За два последних года — с февраля 2022-го по февраль 2024-го — инфляция в России составила 20,4%, а цены на вторичное жилье в Москве выросли всего на 7,2%: с 253,4 тыс. до 271,55 тыс. рублей за «квадрат», подсчитали эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». В Подмосковье цены выросли на 5,9% (до 154,6 тыс. рублей), в Новой Москве — на 0,9% (до 204 тыс. рублей).
В результате с точки зрения доходности вложения во вторичку существенно проигрывают другим направлениям инвестиций. Например, инвестиции в золото за тот же период принесли 20% дохода, а на валютных операциях можно было заработать до 100%, учитывая, что курс доллара в течение двух лет колебался от 50-60 рублей до 100 рублей за доллар.
Держать деньги на депозите также оказывается выгоднее, чем вкладывать их в жилье: банки предлагают ставки до 16% годовых. За два последних года вклады в среднем могли обеспечить около 20% доходности. В феврале 2022 года Центробанк на несколько месяцев установил ключевую ставку 20%, и ставки депозитов в банках выросли до этого уровня, а в некоторых случаях и превысили его.
В начале 2024 года цены на недвижимость фактически замерли, а к маю они могут немного снизиться, прогнозируют в IRN.RU. Эксперты связывают это с падением спроса из-за подорожавшей ипотеки: в 2023 году ЦБ РФ четырежды повышал ключевую ставку, с июля до декабря она выросла с 7,5% до 16%, потянув за собой расценки на кредиты.
«Таким образом, недвижимость выполняет свою главную функцию, как защитный актив — позволяет сохранить. В отличие от всех перечисленных выше активов, она не испытывала существенной коррекции цен вниз, несмотря на все геополитические и макроэкономические потрясения. Но в этом и ее недостаток: за минувшие два года она даже не смогла отыграть инфляцию, проиграв не только более рискованным инструментам, но и депозитам», — отмечают в IRN.RU.
Заработать на перепродаже новостройки, купив ее на стадии котлована, тоже становится все сложнее. Сейчас столичные проекты на начальном этапе строительства стоят примерно на 15,9% меньше сданных в эксплуатацию, отмечают в компании «Метриум». При этом год назад разница составляла 32,2%, а пять лет назад — 35,3%.
В старой Москве квартиры в массовых домах на стадии котлована продаются на 5,3% дешевле, чем готовые. В феврале 2023-го этот показатель составлял 20,3%. Аналитики объясняют это тем, что такое жилье за год существенно подорожало, в том числе из-за доступности дешевой ипотеки и ажиотажного спроса на нее на фоне сворачивания льготных госпрограмм.
«Практически все проекты сейчас выходят на рынок с минимальным дисконтом к рынку и быстро растут в цене», — констатируют в «Метриуме».
Исключение составляет премиальное жилье: здесь, наоборот, сданные проекты на 8,8% дешевле, чем те, что только начинают строить.
«В первую очередь такая динамика объясняется изменением структуры экспозиции. Сейчас на этапе котлована находится несколько дорогих проектов, которые по статусу граничат с элитными, но относятся к премиум-классу из-за масштаба или локации», — поясняют аналитики «Метриума».
