В 2023 году Центробанк РФ зафиксировал абсолютный рекорд прироста стоимости активов в паевых инвестиционных фондах (ПИФ): 62%, то есть 5,4 трлн рублей за год. Доля недвижимости в составе фондов на 31 января 2024 года, по данным ЦБ РФ, составила 14% (1,8 трлн рублей). А доля сделок с активами, приобретенными в состав закрытых ПИФов, по итогам первого квартала 2024 года достигла 22% в общем объем транзакций при среднестатистических значениях в 5-8%. Таковы данные отчета аналитиков из компании IBC Real Estate.
Только за первый квартал текущего года для всех ЗПИФов было выкуплено недвижимости на 19 млрд рублей — примерно таким был годовой объем подобных вложений в предыдущие периоды до 2022 года включительно. Например, в 2019 году этот показатель составил 10 млрд рублей, в 2020-м — 24 млрд, в 2021-м — 14 млрд, в 2022-м — 22 млрд рублей, говорится в отчете.
Одна из причин такого взрывного роста объемов — переориентация инвесторов со стандартных сделок на ЗПИФы. В целом инвесторы в январе-марте вложили в недвижимость в России 87 млрд рублей, это на 37% меньше, чем годом ранее.
Дело в том, что в 2022-2023 годах из страны массово уходили иностранные компании, поэтому на рынок вышел большой объем недвижимости. Теперь этот процесс в целом близок к завершению, поэтому активность инвесторов снизилась. В результате в первом квартале 2024 года объем сделок с иностранными активами составил лишь 8% от всех трансакций, а в 2022-2023 годах было около 80%.
Инвестиционные потоки переместились в фонды.
«Текущий объем вложений в объекты, купленные в состав ЗПИФ, говорит о развитии тренда, где розничные инвесторы получают возможность приобретения паев в крупных объектах с качественным институциональным потоком при низком пороге входа», — констатирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate.
ЗПИФы позволяют привлечь средства частных и институциональных инвесторов, что особенно актуально в условиях высоких ставок по кредитам, приводит «Коммерсантъ» мнение гендиректора УК «Портфельные инвестиции» Алексея Аболяева.
ЗПИФы привлекают инвесторов и тем, что не раскрывают данные пайщиков, добавляют в компании Parus Asset Management. Это позволяет создать аналоги акционерных соглашений, которые раньше реализовывались в иностранных юрисдикциях по английскому праву, добавляет директор проектов УК «Современные фонды недвижимости» Екатерина Васильченко.
«Мы ожидаем, что на протяжении года управляющие компании, развивающие ЗПИФ недвижимости, продолжат демонстрировать повышенную активность, а объем транзакций может превысить рекордное значение 2023 года», — прогнозируют в IBC Real Estate.
