дома, участка и покупке замещающего жилья.
А после этого исчислить сальдо – сумму, на которую пополнится конкурсная масса в результате замены жилого помещения, имея в виду, что реальная цена сделок купли-продажи может отклоняться от рыночной цены, определенной в ходе предварительной оценки, в частности вследствие погрешностей расчета. Затем проверить, не будет ли сальдо малозначительным, вследствие чего продажа дома и участка выполнит исключительно карательную функцию, не являясь эффективным способом погашения требований кредиторов.
Итог
Арбитражный суд Московского округа отменил акты нижестоящих судов об утверждении Положения о порядке продажи недвижимости и отправил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
