В январе-марте 2024 года суммарные активы закрытых паевых инвестфондов (ЗПИФ) недвижимости выросли на 7% (до 346 млрд рублей) по сравнению с показателем годичной давности, приводит «Коммерсантъ», данные УК «Парус Управление активами». При этом доля притока новых инвестиций из этого роста — лишь 4%, остальные 3% увеличения обеспечила переоценка активов.
В четвертом квартале 2023 года ситуация была заметно иной: во-первых, прирост был больше — 10%, во-вторых, новый капитал в нем занял 8,3%, переоценка — 1,2%.
Эксперты объясняют эту разницу, в частности, тем, что в результате повышения ключевой ставки ЦБ в декабре 2023 года до 16% выросла привлекательность банковских депозитов по сравнению с ЗПИФами.
В среднем ставки доходности фондов все равно были выше, чем у депозитов, отмечают в «Парус Управление активами». Так, у ПИФов складской недвижимости она составила в первом квартале 20-27% годовых, у фондов офисной недвижимости — 13-17%, торговой недвижимости — 9-15% годовых. А средняя максимальная ставка по депозитам за тот же период была лишь 14,83%.
Однако недвижимость — куда более рискованный инвестиционный инструмент. Поэтому часть инвесторов предпочла депозиты.
Тем не менее в долгосрочной перспективе вложения в недвижимость заметно выигрывают по доходности у других инструментов. Так, за 2014-2023 годы среднегодовая доходность складской недвижимости была 15,2% годовых — выше, чем у любых других инструментов, подсчитали аналитики PARUS Asset Management и CORE.XP.
Именно складской сегмент в 2024 году стал лидером по объемам частных вложений. Фонды, инвестирующие в складскую недвижимость, в первом квартале вложили 211,2 млрд рублей (плюс 34,5 млрд рублей к уровню конца 2023 года), а доля сегмента выросла с 54,6% до 61,1%.
Динамика у ЗПИФов положительная, и тренд этот продолжится, прогнозируют эксперты. В 2023 году активы рыночных ЗПИФов недвижимости увеличились на 33%, до 323,5 млрд рублей, отмечают в «Парусе». В 2023 году инвесторы-пайщики фондов получили рекордную за всю историю сумму дохода с арендных платежей — 20,1 млрд рублей. Это в два раза больше, чем в 2022-м.
Хотя россияне и продолжают в основном держать сбережения на депозитах (на них находится 84% капитала физлиц в России, в то время как в среднем в мире — лишь 28%), но постепенно их интерес к коммерческой недвижимости растет. В ответ на это ПИФы увеличивают профильные вложения.
К концу первого квартала 2024 года такие вложения уже превысили 90% всех активов ПИФов, ориентированных на недвижимость. В конце 2023 года этот показатель составлял менее 85%. В итоге доля ликвидной части фондов (наличность, депозиты, ОФЗ) сократилась с 15,6% до 9,5%, пишет «Коммерсантъ».
«Недвижимость является известным защитным активом, который открывает для инвесторов возможность вложить средства в надежный финансовый инструмент и защитить их как от инфляции, так и от потенциальных экономических рисков. ЗПИФ недвижимости перенимает эти функции и делает инвестиции в недвижимость доступнее для широкого круга инвесторов — покупка паев фонда обойдется дешевле покупки квартиры или других объектов недвижимости», — поясняют эксперты «Газпромбанк Инвестиции».
Рост ликвидности и доходности ЗПИФ недвижимости дополнительно повышает привлекательность этого инструмента для частных инвесторов, отмечают в компании.
