В продаже в Москве на данный момент находится около 23,3 тыс. апартаментов общей площадью 1,13 млн кв. метров. Они представлены в 54 проектах застройщиков. В их числе 11 комплексов — это сервисные апартаменты с программами доходности, подсчитали аналитики группы «Аквилон». Это 5789 апартаментов (юнитов) совокупной площадью 223,5 тыс. кв. метров.
Причем 29% доходных сервисных апартаментов продаются в МФК «Аквилон SIGNAL», который строит «Аквилон». Это апарт-отель класса «4 звезды» на 758 гостиничных номеров с отделкой, бытовой техникой и мебелью.
Традиционно в столице предпочитают строить апартаменты, которые эксперты условно относят к категории «псевдожилья». Это недвижимость, которая формально относится к гостиничной, называется апартаментами, но приобретается клиентами в основном для постоянного проживания или сдачи в долгосрочную аренду. То есть используется как обычные квартиры.
Сервисные апартаменты ближе к формату отелей: они находятся в управлении специализированной УК, здесь предоставляется гостиничный сервис (уборка, стирка белья, заказ еды в номер, вызов такси и проч.). Номера в сервисных апартах сдаются обычно на средний срок: от нескольких дней до нескольких недель.
Важная отличительная особенность: юниты в таких объектах продаются с обязательным договором управления, в котором прописаны условия доходной программы. УК берет на себя поиск арендаторов, подготовку и заключение договоров, сервисное обслуживание и прочие услуги по управлению. УК также обязуется обеспечить инвестору обозначенный уровень дохода. Например, в «Аквилон SIGNAL» будущим собственникам обещают две программы доходности: гарантированную и по котловому методу, отмечают в компании.
«Смысл сервисных апартаментов как продукта — создание максимально готового лота с отделкой под ключ и понятной программой доходности. Как правило, наличие отделки и некоторой меблировки — неотъемлемая часть таких проектов», — отмечает Екатерина Румянцева, основатель агентства элитной недвижимости Kalinka Group.
«Смысл сервисных апартаментов как продукта — создание максимально готового лота с отделкой под ключ и понятной программой доходности. Как правило, наличие отделки и некоторой меблировки — неотъемлемая часть таких проектов», — отмечает Екатерина Румянцева, основатель агентства элитной недвижимости Kalinka Group.
Такие доходные объекты в последние годы стремительно набирают популярность среди инвесторов, констатирует Дмитрий Халин, исполнительный директор и управляющий партнер Intermark Real Estate. В 2023 году этот формат обогнал все прочие виды жилой недвижимости по темпам увеличения спроса, говорит эксперт.
«Рынок сервисных апартаментов в их классической трактовке в Москве представлен единичными проектами», — цитирует Дмитрия Халина РБК.
Заполняемость таких апартаментов в Intermark Real Estate оценивают в 75–88%.
На начало 2024 года в столице действовало 37 сервисных апарт-отелей на 5,1 тыс. юнитов (данные аналитиков сети апарт-отелей YE’S). Для сравнения: в Санкт-Петербурге, где этот формат недвижимости развит больше, чем где-либо в России, действует 46 сервисных апартов примерно на 25 тыс. юнитов. На долю этого формата приходится около 70% всех апартаментов Северной столицы.
«Апарт-отели, как показывает практика Санкт-Петербурга, — более выгодный актив для инвесторов, чем приобретение классических апартаментов. Обычный апартамент трудно сдавать посуточно, гостиничный номер сложно сдавать долгосрочно. «Аквилон SIGNAL» получит четырехзвездочную гостиничную сертификацию, что позволит нам размещаться как в классифайдах для аренды квартир, так и в OTA-сервисах для номеров в отелях», — поясняет Михаил Рогатых, руководитель направления развития продаж группы «Аквилон».
Спрос на подобные объекты формируют туристы, состоятельные москвичи, которые готовы платить за дополнительные услуги и комфорт, а также бизнесмены, приезжающие в столицу на длительный срок.
«Если человек часто приезжает в Москву, причем не на неделю, а на месяц или два, ему невыгодно снимать премиальные квартиры. С арендными квартирами будут сложности с депозитом, долгое подписание договора, есть риск, что не все будут готовы к немедленному въезду. Сервисные апартаменты снимают все вопросы подобного рода, поскольку это всегда полная меблировка, техника, белье, посуда, уборка, смена постельного белья, а коммунальные платежи входят в ставку аренды», — говорит Дмитрий Халин.
«Резиденту хороших сервисных апартаментов нет необходимости обременять себя бытовыми сложностями: всем займется сервисная компания», — добавляет основатель группы компаний Sigma Projects Нодар Шония.
Покупателей же привлекает в сервисных апартах доходность и гарантия ее получения со стороны УК. Причем размер дохода юнитов выше, чем у обычного арендного жилья, утверждают эксперты.
«Все зависит от класса и места проекта. В целом доходность элитных сервисных апартаментов может быть выше классической сдачи в аренду и составлять вплоть до 12% годовых», — отмечает Екатерина Румянцева.
