Наметившаяся в прошлом году тенденция к покупке офисов в Москве вместо аренды усилилась в начале 2024-го. Из-за этого на рынке надувается ценовой пузырь, что может привести к коллапсу, пишет Forbes. Логика экспертов, опрошенных изданием, такова. В 2023 году инвесторы стали активно скупать офисы в «мелкую нарезку», чтобы затем сдавать их в аренду или перепродать.
В первом квартале 2024 года из всего объема сделок с офисной недвижимостью столицы (500 тыс. кв. метров, по подсчетам CORE.XP) на куплю-продажу пришлось 28%. Годом ранее этот показатель составлял 21%.
В компании IBC Real Estate оценили объем реализации офисов в первом квартале текущего года в 728 тыс. кв. метров, в том числе 76% пришлось на продажу.
«По нашей информации около 50% покупает под себя, около 50% — под инвестиции», — отмечает гендиректор Remain Дмитрий Клапша.
Параллельно развивающийся тренд — приход в офисный сегмент инвесторов из жилых новостроек. Они заинтересованы в покупке небольших объемов.
В результате сокращается средний лот продажи в бизнес-центрах (сегодня он составляет 150-250 кв. метров, данные Pridex Spaces | Multispace). А также растет стоимость квадрата — на 15-20% за год.
Либо приобретают строящиеся лоты, чтобы затем перепродать их. В результате стоимость «квадрата» выросла на 15-30%, по оценкам разных аналитиков.
При этом увеличиваются расходы на обслуживание недвижимости. Опрошенные Forbes участники рынка отметили рост на 8-38%, в зависимости от статьи расходов.
«На данный момент большинство офисных зданий, в которых небольшие блоки покупали инвесторы, не введены в эксплуатацию, поэтому рост издержек еще не стал для них проблемой, но может стать в будущем», — пишет издание.
Еще одна постоянно растущая статья расходов — налоги.
«Размер операционных расходов находится в диапазоне 9-10 тыс. рублей за квадратный метр в год, причем 50-60% от этой суммы идет на покрытие налога на имущество, остальное — стоимость эксплуатации», — объясняет руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
Если рантье, как правило, перекладывают издержки на арендатора, то конечным пользователям, купившим офис, приходится оплачивать их самим. Если они не смогут найти арендаторов на приобретенные площади, то офисные активы станут для них убыточными, прогнозируют эксперты.
«Когда мы увидим, что аренда в перспективе 10-12 лет экономически выгоднее в рамках денежного потока владения объектом на 10-12-летнем горизонте, то, конечно, все вернутся в аренду, но пока это не так», — говорит директор отдела продаж и приобретений Ricci | Офисы Дмитрий Антонов.
Этот же критерий применяется для определения перегрева рынка: если «квадрат» стоит дороже, чем арендная плата за него за десять лет, то цена перегрета.
По оценке Nikoliers, средневзвешенная ставка аренды офиса класса А на начало 2024 года составляла 26 193 рублей за «квадрат» в год, а цена продажи колебалась в диапазоне от 389 тыс. до 630 тыс. рублей за кв. метр. То есть значительно выше десятилетней ставки аренды. Значит, цены перегреты, и на рынке надувается пузырь, резюмируют эксперты. Через некоторое время выяснится, что сдать в аренду или перепродать офисы на выгодных условиях не получится, и инвесторы окажутся в минусе, предостерегают они.
Впрочем, не все аналитики разделяют эту позицию. Например, Мария Зимина, партнер NF Group, не видит признаков пузыря в офисном секторе.
«Спрос на высококачественные офисные помещения по-прежнему превышает предложение как в продаже, так и в аренде. Повышенный интерес инвесторов касается лишь разновидности офисного предложения, а именно мелких офисных блоков. Появление большого количества такого предложения на рынке — действительно интересная тенденция, однако в перспективе может стать настоящим вызовом для рынка, поскольку большой вопрос, будет ли весь этот объем поглощен», — поясняет Мария Зимина.
В компании Ricci | Офисы считают, что стремительный рост цен вызван дефицитом предложения: за последние десять лет на рынок поступало слишком мало офисной недвижимости. Накопившийся спрос далек от удовлетворения, так что коллапс рынку не грозит, уверяют эксперты.
