Вадим Кохановский

Как указал Верховный Суд, на торгах надо продавать не долю в праве собственности, а целый объект без разделения. При этом за вторым супругом (в данном случае экс-супругом) сохраняется право преимущественной покупки доли до начала торгов, что гарантирует защиту его прав. Важно учесть, что продажа долей в общем имуществе с торгов чревата возникновением социальных конфликтов между собственниками, особенно если они не связаны между собой и не имеют общего интереса в использовании имущества. Это связано с тем, что такие доли часто трудно реализовать на рынке, а их принудительная продажа в рамках процедуры банкротства может привести к ущемлению прав одного из собственников. Основная цель законодательства в данном случае — обеспечить стабильность гражданского оборота и предотвратить злоупотребления, которые могут нанести ущерб как отдельным лицам, так и обществу в целом.

Однако изначальная позиция судов о полной реституции и необходимости взыскания всей суммы по оспоренным сделкам, а не ее половины, учитывая отсутствие разногласий относительно режима собственности, так как следует исходить из презумпции равенства долей супругов в общем имуществе (п. 1 ст. 39 СК РФ), и при отсутствии общих обязательств супругов, видится спорной. Вместе с тем в настоящем случае действует обязательность судебных актов и у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении требования, подтвержденного вступившими в законную силу судебными актами. Иное бы означало фактический пересмотр судебного акта о реституции.

В то же время суды не учли, что у дольщиков не может быть права собственности на то, что строится на их деньги. Права дольщиков образовывают лишь договорное требование к застройщику о передачи отдельного объекта (нежилого помещения) в доме. Это значит, что отношения по участию в долевом строительстве являются обязательственными и предполагают своим результатом создание застройщиком единого объекта, содержащего отдельные жилые и нежилые помещения (объекты долевого строительства), каждое из которых поступает в индивидуальную собственность конкретного лица (участника долевого строительства), расположенного на земельном участке.

Суды не согласовали продажу жилого дома и права аренды земельного участка, поскольку установили реализацию нецелесообразной. Так, судом первой инстанции, при рассмотрении заявления финансового управляющего об утверждении положения о порядке продажи единственного жилья с требованием должника об его исключении из имущественной массы, указано об отсутствии признаков очевидной избыточности/роскошности спорного дома. Данная позиция была мотивирована преюдицией, установленной судебным актом при рассмотрении судом апелляционной инстанции, по правилам суда первой инстанции, заявления должника о признании недействительным решения собрания кредиторов должника по вопросам продажи единственного жилья.