Доходность в 20% годовых на рынке инвестиций в жилые новостройки сегодня можно считать неплохой, хотя найти объекты для получения такого результата непросто, считает Евгений Бескровный, директор по продажам компании LAR Development. При этом полтора-два года назад доходность таких инвестиций составляла 30%.
«На сегодняшний день большинство объектов при детальном подсчете имеют доходность, совершенно неинтересную потенциальным покупателям. Ведь дело не только в том, какую выручку получит инвестор — она-то, на первый взгляд, будет вполне солидной. Однако издержки по уплате процентов (если лот приобретается в кредит), расходы на страхование, риелторские услуги — все это приводит к тому, что чистая прибыль остается минимальной. И это происходит даже в том случае, если объект и по ходу строительства, и после его окончания дорожает», — цитирует рассуждения Евгения Бескровного «Коммерсантъ».
Наибольшую доходность приносят лоты рядом с метро, в зеленых районах с развитой инфраструктурой. Цены на эти квартиры растут существенно быстрее, чем в среднем по рынку, так как такое предложение очень ограничено, отмечают эксперты.
Гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгений Шавнев считает, что доходность вложений в жилые новостройки может достигать 36% годовых. Правда, не для всех регионов. Выше всего она в городах с небольшими объемами нового строительства и, соответственно, с более активным ростом цен на первичное жилье.
Так, наибольшая среднегодовая доходность за три года от увеличения стоимости квартиры — 20,7% годовых — зафиксирована в Горно-Алтайске и Таганроге, подсчитали эксперты Центра экономических исследований «РИА Рейтинг». В Москве этот показатель отрицательный — минус 1,6%, в Санкт-Петербурге положительный, но весьма невысокий — 1,5% годовых.
Доходность также зависит от сегмента недвижимости, отмечает директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова. По ее словам, квадратный метр в новостройках элитного и делюкс-сегмента за последний год подорожал на 13%. С начала 2022 года цены на такое жилье выросли на треть.
«Это значит, что для вложений можно рассматривать дорогие новостройки на начальной стадии строительства. Прирост цен в ближайшие два года может дать минимум 15-25% доходности при прочих равных условиях», — считает Екатерина Борисова.
Доля классических инвесторов, которые покупают недвижимость для перепродажи, снижается. Сейчас, по данным экспертов, она в среднем по РФ не превышает 2%. Хотя в некоторых проектах их доля доходит и до 25-30% — такова она, например, в проектах ГК «А101», утверждает коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова.
При этом растет число так называемых «семейных инвестиций». То есть случаев, когда люди приобретают жилье для детей, часто даже еще не имея их, а пока сдают квартиры в аренду.
По подсчетам компании Rariteco, в Москве 50% потенциальных покупателей интересовались приобретением недвижимости для своих несовершеннолетних детей. В октябре 2023 года доля таких запросов составляла 30%.
«В отличие от обычной покупки в высокобюджетном сегменте рынка, покупка дорогой квартиры для детей очень прагматичная и рациональная. Покупатели стремятся найти проект на ранней стадии строительства и при этом с самой доступной ценой. Многие интересуются программами рассрочки от застройщика», — рассказывает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco.
Если классический вариант инвестиций в первичку предполагает, что приобретенная недвижимость будет перепродана и принесет инвестору доход через три-пять лет, то у «семейной» схемы этот цикл увеличивается до восьми-десяти лет.
Недвижимость остается более надежным и понятным для большинства людей инструментом, чем остальные, уверена Мария Орлова.
«Кроме того, даже если банковские вклады в моменте показывают более высокую доходность, в целом они менее привлекательны для долгосрочных инвестиций и колеблются под воздействием ряда внешних факторов. Недвижимость, напротив, растет в цене практически всегда. В проектах в Ленобласти в 2023 она превышает 10%, а в Петербурге приближается к этому показателю. Альтернативные источники финансирования, такие как вложения в ценные бумаги или криптовалюты, являются гораздо более рискованным инструментом», — резюмирует Мария Орлова.
