В деле о банкротстве ООО «ССМУ "Краснодар"» участник строительства Александр Агаджанов заключил договоры долевого участия (ДДУ) на две квартиры в строящемся доме в Краснодаре. Наблюдательный совет Фонда развития территорий (ФРТ) в декабре 2019 года признал нецелесообразным завершение строительства дома и принял решение о выплате денежной компенсации гражданам. Фонд в июле 2024 года выплатил Агаджанову компенсацию в размере 5,59 млн рублей, рассчитав ее исходя из рыночной стоимости квартир на дату решения наблюдательного совета — декабрь 2019 года.
Агаджанов не согласился с расчетом и потребовал доплаты 16,73 млн рублей, настаивая на определении компенсации по рыночным ценам на день фактической выплаты (июль 2024 года). Три инстанции поддержали участника строительства и обязали фонд произвести доплату. Фонд обжаловал судебные акты в Верховный суд, указав, что выплатил компенсацию в полном объеме в соответствии с нормативным актом правительства и не обязан доплачивать сверх нормативно определенной суммы.
Судья ВС Иван Разумов передал спор в Экономколлегию, которая отменила акты нижестоящих судов и отказала Александру Агаджанову в установлении рыночной стоимости квартир и в обязании ППК «Фонд развития территорий» осуществить доплату возмещения (дело А32-22884/2017).
Фабула
В июле 2017 года суд возбудил дело о банкротстве ООО «Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар"» по правилам параграфа 7 главы IX закона о банкротстве о банкротстве застройщиков. Конкурсное производство в отношении общества было открыто в июне 2019 года.
Александр Агаджанов как участник строительства заявил требования о передаче двух квартир (№ 119 и № 188) в доме № 26 на Шоссе нефтяников в Краснодаре. Суд в мае 2019 года принял заявление к производству, а в июне 2020-го включил требования Агаджанова в реестр. При этом Агаджанов частично оплатил стоимость квартир: за квартиру № 119 внес 2 млн рублей из 3,04 млн рублей, а за квартиру № 188 — 3 млн рублей из 3,82 млн рублей.
Наблюдательный совет ФРТ в декабре 2019 года признал нецелесообразным финансирование завершения строительства дома № 26 и решил выплатить участникам строительства денежную компенсацию.
Фонд в августе 2020 года подал заявление о намерении приобрести права на земельный участок и незавершенный строительством дом в связи с выплатой возмещения. Суд в июле 2022 года удовлетворил заявление фонда (постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ноября 2022-го в это определение внесены изменения).
Фонд в июле 2024 года выплатил Агаджанову компенсацию в размере 5,59 млн рублей, рассчитав ее исходя из рыночной стоимости квартир на дату решения наблюдательного совета (26 декабря 2019 года).
Агаджанов счел расчет заниженным и обратился в суд с заявлением о разрешении разногласий, потребовав установить компенсацию в размере 22,32 млн рублей исходя из рыночной стоимости квартир на день фактической выплаты (19 июля 2024 года) и обязать фонд доплатить 16,73 млн рублей.
Три инстанции поддержали участника строительства и обязали ФРТ произвести доплату. Фонд обжаловал судебные акты в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Краснодарского края разрешил разногласия в пользу Агаджанова и обязал фонд произвести дополнительную выплату в размере 16,73 млн рублей. Суд исходил из того, что участники строительства вправе требовать компенсацию на основании актуализированного отчета об оценке по ценам, сложившимся на текущий момент.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд оставил определение первой инстанции без изменения. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа также поддержал выводы нижестоящих судов, оставив оба судебных акта в силе.
Что думает заявитель
Фонд развития территорий указал, что Агаджанов получил полную компенсацию, предусмотренную частью 2 статьи 13 закона о публично-правовой компании «Фонд развития территорий».
По мнению фонда, суды обязали его — организацию, не являющуюся стороной договоров участия в долевом строительстве, — выплатить сумму, превышающую нормативно определенную. ФРТ настаивал на том, что произвел расчет компенсации и выплатил ее в соответствии с нормативным правовым актом правительства.
Что решил Верховный суд
Судья ВС Иван Разумов передал спор в Экономколлегию.
ВС указал, что отношения по выплате фондом возмещения гражданам — участникам строительства урегулированы статьей 13 закона № 218-ФЗ «О публично-правовой компании "Фонд развития территорий"». По смыслу частей 1, 1.1 и 2 этой статьи (как в действующей, так и в ранее действовавшей редакции) возмещение производится на основании решения фонда о финансировании.
Принимая решение о финансировании, фонд формирует расходную часть своего бюджета и рассчитывает совокупный объем средств, необходимых для выплаты возмещения всем пострадавшим гражданам по конкретному многоквартирному дому. Фонд использует для этого отчет привлеченного оценщика о рыночной стоимости одного квадратного метра жилого помещения в равнозначном доме. Впоследствии этот же отчет единообразно применяется фондом в отношении любого обратившегося лица для расчета персональной суммы возмещения.
ВС истолковал словосочетание «рыночная стоимость на момент выплаты возмещения», содержавшееся в прежней редакции статьи 13 закона № 218-ФЗ. Оно означает, что отчет об оценке по времени его составления должен быть приближен к моменту начала выплат. Закон не содержал и не содержит положений о необходимости постоянной переоценки рыночной стоимости одного квадратного метра недвижимости при каждом индивидуальном обращении гражданина в фонд за получением возмещения.
Иное истолкование противоречило бы принципу равенства пострадавших граждан, в отношении которых должны действовать одинаковые правила предоставления финансовой поддержки в жилищной сфере.
Кроме того, такой подход безосновательно возлагал бы на фонд дополнительные издержки по многократной оплате услуг по оценке одного и того же тождественного объекта при рассмотрении любого отдельно взятого заявления гражданина. Последующее исключение указанного словосочетания из статьи 13 закона № 218-ФЗ, как указал ВС, не изменило суть законодательного регулирования.
Наблюдательный совет фонда в декабре 2019 года принял решение о нецелесообразности финансирования достройки дома № 26 и о выплате гражданам денежного возмещения. Размер выплат определялся на основании отчета об оценке от 5 декабря 2019 года одинаково для всех граждан. Фонд своевременно довел информацию о начале выплат до заинтересованных лиц, публично разместив соответствующее сообщение в декабре 2019 года. Александр Агаджанов направил заявление в ФРТ только в июле 2024 года и получил возмещение в срок, установленный правилами выплаты.
ВС констатировал, что столь позднее обращение гражданина за получением возмещения вызвано обстоятельствами, за которые фонд не отвечает. Поэтому на ФРТ не могли быть возложены риски удорожания недвижимости за период со дня начала выплат до момента надлежащего совершения платежа в пользу Агаджанова. Из материалов дела не следует, что при исчислении возмещения фонд нарушил положения статьи 13 закона № 218-ФЗ и правила выплаты или методику расчета. Доказательства того, что использованный фондом отчет об оценке не соответствует законодательству об оценочной деятельности, в деле отсутствуют.
ВС отклонил доводы Агаджанова о том, что полученное возмещение недостаточно для приобретения замещающего жилья. Фонд, в отличие от застройщика, не является стороной договора, заключенного с участником строительства, и поэтому не обязан компенсировать убытки в полном объеме по правилам статей 15, 393 ГК РФ. Фонд осуществляет выплаты по иному правилу: в размере, установленном законом № 218-ФЗ, содействуя гражданам в разрешении кризисных ситуаций.
Если произведенная фондом выплата оказалась меньше денежного эквивалента обязательства застройщика передать вещь в натуре, соответствующую разницу в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 закона «О банкротстве» можно предъявить к включению в реестр требований кредиторов застройщика как неисправной стороны, не исполнившей договорное обязательство. Правовых оснований для отнесения указанной разницы к числу обязательств, исполняемых фондом, не имелось.
Итог
СКЭС ВС отменила акты нижестоящих судов и отказала Александру Агаджанову в установлении рыночной стоимости квартир и в обязании ППК «Фонд развития территорий» осуществить доплату возмещения.
Почему это важно
Позиция ВС РФ, развивающая и конкретизирующая ранее сформулированные Конституционным судом подходы, окончательно формирует единообразную практику, делает вывод Владислав Миронов, руководитель группы корпоративного и налогового права Практика сопровождения бизнеса Консалтинговой компании FINCOM group.
По его мнению, основополагающее значение выработанной Верховным судом правовой позиции состоит в разграничении двух самостоятельных правовых режимов. ППК «Фонд развития территорий» предоставляет гражданам компенсацию в рамках специального публично-правового механизма, установленного федеральным законом № 218-ФЗ, тогда как возмещение убытков по правилам статей 15, 393 Гражданского кодекса РФ является мерой гражданско-правовой ответственности самого застройщика. Тем самым исключено необоснованное расширительное толкование, при котором ФРТ ошибочно признавался лицом, обязанным компенсировать разницу между произведенной выплатой и текущей рыночной стоимостью жилого помещения.
Многие арбитражные суды вставали на сторону дольщиков и присуждали доплату исходя из текущей рыночной стоимости, фактически игнорируя императивное предписание закона о фиксации цены на более раннюю дату. Они считали, что принцип справедливости и защиты прав граждан требует актуализации выплаты. Теперь иски о «доплате разницы» к фонду будут отклоняться. Это значительная экономия средств фонда и прекращение злоупотреблений.
При этом ВС сохранил для дольщиков возможность включить положительную разницу между оценкой по п. 2 ст. 201.5 закона «О банкротстве» (на дату первой процедуры) и выплатой фонда в реестр требований к застройщику (Определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 6 февраля 2025 г. № 305-ЭС18-18368).
Однако из-за скудности конкурсной массы большинства застройщиков это право остается маловероятным. В долгосрочной перспективе сформированный подход обеспечивает единообразие судебной практики и легитимное ограничение обязательств фонда перед участниками строительства. Дольщики утрачивают возможность требовать перерасчета возмещения исходя из текущей рыночной стоимости жилья.
Стратегия, предполагающая намеренное промедление с обращением за выплатой с целью последующего взыскания «доплаты разницы», будет юридически бесперспективной, уверен Владислав Миронов. Надлежащий и единственно эффективный способ защиты прав — инициирование процедуры получения возмещения в разумный срок после принятия фондом соответствующего решения.
