ООО «Альбион» строило многоквартирный дом в Дзержинске Нижегородской области и в 2019 г. было признано банкротом с применением правил о банкротстве застройщиков. Участница долевого строительства Татьяна Кислякова, оплатившая нежилое помещение стоимостью 4,8 млн рублей, но так и не получившая его, включила свои требования в реестр кредиторов. В октябре 2020 г. права «Альбиона» на земельный участок и объекты незавершенного строительства передали Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства Нижегородской области. Кислякова как бывший залоговый кредитор потребовала от Фонда денежную компенсацию за утрату залоговых прав. Суд первой инстанции взыскал 3,3 млн рублей, апелляция снизила сумму до 2,4 млн рублей, рассчитав компенсацию по временным правилам из постановления КС № 34-П. Инспекция государственного строительного надзора Нижегородской области обжаловала акты в ВС, указав, что суды должны были применить Закон № 282-ФЗ, вступивший в силу 8 сентября 2024 г., поскольку на эту дату вступивший в силу судебный акт о размере компенсации отсутствовал, а по новому закону компенсация составляет лишь 271 тыс. рублей. Судья ВС Сергей Самуйлов передал жалобу в СКЭС (дело № А43-5991/2019).
Что решили нижестоящие суды
ООО «Альбион» строило многоквартирный дом на земельном участке на улице Советской в Дзержинске Нижегородской области. 15 сентября 2014 г. Татьяна Кислякова и ООО «Альбион» заключили договор участия в долевом строительстве, по которому «Альбион» обязалось построить дом и передать Кисляковой нежилое помещение площадью 100,7 кв.м, а Кислякова — выплатить 4,79 млн рублей. Кислякова исполнила обязательства по оплате, однако «Альбион» дом не построило и помещение не передало.
27 июня 2019 г. суд признал ООО «Альбион» банкротом по признакам отсутствующего должника, открыл конкурсное производство и применил правила о банкротстве застройщиков.
3 февраля 2020 г. суд включил в четвертую очередь реестра требования Кисляковой на сумму 6,66 млн рублей, из которых 4,79 млн рублей составляла стоимость непереданного помещения, а 1,87 млн рублей учитывались отдельно как финансовые санкции с залоговым преимуществом перед необеспеченными требованиями кредиторов.
28 октября 2020 г. суд передал Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства Нижегородской области права «Альбиона» на земельный участок и объекты незавершенного строительства, а также обязательства застройщика перед участниками строительства.
Суд определил размер требований Фонда исходя из соотношения стоимости прав застройщика на участок с неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства (30,37 млн рублей) и обязал Фонд перечислить на специальный банковский счет «Альбиона» 5,82 млн рублей для погашения текущих платежей и требований кредиторов второй очереди.
4 июля 2023 г. Кислякова обратилась в суд с заявлением о взыскании с Фонда денежной компенсации как бывший залогодержатель имущества «Альбиона».
Суд первой инстанции взыскал 3,3 млн рублей, апелляция снизила сумму до 2,4 млн рублей, рассчитав компенсацию по временным правилам из постановления КС № 34-П. Инспекция государственного строительного надзора Нижегородской области обжаловала акты в ВС, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Арбитражный суд Нижегородской области обязал Фонд выплатить Кисляковой первоначальную компенсацию в размере 3,33 млн рублей. Суд рассчитал ее по временному правовому механизму из постановления КС от 21 июля 2022 г. № 34-П и определения ВС от 2 ноября 2023 г., исходя из того, что при передаче имущества «Альбиона» Фонду и утрате залоговых прав кредиторы имеют право на первоначальную компенсацию в сумме, не превышающей 50% от размера их требований. При этом суд приостановил производство в части последующей компенсации до реализации Фондом помещений и окончательного установления суммы расходов.
Первый арбитражный апелляционный суд отменил определение в части расчета и снизил компенсацию до 2,39 млн рублей. Апелляция исключила из расчета неустойку за несвоевременную передачу помещения, указав, что в силу ч. 2 ст. 9.1 Закона № 218-ФЗ неустойка не является основным долгом, обеспеченным залогом, учитывается отдельно и не может включаться в расчет доли Кисляковой при подаче заявления к Фонду.
При этом апелляция отклонила доводы Фонда о необходимости расчета по Закону № 282-ФЗ, мотивировав это тем, что суд первой инстанции рассмотрел спор по существу 10 апреля 2024 г., то есть до вступления нового закона в силу.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа оставил акты без изменения, указав, что применение нового порядка расчетов по Закону № 282-ФЗ существенно ухудшило бы положение бывшего залогового кредитора, поскольку причитающаяся сумма подлежала бы значительному уменьшению. По мнению суда округа, такой подход не соответствует принципу действия закона во времени и не отвечает целям защиты прав залоговых кредиторов как слабой стороны в правоотношениях с Фондом.
Что думает заявитель
Инспекция государственного строительного надзора Нижегородской области потребовала отменить судебные акты и взыскать с Фонда в пользу Кисляковой лишь 271 тыс. рублей — компенсацию, рассчитанную по п. 1 ч. 7 ст. 5 Закона № 282-ФЗ.
Инспекция указала, что с 8 сентября 2024 г. бывшие залоговые кредиторы застройщика-банкрота имеют право получить от фонда денежную сумму в размере, порядке и на условиях, установленных ст. 5 Закона № 282-ФЗ. Эту сумму выплачивают в два этапа: первый — 10% от размера компенсации в течение пяти дней со дня вступления в силу судебного акта об удовлетворении заявления; второй — оставшаяся часть в зависимости от способа передачи прав застройщика фонду. Если объект передан для достройки, выплата производится в течение года с даты ввода в эксплуатацию посредством пропорционального распределения вырученных фондом средств от продажи свободных помещений. Если объект передан в обмен на денежную компенсацию участникам строительства, выплата производится в течение трех лет пропорционально из средств от продажи объекта незавершенного строительства.
Обосновывая применение Закона № 282-ФЗ, Инспекция сослалась на п. 12 ст. 5 этого закона: установленный порядок определения размера и удовлетворения требований бывших залоговых кредиторов применяется, если на день вступления закона в силу размер требований и порядок их удовлетворения не установлены вступившим в законную силу судебным актом. Закон вступил в силу 8 сентября 2024 г., а на дату вынесения апелляционным судом постановления по существу (30 июня 2025 г.) вступивший в силу судебный акт о размере компенсации отсутствовал. Инспекция посчитала, что наличие не вступившего в законную силу определения суда первой инстанции не позволяет считать спор разрешенным по существу. Как следствие, апелляция и кассация необоснованно не применили подлежащий применению порядок расчета.
Что решил Верховный Суд
Судья ВС Сергей Самуйлов передал жалобу в СКЭС, назначив заседание на 22 июня 2026 г.
Почему это важно
В Федеральном законе № 282-ФЗ прямо указано, что новый порядок применяется, если на день вступления закона в силу (8 сентября 2024 г.) размер требований бывшего залогового кредитора и порядок их удовлетворения не установлены вступившим в законную силу судебным актом, отметил Максим Борисов, управляющий партнер Юридической компании IMPRAVO.
В деле, которое передано на рассмотрение в ВС, определение суда первой инстанции вынесено 10 апреля 2024 г., но оно было обжаловано и отменено апелляцией 30 июня 2025 г., т.е. вступившего в силу судебного акта не было, следовательно, апелляция и округ ошибочно применили старый порядок («временный правовой механизм»), а должны были применить новый, указал он.
Верховный Суд, скорее всего, поддержит позицию Фонда, признав обязательным применение Закона № 282-ФЗ к спорным правоотношениям, даже если первая инстанция вынесла решение, но оно не вступило в законную силу. Это приведет к снижению размера компенсаций по части дел бывшими залоговыми кредиторами и изменит практику расчетов фондов с участниками долевого строительства в делах о банкротстве застройщиков. Решение затронет большое количество кредиторов в делах о банкротстве застройщиков.
