Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект, позволяющий гражданам вне очереди вернуть деньги за единственное жилье, купленное по цене ниже среднерыночной, когда оно утрачено из-за признания сделки недействительной в соответствии с пунктом 1 статьи 61 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» при банкротстве продавца, пишет Коммерсантъ. То есть предлагается возможность возвращения покупателю квартиры, купленной у будущего банкрота, либо денег за нее в случае, если такое жилье – единственное.
Что сейчас: если гражданин купил жилье по цене ниже среднерыночной, то в этом случае сделку могут признать недействительной в случае возбуждения в течение года дела о банкротстве в отношении продавца (например, другого физлица или банка). Требования о возврате денег покупателю удовлетворяются из конкурсной массы пропорционально и одновременно с требованиями других кредиторов. То есть новый собственник такой квартиры вряд ли получит полную сумму. Однако такое отсутствие у гражданина возможности вернуть деньги за единственное жилье Конституционный суд признал неконституционным (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 февраля 2022 г. No 5-П «По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 61 и пункта 11 статьи 18940 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой гражданина С.В. Кузьмина»). Поэтому Минэкономики подготовило изменения в статью 61-6 закона о банкротстве.
Что предлагается: правительственный законопроект предлагает разрешать покупателю и членам его семьи остаться в спорной квартире до возврата ему денег, которые вносятся на спецсчет, минуя конкурсную массу. Для этого жилье реализуется на торгах с установлением минимальной цены, которая должна на 5% превышать сумму сделки по купле-продаже. Если по такой цене квартиру не продали на торгах, то арбитражный управляющий должен подать в суд заявление о пересмотре решения о признании сделки недействительной в связи с вновь открывшимися обстоятельствами.
Также шанс оставить квартиру за собой гражданин получает в случае, когда по итогам торгов не заключен договор купли-продажи. В этом случае ее необходимо выкупить. При этом фактической оплаты не требуется, так как производится зачет суммы и размера требований к должнику. Впрочем, если в разумный срок выкуп не произошел или гражданин отказался от него, то удовлетворение требований гражданина переходит в обычный режим.
Исключение: новые правила не касаются жилья, полученного безвозмездно.
Почему это важно
По словам управляющего партнера юркомпании «Генезис» Артема Денисова, действительно, поправка достаточно важная и фактически устанавливает правовой режим залога в пользу покупателя такой недвижимости.
То есть снимается риск для покупателя в части потери денежных средств, потраченных на приобретение спорного объекта недвижимости. Однако вопрос не до конца закрыт. Как быть в ситуации, когда объект недвижимости куплен и в нем произошли усовершенствования, увеличивающие его стоимость? Ведь мы говорим о том, что данное жилье единственное у покупателя, следовательно он мог увеличить его стоимость за счет дополнительных вложений. Мало того, если взять в расчет временной критерий, то с момента, когда произошла сделка, и до момента, когда она оспорена и недвижимость продана, может пройти значительный период времени, в результате которого недвижимость вырастет в цене. Возникшая разница – это профит кредиторов или убыток покупателя?
Партнер юрфирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Дмитрий Клеточкин в беседе с Коммерсантъ отметил, что поправки «назрели и способны облегчить судьбу тех, кто имел неосторожность купить жилье у лица, ставшего банкротом». По его словам, проект защищает в тех случаях, когда сначала жилье оценивают дорого и признают сделку недействительной, а потом не могут реализовать по этой высокой цене.Также установление минимальной цены реализации на торгах на 5% выше цены сделки «выглядит как некая страховка самой сделки, чтобы сохранить требуемую денежную массу».
Старший партнер юркомпании «Kaminskiy, Stepanov & Partners» Кирилл Степанов в беседе с Коммерсантъ добавил, что предложенный правительством механизм действительно может защитить покупателей квартир, которые добросовестно заблуждались на счет реальной рыночной стоимости. Что касается предложения устанавливать минимальную цену реализации квартиры на торгах на 5% выше цены сделки, то, по мнению юриста, такой подход «позволяет уравновесить в правах и покупателя, и должника», а своеобразный механизма преимущественного выкупа – сэкономить время и пополнить конкурсную массу.
Советник Федеральной палаты адвокатов (ФПА) РФ, председатель АА МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова считает, что безусловно любой законопроект, направленный на защиту прав добросовестных граждан - приобретателей жилья, тем более когда речь идет о единственном жилье, должен быть оценены положительно. Тем более, что законопроект направлен на исполнение соответствующего постановления Конституционного суда.
Надо отметить, что в принципе ситуация, сложившаяся в правоприменительной практике по делам о банкротстве в части признания сделок недействительными и особенно по специальным основаниям, предусмотренным ФЗ О банкротстве, достаточно сложная и порой защита интересов кредиторов, поставленная законодателем в приоритет, нарушает права добросовестных участников гражданского оборота, заключивших сделки с компанией, не подозревая о том, что через год эта компания обанкротится. Поэтому в данном случае необходимо найти баланс между защитой прав кредиторов банкрота и защитой прав добросовестных участников сделок с банкротом в предбанкротный период.
