В деле о банкротстве ООО «ССМУ "Краснодар"» участник строительства Артем Агаджанов заключил договоры долевого участия на две квартиры в строящемся доме в Краснодаре. Наблюдательный совет Фонда развития территорий в декабре 2019 г. признал нецелесообразным завершение строительства дома и принял решение о выплате денежной компенсации гражданам. Фонд в июле 2024 г. выплатил Агаджанову компенсацию в размере 5,59 млн рублей, рассчитав ее исходя из рыночной стоимости квартир на дату решения наблюдательного совета — декабрь 2019 г. Агаджанов не согласился с расчетом и потребовал доплаты 16,73 млн рублей, настаивая на определении компенсации по рыночным ценам на день фактической выплаты (июль 2024 г.). Три инстанции поддержали участника строительства и обязали фонд произвести доплату. Фонд обжаловал судебные акты в Верховный Суд, указав, что выплатил компенсацию в полном объеме в соответствии с нормативным актом правительства и не обязан доплачивать сверх нормативно определенной суммы. Судья ВС Иван Разумов передал спор в Экономколлегию (дело № А32-22884/2017).
Фабула
В июле 2017 г. суд возбудил дело о банкротстве ООО «Специализированное строительно-монтажное управление "Краснодар"» по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве застройщиков. Конкурсное производство в отношении общества было открыто в июне 2019 года.
Артем Агаджанов как участник строительства заявил требования о передаче двух квартир (№ 119 и № 188) в доме № 26 на Шоссе нефтяников в Краснодаре. Суд в мае 2019 г. принял заявление к производству, а в июне 2020 г. включил требования Агаджанова в реестр. При этом Агаджанов частично оплатил стоимость квартир: за квартиру № 119 внес 2 млн рублей из 3,04 млн рублей, а за квартиру № 188 — 3 млн рублей из 3,82 млн рублей.
Наблюдательный совет Фонда развития территорий в декабре 2019 г. признал нецелесообразным финансирование завершения строительства дома № 26 и решил выплатить участникам строительства денежную компенсацию.
Фонд в августе 2020 г. подал заявление о намерении приобрести права на земельный участок и незавершенный строительством дом в связи с выплатой возмещения. Суд в июле 2022 г. удовлетворил заявление фонда (с учетом изменений, внесенных апелляцией в ноябре 2022 г.).
Фонд в июле 2024 г. выплатил Агаджанову компенсацию в размере 5,59 млн рублей, рассчитав ее исходя из рыночной стоимости квартир на дату решения наблюдательного совета (26 декабря 2019 г.).
Агаджанов счел расчет заниженным и обратился в суд с заявлением о разрешении разногласий, потребовав установить компенсацию в размере 22,32 млн рублей исходя из рыночной стоимости квартир на день фактической выплаты (19 июля 2024 г.) и обязать фонд доплатить 16,73 млн рублей.
Три инстанции поддержали участника строительства и обязали фонд произвести доплату. Фонд обжаловал судебные акты в Верховный Суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Краснодарского края разрешил разногласия в пользу Агаджанова и обязал фонд произвести дополнительную выплату в размере 16,73 млн рублей. Суд исходил из того, что участники строительства вправе требовать компенсацию на основании актуализированного отчета об оценке по ценам, сложившимся на текущий момент.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд оставил определение первой инстанции без изменения. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа также поддержал выводы нижестоящих судов, оставив оба судебных акта в силе.
Что думает заявитель
Фонд развития территорий указал, что Агаджанов получил полную компенсацию, предусмотренную ч. 2 ст. 13 Закона о публично-правовой компании «Фонд развития территорий».
По мнению фонда, суды обязали его — организацию, не являющуюся стороной договоров участия в долевом строительстве, — выплатить сумму, превышающую нормативно определенную. Фонд настаивал на том, что произвел расчет компенсации и выплатил ее в соответствии с нормативным правовым актом правительства.
Что решил Верховный Суд
Судья ВС Иван Разумов передал спор в Экономколлегию, назначив заседание на 25 мая 2026 г.
Почему это важно
Действительно, в соответствии ч. 2 ст. 13 ФЗ от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ, в целях определения размера возмещения, которое уплачивается гражданину-участнику строительства, используется рыночная стоимость, отметил Валентин Власов, старший юрисконсульт Финансово-правовой группы компаний Tenzor Consulting Group.
Она, по словам Валентина Власова, определяется согласно отчету оценщика на дату не более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом развития территорий решения о финансировании мероприятий по осуществлению этих выплат. Об этом же говорится в постановлении Правительства РФ от 7 октября 2017 г. № 1233. Периодически между гражданами и Фондом возникают подобные спорные ситуации, указал он.
Рассмотрение требований в банкротстве застройщика, принятие решений Фондом, организация выплат – это всегда большие затраты времени, констатировал он. Цены успевают значительно меняться. Однако судебная практика по вопросу расчета возмещения в основном складывается в пользу Фонда развития территорий, подчеркнул Валентин Власов.
По мнению судов, установленный механизм расчета исключает возможность произвольного определения момента оценки и обеспечивает единообразный подход при расчете возмещения для всех участников строительства. Следовательно, законодатель не связывает размер выплаты с датой ее фактического перечисления или с датой обращения гражданина в суд. К примеру, именно в таком ключе высказался Арбитражный суд Московского округа от 15 сентября 2025 г. № Ф05-15999/2022 по делу № А41-42745/2020. Арбитражный суд Уральского округа отметил, что Фонд не является стороной договора, заключенного с участником строительства, и поэтому не обязан компенсировать убытки в полном объеме, помимо предусмотренного нормативными правовыми актами (постановление от 16 апреля 2026 г. № Ф09-1307/25 по делу № А07-22793/2019).
С учетом указанного, стоит ожидать, что Верховный Суд выскажется в защиту выработанного механизма возмещения и единообразия судебной практики по вопросу, отменив судебные акты нижестоящих инстанций, заключил он.
